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以案说法:夫妻离婚房产如何分割？
在离婚纠纷中，由于涉及购房时间、出资来源、贷款偿还情况等多重因素的影响，如何分割房产往往是双方当事人争议的焦点和难点。本文梳理了各地法院对离婚房产分割的典型案例，归纳总结法院裁判要点，提炼解决房产分割的裁判规则。
（一）裁判要旨 婚姻关系存续期间，夫妻双方签订书面协议约定登记在一方名下的婚前个人所有的房屋归夫妻共同共有，属于《婚姻法》第十九条第一款规定的夫妻婚内财产约定，对夫妻双方均有约束力，并不因是否办理房屋权属变更登记而影响其效力。 （二）案号 （2014）三中民终字第5398号 （三）法院观点 第一，争议焦点。本案争议焦点为双方签订的《协议》第8条关于“现丈夫刘某名下的1402房屋，需在2011年11月15日之前将房产的所有权加上妻子孙某，房屋属夫妻双方共同财产”之约定的性质应作何理解，是属于夫妻之间赠与房产的行为，还是夫妻婚内就财产权属做出的特殊约定？一种观点认为，该条约定本质上是刘某将登记在其名下的房屋中一半份额赠与给孙某，属于夫妻之间的赠与行为，应适用《婚姻法司法解释（三）》第六条的规定，赠与人可以行使任意撤销权。另一种观点认为，该条约定属于《婚姻法》第十九条第一款规定的夫妻对其名下财产权属做出的特殊约定，对夫妻双方均有约束力，并不以办理物权变动手续为生效要件。 第二，夫妻之间赠与房产。《婚姻法司法解释（三）》第六条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”该条仅适用于夫妻一方将其个人所有的房产赠与另一方个人所有的情形，此种约定不属于《婚姻法》第十九条的规定，不适用《婚姻法》，而应适用物权法、合同法的一般规定。 第三，夫妻约定财产制。《婚姻法》第十九条第一款规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共有。”这是2001年《婚姻法》修订时新增加的关于夫妻约定财产制的规定，明确了分别财产制、共同财产制和混合财产制三种可供夫妻双方选择的婚姻财产制。《婚姻法》第十九条第二款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所的的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。”这是约定财产制对内法律效力的规定，只要夫妻双方基于意思自治的原则，签订书面协议就其名下的财产权属进行的约定符合婚姻法规定的生效要件，即对夫妻双方发生法律上的拘束力，并未要求以办理物权变动手续为生效要件，也未赋予一方行使任意撤销权的权利。 本案中，诉争房屋为刘某婚前个人财产，也登记在刘某名下，刘某与孙某签订的协议中，明确约定该房屋属于夫妻共同共有财产，该约定在性质上属于《婚姻法》第十九条规定的夫妻婚内财产约定中的混合财产制类型。故应适用《婚姻法》第十九条的规定，该约定对夫妻双方均有约束力，而不应适用《婚姻法司法解释（三）》第六条赋予一方行使赠与合同任意撤销权的权利。 王幼柏律师说法： 关于婚前一方所有的房产签订书面协议约定为夫妻共同所有，离婚时怎么处理，目前在司法实践中，有一定的争议。但近几年，普遍的司法实践均认可和采用《婚姻法司法解释（三）》的起草者——最高院民一庭吴晓芳法官的观点，即房产原本是一人所有的房产，约定为另一方所有或者双方共同所有，可以依据《婚姻法司法解释（三）》第六条之规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”在房产没有办理变更登记之前，行使撤销权，但如果房产原本是夫妻共同财产，则无论约定部分或全部归一方所有，均应适用《婚姻法》第十九条的“约定”，单方不得撤销。 （一）裁判要旨 离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，若无违反法律强制性规定或不具有可撤销情形的存在，应对离婚双方均具有约束力。离婚后一方同意将离婚协议中归自己一方所有的财产给另一方的，应视为赠与行为，当赠与物为不动产时，在不动产未经登记转移至另一方名下时，赠与人有权撤销赠与行为。 （二）案号 （2013）睢民初字第497号 （三）法院观点 第一，争议焦点。原告赵某某与被告王某某于2010年4月达成离婚协议，在协议中约定诉争房屋归王某某所有，并于当天登记离婚。2010年7月王某某出具“将诉争房屋无条件归赵某某所有，无条件负责过户手续”的证明一份。本案争议焦点即为该证明的法律效力。 第二，该证明不属于对离婚协议的变更。原因在于，双方在2010年4月协议离婚时已经将夫妻共有财产分割完毕，在双方登记离婚后，离婚协议已经生效，此时王某某已经取得诉争房屋的所有权，且该协议生效后不可能再发生合同变更的情形。 第三，王某某出具的证明内容是无偿将诉争房屋给赵某某，应视为房产赠与。《合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”同时根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。因此，被告王某某没有将房屋过户给赵某某，房屋所有权没有发生转移，有权撤销赠与。 三、离婚协议中将共同共有的房产赠与未成年子女，未办理变更登记前能否反悔 （一）裁判要旨 夫妻双方离婚时协议约定将夫妻共同共有的房产赠与未成年子女，离婚后一方在赠与房产产权变更登记之前反悔，不得依据《合同法》第一百八十六条第一款的规定撤销赠与。 （二）案号 （2013）二中民终字第09734号 （三）法院观点 第一，争议焦点为离婚协议中约定将夫妻共同共有的房产赠与未成年子女，离婚后一方在赠与房产变更登之前是否有权予以撤销？一种观点认为，这是夫妻双方对共同财产的处分，应适用合同法中赠与合同的规定。根据《合同法》第一百八十六条第一款之规定，夫妻双方在财产权利转移之前均可主张任意撤销权。另一种观点认为，离婚协议是夫妻双方对于婚姻关系的解除、子女的抚养、共同财产的分割以及离婚损害赔偿等问题达成的具有人身和财产双重属性的合意，不能简单适用《合同法》有关任意撤销权的规定。 第二，法院裁判采纳第二种观点。首先，离婚协议中双方将共同财产赠与未成年子女的约定与解除婚姻关系、子女抚养、共同财产分割、共同债务清偿、离婚损害赔偿等内容构成了一个整体。通常情况下，当事人在综合考虑上述因素的基础上，对于人身问题和财产问题制定概括的“一揽子”解决方案。所以双方约定将共同财产赠与未成年子女是一个概括的合意，该合意任何一项财产的处分都与其他财产的处分互为前提、互为结果。如果允许一方反悔，那么双方离婚协议的整体性将被破坏。其次，双方处分夫妻共同财产的行为可以适用物权法的规定，根据《物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。”因赠与行为是原被告双方共同作出，故在离婚后一方要根据《合同法》第一百八十六条第一款之规定单方撤销赠与时也要取得双方合意，在未征得共同共有人另一方同意的情况下，无权单方撤销赠与。 （一）裁判要旨 婚前个人所有的房屋，结婚后出售该房屋重新购房，若新购置的房产款项全部来源于出售房屋，离婚时婚内购买的房屋是夫妻一方财产权利的自然转化，应属于夫妻个人财产。 （二）案号 （2013）朝民初第11117号 （三）法院观点 第一，诉争房屋的归属。本案中，松榆房产系被告杜晓某的婚前财产，购买于2004年10月。诉争房产的首付款最终源于杜晓某出售其婚前所购买的松榆房产，杜晓某的母亲明确表示其支付38万元用于还贷系对杜晓某的个人赠与，并且诉争房屋产权登记在杜晓某名下。因此诉争房屋应当归杜晓某所有。 第二，婚前一方个人所有的房屋，结婚后出售该房屋重新购房，若新购置的房产款项全部来源于出售房屋，离婚时新购房屋是夫妻一方财产权利的自然转化，应属于夫妻个人财产。根据《婚姻法》第十七条、第十八条的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所取得的财产，归夫妻共同所有，而夫妻一方的婚前财产属于夫妻的个人财产。”《婚姻法司法解释（一）》第十九条规定：“夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”鉴于此，婚前一方个人所有的房产，婚姻关系存续期间，将该房产出售，新购置房产款项全部来源于出售房屋的，离婚时该房产直接归属于原房屋购置人所有，因为房产的物权取得只是夫妻一方婚前财产权利的自然转化。 第三，婚前一方个人所有的房屋，结婚后用出售该房屋的款项，支付首付款按揭购房，可以参照《婚姻法司法解释（三）》第十条规定确定房屋归属，而夫妻共同还贷部分及其对应的房产增值部分的财产属于夫妻共同财产，由取得房屋的一方给予另一方相应的补偿。 （一）裁判要旨 夫妻关系存续期间，张某用其名下北小街某号院的拆迁款及婚前存款购买了房屋并出租，购买金融理财产品等，均属于婚后的投资、经营行为，因此获得的收益，包括房屋增值、租金收益、理财产品增值等，以及张某的工资收入，均应作为夫妻共同财产予以分割。 （二）案号 （2012）二中民终字第05230号 （三）法院观点 第一，争议焦点。本案争议焦点在于一方将其婚前财产用于婚后购买商品房和理财产品，所购房屋及理财产品是个人财产还是夫妻共同财产，上述财产在婚后价值增值部分是作为孳息还是投资收益，在离婚过程中是否应作为夫妻共同财产进行分割。 第二，张某以其个人财产购买四套房屋和理财产品的行为性质。虽然从出资来源考虑房屋和理财产品本身仍归张某个人，但其购买房屋和理财产品的行为属于投资行为，因这种投资行为取得的收益，即房屋和理财产品的增值，应当属于《婚姻法》和《婚姻法司法解释 （二）》中规定的“一方以个人财产取得的收益”，应当属于夫妻共同财产。 第三，投资行为的认定。投资行为的认定有以下标准：（1）投资是一种趋利性行为，张某购房并非为了自住而是收取租金，其目的是为了获得收益；（2）投资是一种选择行为，婚姻关系存续期间的选择，无法判断一方选择还是双方意愿，推定为共同意志行为更为妥当；（3）投资是有风险行为。房产价值存在波动，如果房价下跌，亏损也由双方共同承担。 因此，张某以其个人财产在婚后购买房产和理财产品是在双方婚姻存续期间的投资，投资所得的收益，即房屋和理财产品的增值部分，应当属于夫妻共同财产 本案要旨： 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。协议不成的，人民法院可判决该不动产归产权登记一方，双方婚后共同还贷支付的款项，由产权登记方对另一方按比例进行补偿。 评析：依照法律规定一方在婚前已取得产权证，不管有没有支付全部购房款，房屋产权都应归该方所有。即使在婚后用共同财产支付了部分的购房款，也不影响房屋产权的归属，只是在这种情况下，另一方有权就这部分用共同财产支付的购房款要求分割或要求获得补偿。对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、房产证登记在首付款支付方名下、婚后夫妻共同还贷的，完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平，该房产实际是还钱个人财产（还钱个人支付首付款及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体，《婚姻法司法解释（三）》第十条规定离婚时处理此类纠纷的主导原则是，既要保护个人还钱财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益，同时还不能损害债权人银行的利益。本案中王某与马某结婚用房就属于被告马某于婚前支付首付款按揭贷款购买并取得房屋产权证的商品房。其双方婚后利用工资进行还贷。王某依法有权对其婚后参与还贷的款项进行分割和补偿。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑双方还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。本案中，对补偿数额的计算方法是：在明确首付款、按揭贷款总额、利息总额、共同还贷的总额、房屋现值等数据的基础上，用婚后共同还贷款÷房屋总价款（房价款＋总利息）×房屋现值÷2，即得出对另一方补偿的数额。 本案要旨: 婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，但由夫妻共同偿还贷款的，离婚时出资人子女一方主张该不动产应视为父母只对其个人赠与的个人财产的，法院不予支持，该不动产应作为夫妻共有财产予以公平分割。 评析:《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释三》）第七条第一款规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”但该规定并未区分父母系出全资还是仅支付首付款的情形。根据公平保护的立法意图，在确认不动产所有权时，应当对《婚姻法解释三》第七条第一款做严格解释，该条规定的婚后父母对子女赠与的标的物应指不动产而非出资，只有父母通过全资购买取得了不动产的所有权，并将不动产登记在自己子女名下时方可适用《婚姻法解释三》第七条第一款的规定，而对于父母部分出资购买房屋之情形，因此时父母并未支付购买房屋的全部对价，其尚未取得房屋的所有权，从而其无权决定将房屋赠与自己子女并将房屋登记在自己子女名下。因此，婚后一方父母支付首付款为子女购买不动产，产权登记在出资人子女名下，但由夫妻共同偿还贷款的情形，不适用《婚姻法解释三》第七条第一款的规定，该房屋无论登记在夫妻任何一方的名下，都应视为夫妻共同财产，在离婚时予以公平分割。 本案要旨: 如果夫妻一方以夫妻共同财产出资和他人经营合伙企业，夫妻另一方不是该企业合伙人，离婚时可对合伙财产进行评估，确定合伙财产中夫妻共同财产的份额。对该共同财产份额，可以归夫妻一方所有，由另一方给予补偿；也可以分割为两份，双方以各自的份额入伙。 评析:根据《婚姻法解释（二）》第17条的规定，人民法院法院审理离婚案件涉及这样的情况时，如果夫妻双方协商一致，将其合伙企业中的财产份额全部或者部分转让给对方时，按以下情况分别处理： 本案要旨: 婚姻关系存续期间，双方签订的一方主动提出离婚将放弃房屋所有权并且全部承担房贷按揭的协议，违背了婚姻自由原则，属于无效协议。 评析：我国实行婚姻自由、一夫一妻、男女平等的婚姻制度。这起案件中，张某与赵某的这份协议以放弃房产及支付巨额的所谓赡养费为要挟不得离婚的条件，显然限制了婚姻自由原则中的离婚自由，并且这份协议内容是不对等的，也违反了婚姻法的男女平等原则。附条件的民事行为，如果所附条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效。本案中的协议内容实际上已经侵犯了离婚自由，显然已经违反了《婚姻法》的规定，属于无效的合同。 本案要旨： 夫妻一方婚前由其亲属支付首付款，通过按揭贷款付完全部购房款，并将房屋产权登记在自己名下，婚后以夫妻共同财产还清房贷。婚后通过恶意诉讼要求确认房屋产权人为其亲属的，损害了配偶另一方的实体权益，配偶有权作为有独立请求权的第三人提起第三人撤销之诉。 评析：本案中，崔某一在婚前支付首付款，通过按揭贷款付完全部购房款，并将房屋产权登记在自己名下；婚后以夫妻共同财产还清房贷。根据《婚姻法》司法解释（三）第十条的规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。”关于不动产所有权，此处规定的是“可以”而不是“应当”归产权登记方。同时，《婚姻法》司法解释（三）第十条第二款也对共同还贷房产的增值部分做了规定。根据此条，婚后夫妻共同还贷的款项为夫妻共同财产，该款项所对应的房屋增值部分，应为夫妻共同财产。涉案房屋登记在崔某一名下，崔某一及崔某二称房屋首付款及贷款还款为二人父母及崔某二支付，但无充足证据证明。所有权确认纠纷一案判决将涉案房屋所有权判归崔某二所有，没有查明祝某参与了共同还贷的事实，有可能损害了祝某的实体权益。本案涉案房屋所有权权属关系与祝某的民事权益具有利害关系，故祝某有权作为有独立请求权的第三人提起第三人撤销之诉。
（一）其他合伙人一致同意的，该配偶依法取得合伙人地位；
（二）其他合伙人不同意转让，在同等条件下行使优先受让权的，可以对转让所得的财产进行分割；
（三）其他合伙人不同意转让，也不行使优先受让权，但同意该合伙人退伙或者退还部分财产份额的，可以对退还的财产进行分割；
（四）其他合伙人既不同意转让，也不行使优先受让权，又不同意该合伙人退伙或者退还部分财产份额的，视为全体合伙人同意转让，该配偶依法取得合伙人地位。
如果夫妻双方共同投资成立合伙企业，而由一方经营管理，离婚时对企业财产的分割，可以采用转让份额的方式，即经双方协商同意由一方继续经营企业，企业财产评估后夫妻一方将应得的合伙企业份额转让给另一方所有，另一方给予补偿；如果夫妻双方决定不再经营合伙企业，也可以解散合伙企业，对合伙企业财产进行分割。
如果夫妻双方以共同财产投资，与他人合伙经营，在夫妻离婚时，夫妻一方可以退伙，另一方给予补偿，或者由其他合伙人购买份额，退伙财产归夫妻一方。如果双方均不愿退伙，双方可以继续经营，但各自在合伙企业中股份比例应当重新确认。
