房地产开发《合作协议》解除合同纠纷，适用不动产专属管辖？

发布日期：2020-03-26 22:15:00

房地产开发《合作协议》解除合同纠纷，适用不动产专属管辖？

房地产开发《合作协议》解除合同纠纷，是否应当适用不动产专属管辖？因案涉纠纷并不涉及对项目土地的权利确认、分割和相邻关系等物权关系，故不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定的不动产纠纷的类型。

案号：

最高人民法院（2019）最高法民辖终490号

争议观点：

1、房地产开发经营合同纠纷是围绕不动产而引发，实质上属于不动产纠纷。

2、房地产开发经营合同解除不涉及对项目土地的权利确认、分割和相邻关系等物权关系，故不适用不动产纠纷的专属管辖。

法院裁决：

最高人民法院

民事裁定书

（2019）最高法民辖终490号

上诉人（原审被告）：北京华夏万通投资控股有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇**沙路沙河镇政府院内南楼**室。

法定代表人：刘建民，该公司董事长。

委托诉讼代理人：**，河南北政律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王辉，河南北政律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：郑州市永威置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区**如东路**号**号楼**-**层。

法定代表人：李伟，该公司董事长。

原审第三人：张家口华万房地产开发，住所地河北省张家口市桥东区辽海国际**楼**室206室。

法定代表人：宋彦峰，该公司执行董事。

上诉人北京华夏万通投资控股有限公司（以下简称华夏万通公司）因与被上诉人郑州市永威置业有限公司（以下简称永威公司）、原审第三人张家口华万房地产开发有限公司（以下简称华万公司）房地产开发经营合同纠纷一案，不服河南省高级人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫民初19号民事裁定，向本院提起上诉。

华夏万通公司上诉称，本案应移送河北省高级人民法院审理。事实和理由：一、本案一审法院虽将本案案由认定为房地产开发经营合同纠纷，但本案纠纷是围绕不动产而引发，实质上属于不动产纠纷。首先，案涉《北京华夏万通投资控股有限公司与郑州市永威置业有限公司关于张家口市经济开发区鹄突地村棚户区改造项目之合作协议》（以下简称《合作协议》）以合同形式约定了各方当事人开发、经营房地产的内容，其订立、履行及权利义务、法律后果等均与房地产的占有、使用、收益、处分紧密相关，各方当事人的法律关系及纠纷均是围绕不动产而引发。尤其是永威公司关于解除案涉《合作协议》的理由及要求返还土地整理工作服务费的诉请，均与不动产物权的设立、取得及收益密切相关，这与其他非以不动产为标的物的合同纠纷或仅是涉及不动产因素的合同纠纷存在本质差别。房地产属于典型的不动产，本案应属于不动产纠纷。其次，最高人民法院1995年发布的《最高人民法院关于珠海市东兴房产综合开发公司与珠海经济特区侨辉房产公司、中国农村发展信托投资公司浙江办事处合作经营房地产合同纠纷案管辖问题的通知》《最高人民法院关于湖南省湘潭物资贸易中心与广东省湛江市海林实业开发总公司房地产开发合同纠纷案指定管辖的通知》等文件均明确，房地产开发经营合同纠纷属于不动产纠纷。最高人民法院（2014）民一终字第66号民事裁定等案例亦认为以房地产开发建设、经营为内容的纠纷，不属于一般合同纠纷，应适用不动产纠纷专属管辖的规定。二、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条笫一项及第三十四条之规定，不动产纠纷应由不动产所在地人民法院专属管辖，当事人约定管辖的内容不得违反专属管辖的规定。当事人在案涉《合作协议》中约定由合同签订地郑州市郑东新区有管辖权的法院管辖违反了专属管辖的强制性规定，应属无效。本案应由不动产所在地的河北省高级人民法院受理。

永威公司、华万公司未提交答辩意见。

本院经审查认为，永威公司因华夏万通公司未能完成《合作协议》所约定的协助华万公司取得土地的义务提起本案诉讼，永威公司基于《合作协议》要求解除合同。因案涉纠纷并不涉及对项目土地的权利确认、分割和相邻关系等物权关系，故本案不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定的不动产纠纷的类型。本院1995年发布的《最高人民法院关于珠海市东兴房产综合开发公司与珠海经济特区侨辉房产公司、中国农村发展信托投资公司浙江办事处合作经营房地产合同纠纷案管辖问题的通知》《最高人民法院关于湖南省湘潭物资贸易中心与广东省湛江市海林实业开发总公司房地产开发合同纠纷案指定管辖的通知》等文件及本院（2014）民一终字第66号民事裁定并不影响本案依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的规定来确定不动产纠纷的类型。《合作协议》第七条约定本案应由签署地有管辖权的人民法院管辖，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三十条第一款规定。《合作协议》中载明的协议签订地点为河南省郑州市郑东新区，一审法院对本案有管辖权。上诉人华夏万通公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。

本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　包剑平

审判员　杜　军

审判员　关晓海

二〇一九年十一月六日

法官助理　丁燕鹏

书记员　王康桥

法律分析：

1、经查《最高人民法院关于湖南省湘潭物资贸易中心与广东省湛江市海林实业开发总公司房地产开发合同纠纷案指定管辖的通知》的答复时间为1995年06月05日，《最高人民法院关于珠海市东兴房产综合开发公司与珠海经济特区侨辉房产公司、中国农村发展信托投资公司浙江办事处合作经营房地产合同纠纷案管辖问题的通知》的答复时间为1995年11月9日，但是被最高人民法院关于废止部分司法解释（第十三批）的决定废止。因个案具体情况不同而法律适用不同，如认为本案与两个批复一致引用批复应当适用不动产专属管辖，那么后者的批复已经被废止，上述两个批复就不具有引用价值。

2、2015年施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。该条明确了使用不动产的专属管辖的列举情形，要求与不动产的权利有关的确认等纠纷，本案涉及合作合同的解除，不涉及二十八条的规定。而引用的（2014）民一终字第66号案例是在2014年作出，故按照新的司法解释应当适用二十八条的规定。

3、房地产合作协议解除属于合同，在没有特殊情形的情况下，就应当适用合同的相关管辖，即《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三十条第一款的规定。

综上所述，最高人民法院作出的上述裁判结果符合法律规定。

附：

1、《最高人民法院关于湖南省湘潭物资贸易中心与广东省湛江市海林实业开发总公司房地产开发合同纠纷案指定管辖的通知》

广东省高级人民法院、湖南省高级人民法院：

湖南省高级人民法院[1994]湘高经请字03号请示报告和广东省高级人民法院粤高法民[1995]1号函均已收悉。经研究，答复如下：

本案双方当事人之间因房地产开发而产生纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第(一)项的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地的人民法院管辖。本院根据《民事诉讼法》第三十七条第二款的规定，指定本案由湛江市中级人民法院管辖。湖南省湘潭市中级人民法院应将该案移送湛江市中级人民法院审理，湛江市中级人民法院应依法审理，公正作出裁决。

2、《最高人民法院关于珠海市东兴房产综合开发公司与珠海经济特区侨辉房产公司、中国农村发展信托投资公司浙江办事处合作经营房地产合同纠纷案管辖问题的通知》（注：被最高人民法院关于废止部分司法解释（第十三批）的决定废止）

浙江办事处合作经营房地产合同纠纷案管辖问题的通知

（1995年11月9日）

广东省高级人民法院、浙江省高级人民法院：

广东省高级人民法院粤高法民[1995]66号请示报告收悉。经研究，答复如下：

广东省珠海市中级人民法院受理的珠海市东兴房产综合开发公司诉中国农村发展信托投资公司浙江办事处、珠海经济特区侨辉房产公司合作经营房地产合同纠纷一案与浙江省高级人民法院受理的中国农村发展信托投资公司浙江办事处诉珠海市东兴房产综合开发公司、珠海经济特区侨辉房产公司借款合同纠纷一案，都是因合作开发经营珠海市吉大ZD92－04号地块房地产项目而引起的纠纷，应当作为一案审理。房地产属不动产，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第(一)项的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。因此，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十七条第二款的规定，指定本案由房地产所在地的广东省高级人民法院管辖。请浙江省高级人民法院将该案移送广东省高级人民法院审理。广东省高级人民法院应依法审理，公正作出判决。

3、最高人民法院（2014）民一终字第66号

厦门胜达房地产有限公司、厦门市成达实业发展有限公司、庄明耀为与南中投资集团（厦门）有限公司、厦门凯必特投资有限公司二审民事裁定书

案号：（2014）民一终字第66号

案由：合资、合作开发房地产合同纠纷

裁判日期：2014年04月29日

上诉人（一审原告）：厦门市成达实业发展有限公司。

法定代表人：王振强，该公司董事长。

委托代理人：张勇，北京市永轩律师事务所律师。

上诉人（一审原告）：厦门胜达房地产有限公司。

法定代表人：王振强，该公司董事长。

委托代理人：张勇，北京市永轩律师事务所律师。

上诉人（一审原告）：庄明耀。

委托代理人：张勇，北京市永轩律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：南中投资集团（厦门）有限公司。

法定代表人：陈自强，该公司执行董事。

委托代理人：张燕民，北京市康达律师事务所律师。

委托代理人：沈蓓蓓，北京市康达律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：厦门凯必特投资有限公司。

法定代表人：蔡灿煌，该公司执行董事。

委托代理人：张燕民，北京市康达律师事务所律师。

委托代理人：沈蓓蓓，北京市康达律师事务所律师。

上诉人厦门胜达房地产有限公司（以下简称胜达公司）、厦门市成达实业发展有限公司（以下简称成达公司）、庄明耀为与被上诉人南中投资集团（厦门）有限公司（以下简称南中公司）、厦门凯必特投资有限公司（以下简称凯必特公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2013）闽民初字第53-2号民事裁定，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2013年7月1日，成达公司、胜达公司、庄明耀以南中公司、凯必特公司为被告，向福建省高级人民法院提起诉讼，请求解除原被告2005年11月19日签订的《协议书》并判令解除原告为被告承担的担保义务；被告因履行合同义务不符合《协议书》约定应连带赔偿原告各项损失共计1亿5123.4471万元。

福建省高级人民法院受理本案后，南中公司在一审答辩期间对管辖权提出异议，认为本案为合资、合作开发房地产合同纠纷，属不动产纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定，以及最高人民法院相关指定管辖的通知精神，应由不动产所在地人民法院专属管辖。因讼争的房地产项目位于北京市宣武区，请求将本案移送至北京市的相应级别人民法院管辖。

成达公司、胜达公司、庄明耀辩称：一、本案系涉及不动产的合同纠纷，应当适用一般合同纠纷的管辖规定。二、本案中双方当事人均不享有讼争房地产项目的土地使用权，该土地使用权属于案外人北京中融物产有限责任公司（以下简称中融公司），而中融公司并非《协议书》的签约人，《协议书》实质为合作投资合同，并非合作开发房地产合同，故请求将起诉时的案由合资、合作开发房地产合同纠纷变更为合作投资纠纷。三、本案即便涉及不动产纠纷也应当由被告所在地法院管辖。最高人民法院在《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于广东顺德东南亚地产发展有限公司诉湖南通利房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案和湖南通利房地产开发有限公司诉广东顺德东南亚地产发展有限公司债务纠纷案管辖问题的通知》、《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》等文件中已确立了涉及不动产合同争议的案件应适用合同纠纷管辖的规定原则。因此，福建省高级人民法院作为被告住所地法院有权管辖本案。

福建省高级人民法院审查查明，最高人民法院（2009）民一终字第42号生效民事判决认定以下事实：1999年1月16日，中融公司与胜达公司、成达公司就合作开发北京市宣武区棉花片危改区A－5地块郎香公寓项目（以下简称郎香公寓项目）签订协议，约定中融公司以项目转让及前期部分投资的形式，与后者开发建设该项目，三方投资组建北京明耀房地产开发有限公司（以下简称明耀公司）为项目公司。2005年8月9日，胜达公司、成达公司与南中公司签订《北京菜市口棉花片危改小区A－5片郎香公寓项目转让协议书》约定，前者以2亿4951.5万元将郎香公寓项目转让给南中公司，三方还就土地出让金及各自权利义务等事宜进行了约定。

2005年11月19日，明耀公司为甲方，胜达公司、成达公司为乙方，庄明耀为丙方，凯必特公司为丁方，南中公司为戊方签订《协议书》。第一条约定，郎香公寓项目系中融公司转让明耀公司的，明耀公司由胜达公司持股20％，成达公司持股60％，中融公司持股20％，明耀公司合法拥有郎香公寓项目用地及开发权，但该项目目前在中融公司名下，胜达公司、成达公司声明并保证其与中融公司已有约定：中融公司虽持有明耀公司20%的股权，但并不能参与经营管理，也不能参与该项目收益及利润的分成，待明耀公司支付6000万元给中融公司后，中融公司即将该项目过户给明耀公司或明耀公司指定的单位并将其持有的20％股权无条件转让给明耀公司的股东。第二条约定，明耀公司资金周转困难无力开发，凯必特公司负责促使其最大股东南中公司给予7000万元借款支持，以便明耀公司交纳第一期地价款、配套费以办理土地使用权证，并负责促使南中公司为胜达公司、成达公司及相关公司对农行厦门市分行所负本息合计2000万元的欠款、对厦门鹭岛农村信用合作社所负本息合计2000万元提供连带责任担保。本协议签订同时，胜达公司以30万元将其拥有明耀公司15％的股权转让凯必特公司，成达公司以70万元将其拥有明耀公司35％的股权转让凯必特公司。签约各方还具体约定了郎香公寓项目转让所得及合作开发利润的分配。

福建省高级人民法院认为，根据《协议书》约定，胜达公司、成达公司声明并保证其向郎香公寓项目土地使用权人中融公司支付6000万元后，中融公司即将该项目过户给明耀公司或明耀公司指定的单位。由此可以看出，《协议书》签约各方虽然不享有项目土地使用权，但胜达公司、成达公司声明可以通过与土地使用权人中融公司之间的约定，获得讼争项目的土地使用权。协议还约定各方在郎香公寓项目合作开发利润中的分配比例等，故南中公司与凯必特公司提供融资和担保的目的不是为了获得固定利益，而是为了分配合作开发利润。因此，从协议的内容和目的来看，各方当事人签订本协议是为了合作开发郎香公寓项目，共享利润，共担风险，该协议符合合资、合作开发房地产合同的法律特征，本案应属合资、合作开发房地产合同纠纷。

根据最高人民法院《关于湖南省湘潭物资贸易中心与广东省湛江市海林实业开发总公司开发合同纠纷案指定管辖的通知》、《关于珠海市东兴房地产综合开发公司与珠海经济特区侨辉房产公司、中国农村发展信托投资公司浙江办事处合作经营房地产合同纠纷案管辖问题的通知》、《关于亳州市都发房地产有限公司与无锡市璜佳装饰材料有限公司、铜陵华源地产开发有限责任公司合作开发协议纠纷一案指定管辖的通知》精神，合资、合作开发房地产合同纠纷属不动产纠纷，应由不动产所在地人民法院管辖。因此，原告辩称只有涉及不动产物权的纠纷才适用不动产专属管辖原则，涉及不动产的合同纠纷应当适用一般合同纠纷的管辖规定，理由不能成立。其抗辩所依据的最高人民法院批复或司法解释系针对建设工程施工合同、商品房买卖合同或房屋租赁合同纠纷，与本案讼争的法律关系不同，不能作为确定本案管辖权的法律依据。

综上，本案为合资、合作开发房地产合同纠纷，因讼争房地产项目位于北京市，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项关于“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的规定，及最高人民法院法发（2008）10号《关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》规定，应由不动产所在地北京市高级人民法院管辖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项、第三十六条的规定，裁定如下：南中投资集团（厦门）有限公司对管辖权提出的异议成立，本案移送北京市高级人民法院处理。

胜达公司、成达公司、庄明耀不服上述民事裁定，向本院提出上诉。请求撤销原裁定，由福建省高级人民法院继续审理本案。主要事实和理由：一、本案涉及的企业注册地均在福建省厦门市，且涉及《协议书》的一系列诉讼案件的审理均在厦门市中级人民法院和福建省高级人民法院。二、本案案由实质为合作投资纠纷，因本案中各方当事人都没有土地使用权，故本案不属于合作开发房地产纠纷。三、本案即使涉及不动产因素纠纷也应当适用被告所在地原则，现有多个案件是最高人民法院的答复，明确了涉及不动产纠纷，可由被告所在地受理。四、本案不属于不动产纠纷诉讼，而是涉及不动产因素的诉讼，涉及不动产因素的合同纠纷案件应适用《民事诉讼法》第二十三条的规定，由被告住所地和合同履行地法院管辖。五、原裁定引用最高人民法院指定管辖的通知，属于断章取义，与本案没有关联。六、按照“两便”原则，福建省高级人民法院受理更为合适。

被上诉人南中公司、凯必特公司答辩称，原裁定认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由及请求不能成立，请求驳回上诉，维持原裁定。一、本案《协议书》的合同性质符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中关于合作开发房地产合同的规定，该协议目的是共同开发北京市朗香公寓房地产项目，本案应由房地产项目所在地的北京市高级人民法院管辖。二、上诉人所称的正在福建审理的其他案件，因诉讼主体与法律关系均与本案不同，不能作为确定本案管辖权的依据和参考。管辖权的确定应以合同性质为依据，而不能以案件数量为理由，因此成达公司、胜达公司及庄明耀的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。

本院认为：关于《协议书》的性质。《协议书》明确约定郎香公寓项目系中融公司转让明耀公司的，约定了各方持股明耀公司的比例，还具体约定了郎香公寓项目转让所得及合作开发利润的分配方案，协议各方合作开发经营房地产的意思表示真实。签约各方未依法取得土地使用权，可能会对《协议书》的效力和各方当事人行使权利履行义务带来一定影响，但不能改变该协议是合资、合资开发房地产合同的性质。上诉人以协议各方不具有土地使用权来否定本案不是合作开发房地产合同纠纷，主张本案是合作投资合同纠纷的理由不能成立，根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，原裁定认定本案中的《协议书》是合资、合作开发房地产合同是正确的。

关于本案纠纷的性质，即本案是不动产纠纷，还是一般合同纠纷，是各方当事人争议的焦点问题。所谓“不动产”应该是指依其自然属性或者法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物，其主要特点是不能移动，一旦移动就会改变其特性、损害其价值。在不动产纠纷中，其法律关系的特点是以不动产为标的物或者围绕不动产而引发的纠纷。房地产是最典型的不动产，本案中的《协议书》是以合同的形式约定了各方当事人开发建设、经营房地产的内容，其订立、履行与不动产的占有、使用、收益和处分密切相关，与其它非以不动产为标的物的合同纠纷或者涉及不动产因素的合同纠纷存在明显差别。另外，本院《关于亳州市都发房地产有限公司与无锡市璜佳装饰材料有限公司、铜陵华源地产开发有限责任公司合作开发协议纠纷一案指定管辖的通知》、《关于湖南省湘潭物资贸易中心与广东省湛江市海林实业开发总公司开发合同纠纷案指定管辖的通知》、《关于珠海市东兴房地产综合开发公司与珠海经济特区侨辉房产公司、中国农村发展信托投资公司浙江办事处合作经营房地产合同纠纷案管辖问题的通知》等三个指定管辖通知，都明确了房地产开发合同纠纷或者合资、合作开发房地产合同纠纷属于不动产纠纷。因此，上诉人主张本案是合同纠纷而并非不动产纠纷的上诉理由不能成立。

因本案系管辖权异议上诉案件，要解决的是本案是否属于不动产纠纷问题，虽然本案中的多个当事人住所地在福建省，但是按照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项之规定，对不动产纠纷案件应当实行专属管辖，因此，上诉人在上诉中提到的与本案相关的案件均在福建省审理，以及应当执行“两便”原则的理由，均不能作为确定本案管辖法院的事实和法律依据。

综上，上诉人各项上诉理由均不能成立，对其要求在福建省高级人民法院审理本案的诉讼请求，本院不予支持。本案为合资、合作开发房地产合同纠纷，属于不动产纠纷，由于讼争房地产项目位于北京市，各方当事人的住所地均不在北京市，而且原审原告诉讼请求中直接请求赔偿的数额为1.5亿余元，因此，原裁定将本案移送北京市高级人民法院审理，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　高　珂

代理审判员　宋　冰

代理审判员　周其濛

二〇一四年四月二十九日

书记员　郭　凯

4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第二十八条民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

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