房地产转让纠纷案例

上诉人（原审被告）：榆林市华盛房地产开发有限公司（以下简称“华盛房地产公司”），住所地榆林市榆阳区。

法定代表人：王媛，该公司总经理。

委托诉讼代理人：周培龙，陕西正北律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：李雄飞，男，1978年10月17日出生，汉族，陕西省佳县人，大学文化，现住佳县。

上诉人华盛房地产公司因与上诉人李雄飞合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初9392号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人华盛房地产公司不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回李雄飞的诉讼请求。2、一、二审案件诉讼费用全部由李雄飞承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人存在延期交房的事实错误。上诉人与李雄飞签订的《商品房认购书》中未有任何房屋交付期限之约定，涉诉房屋于2015年6月8日起即通过五方会签验收，具备交房条件。该事实一审法院也已经确认。上诉人通过电话、律师函等多种方式催促李雄飞前来办理房屋交接手续，李雄飞拒绝办理，无奈之下，上诉人分别于2015年6月27日、2016年6月17日通过报纸公告，要求李雄飞办理房屋交接、网签等相关事宜。故上诉人并不存在延期交房行为，是李雄飞拒不按期办理相关手续构成严重违约。二、一审法院认定李雄飞不能及时办理相关手续，构成违约，但判决结果中并未让其承担相应的违约责任显属错误。上诉人与李雄飞签订了《商品房认购书》，该认购书针对房屋具体情况、付款方式、按揭事宜等均有明确约定，《商品房认购书》签订后，上诉人完全按照认购书约定开始施工建设，开始时李雄飞尚能基本按照双方约定支付首付款。房屋建成后，上诉人便通过报纸、律师函、公司工作人员电话机短信通知等方式告知李雄飞前来办理房屋按揭事宜，而李雄飞均不予理睬。致使上诉人长期向他人贷款垫资修建，为此，上诉人向他人支付巨额利息。故李雄飞严重违约行为给上诉人造成巨额损失，其应承担违约责任。三、一审法院在证据认定中对上诉人的2016年6月27日报纸公告进行认定，但其在判决结果中却予以否认，显属错误。上诉人于2016年6月27日通过阳光报刊登公告。我方认为该刊登公告完全符合法律规定，并已经一审法院证据认定部分确认，故公告中的违约金扣除部分也理应得到法院支持。

上诉人李雄飞不服一审判决，上诉请求：1、请求二审维持一审判决第三项。2、请求判同（2017）陕0802民初9227号判决书相同，由华盛房地产公司支付李雄飞逾期交房违约金9000元（首付款的5%）。3、二审诉讼费由华盛房地产公司承担。事实与理由：同样的房屋预售合同纠纷案，起诉同一家房地产公司华盛房地产公司，诉讼请求相同，榆阳区法院做出两种不同的判决，显示公平公正。请求二审法院依法查明事实，公正判决。

李雄飞的一审诉讼请求：1、依法确认李雄飞与华盛房地产公司签订的《商品房认购书》有效。2、依法确认华盛房地产公司于2016年6月15日在阳光报刊登的单方通知解除《商品房认购书》的行为无效。3、依法判令华盛房地产公司按照《商品房认购书》约定的价格与李雄飞签订《商品房买卖合同》，并配合李雄飞办理商品房按揭贷款手续，向李雄飞交付公园时光24号楼1单元1902号房屋。并承担房屋实际面积超过约定面积3%的面积房价款；4、如华盛房地产公司无法交付房屋，依法判决解除李雄飞与华盛房地产公司签订的《商品房定购书》并向李雄飞返还已付首付款190000元，及自2010年11月1日起至实际返还之日止期间的资金占用利息，截止起诉日利息暂计79866元（参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。5、判令华盛房地产公司支付迟延交房违约金57000元（以首付款的30%计算）。上述诉请费用合计326866。6、本案诉讼费用由华盛房地产公司承担。

一审法院认定事实：2010年10月3日，李雄飞（乙方）与华盛房地产公司（甲方）签订了商品房认购书，约定：甲方将位于华盛公园时光小区的24号楼1单元1902号房面积135.43㎡房屋出卖给乙方，单价4699元/㎡，总价格为636386元。认购定金5万元。付款方式为商业按揭贷款。首付款为房屋总价款的30%等事项。认购书签订后，李雄飞向华盛房地产公司交纳首付款及认购定金19万元。华盛房地产公司于2010年11月1日与李雄飞签订了商品房订购书补充协议，双方约定华盛房地产公司于2012年向李雄飞交付房屋。2013年11月30日华盛房地产公司与李雄飞签订了《商品房买卖补充协议》，明确约定华盛房地产公司于2014年8月31日前向李雄飞交付房屋。2015年4月13日，华盛房地产公司办理了榆住建预售证第2015-05号榆林市商品房预售许可证等五证，具备了预售涉案房屋的条件。2015年6月27日，华盛房地产公司通过榆林日报发出公告，内容为“公园时光23#、24#楼业主：您所认购的公园时光23#、24#楼已具备网签合同及办理银行按揭等手续，请各位业主务必于2015年8月31日前来我公司办理网签合同及办理银行按揭或现金交付等手续。逾期未办理的视为业主自动放弃，一切责任由逾期业主承担。”2016年6月17日，华盛房地产公司通过阳光报发出公告，内容为“公园时光11#、18#、23#、24#楼业主：您所认购的公园时光11#、18#、23#、24#楼已具备办理银行按揭及签订商品房预售合同，现通知您务必于2016年7月2日前来我公司办理您所购买房屋的网签合同、银行按揭及现金交付手续。逾期不来办理的，我公司依据《合同法》第94条、96条之规定单方解除与你签订的商品房认购书，你所交纳的定金及首付款我公司作为违约金扣除，你所购买的房屋公司将另作处置，一切责任由逾期业主承担。视为业主自动放弃，一切责任由逾期业主承担。”后李雄飞不能办理相关手续，华盛房地产公司将涉案房屋另作处理。致李雄飞持上述证据向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明：华盛房地产公司存在逾期交房的事实。

一审法院认为：李雄飞与华盛房地产公司签订的商品房认购书，均系当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。合同签订后，李雄飞先后向华盛房地产公司交纳首付款及认购定金共计19万元，华盛房地产公司未按时向李雄飞交付涉案房屋构成违约，应承担逾期交房的违约责任。华盛房地产公司通过报纸公告及律师函的方式要求李雄飞办理涉案房屋的商品房预售合同、银行按揭贷款手续等，李雄飞未能及时办理，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任；同时该公告明确载明李雄飞逾期不办理相关事宜的，华盛房地产公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条之规定，单方解除与李雄飞签订的商品房认购书，李雄飞未曾请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，该书面解除合同有效，因此双方之间签订的商品房认购书自公告确定之日（即2016年7月2日起解除）。故李雄飞诉请依法确认李雄飞与华盛房地产公司签订的商品房认购书有效，本院依法予以支持，但该合同的解除，本院已确认华盛房地产公司于2016年6月17日书面通知解除该合同的效力，自2017年7月2日起解除。李雄飞主张依法判令华盛房地产公司返还李雄飞已交纳的房款19万元及利息并由华盛房地产公司支付迟延交房违约金的诉讼请求，因双方互有违约事实存在，本院支持房款19万元由华盛房地产公司返还，其余请求依法不予支持。华盛房地产公司的辩称李雄飞所交定金及首付款作为违约金全部扣除之理由没有必要的事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、李雄飞与华盛房地产公司签订的《商品房认购书》有效。二、华盛房地产公司于2016年6月17日在《阳光报》刊发的《通知》中单方解除《商品房认购书》有效，于2016年7月2日予以解除。三、本判决生效后十日内，由华盛房地产公司返还李雄飞已交首付款及认购定金共计19万元。四、驳回李雄飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由李雄飞负担1300元，由华盛房地产公司负担1800元。

二审期间，双方均未向本院提交新证据。

二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，故二审对一审判决查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点为双方当事人是否存在违约行为，违约责任应如何承担的问题。

双方当事人签订的《商品房认购书》为有效合同，双方均应按约履行其义务。合同签订后，华盛房地产公司未按时向李雄飞交付涉案房屋构成违约，故其应承担逾期交房的违约责任。华盛房地产公司在取得该商品房预售许可证等五证齐全的情况下，通过报纸公告的方式两次通知李雄飞前来办理涉案房屋的商品房买卖合同、银行按揭贷款手续等，李雄飞一直未前来办理商品房买卖合同、银行按揭贷款手续等，其行为明确表示不再履行合同，构成根本性违约。故华盛房地产公司单方解除《商品房认购书》合法有效，一审判决双方签订的《商品房认购书》有效予以解除正确。因华盛房地产公司存在逾期交房违约行为，故李雄飞上诉请求由华盛房地产公司承担9000元违约金较为合理，依法予以支持。根据双方签订的《商品房认购书》约定，合同的定金为50000元，因李雄飞的根本违约，故其应承担50000元的违约金。华盛房地产公司请求扣除李雄飞的全部已交款项加重了李雄飞的违约责任，且无法律依据，对此请求不予全部支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持陕西省榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初9392号民事判决第一、二、四项；

二、变更陕西省榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初9392号民事判决第三项为：本判决生效后十日内，由上诉人榆林市华盛房地产开发有限公司返还上诉人李雄飞已交首付款140000元。

三、本判决生效后十日内，由上诉人榆林市华盛房地产开发有限公司支付上诉人李雄飞逾期交房违约金9000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3100元，二审案件受理费4150元，共计

7250元。由上诉人华盛房地产公司承担2175元，由上诉人李雄飞承担5075元。

本判决为终审判决。

审判长徐晓炯

审判员白成钰

审判员吴凤凤

二〇一八年六月六日

书记员张羽苗