房地产转让纠纷案例

原告（反诉被告）罗杨，女，1980年10月6日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。

委托诉讼代理人：陈忠圆，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，一般代理。

委托诉讼代理人：黎晶，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，一般代理。

被告（反诉原告）贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区清水江路。

法定代表人：邱建平。

委托诉讼代理人：樊宇，贵州乾通律师事务所律师，特别代理。

原告（反诉被告）罗杨与被告（反诉原告）贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司（以下简称宏达房开公司）房屋预售合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理。2018年7月31日被告宏达房开公司提出反诉，本院予以受理后，依法适用简易程序公开开庭对案件的本反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）罗杨委托代理人黎晶，被告（反诉原告）宏达房开公司委托代理人樊宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告罗杨向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理贵阳市花溪区长江路乐街经济适用住宅小区第五期480号A栋3单元5层2号房屋（商品房预售合同登记备案号：Y0039947）的不动产权属登记证书。2.判令被告以购房总价210656元为基数，按照人民银行同期贷款利率标准上浮50%支付违约金给原告，时间从2009年3月12日起计算至被告向产权登记机关提供前备案资料时止。3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2007年11月30日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市花溪区××街经济××住宅小区××单元××楼××号房屋的住房一套，房屋总价为人民币210656元，被告应于2008年3月12日前将符合居住条件的房屋交付原告使用，在交房之后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告也如期交付了房屋，但至今被告未按合同约定为原告办理房屋产权登记备案的相关事宜，导致原告至今无法取得房屋产权证书。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，双方协商无果后，原告特诉至法院。

被告宏达房开公司辩称：一、逾期办理产权证的违约金原被告双方在合同中并没有约定。二、本案涉及的房屋系经济适用住房，不是普通的商品房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。三、被告已于2008年向区环保局和贵阳市环保局提交了办证的环境评估申请，但政府职能部门直至2017年才给予环评备案。环评备案是办理产权的重要环节，没有环评备案就无法进行办理产权证书的其他程序，逾期办证并非被告原因所致。故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法予以驳回。

反诉原告宏达房开公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2008年11月27日签订的“贵阳市长江路乐街经济适用住宅小区第五期A栋3单元5层2号房屋买卖合同。”2.反诉费由被告承担。事实及理由：反诉被告购买贵阳市长江路乐街经济适用住宅小区第五期A栋3单元5层2号房屋系经济适用住房，按相关规定经济适用住房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格按合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。同时，按相关规定已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收和家庭的住房困难。并且按相关规定，经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右，超面积的部分，不得享受政府优惠。反诉被告在以城市低收入住房困难家庭名义购置“贵阳市长江路乐街经济适用住宅小区第五期A栋3单元5层2号131.66平方米经济适用住房”后，又购买了市场化商品房，已丧失经济适用住房的条件。故反诉原告根据相关规定，提起本案反诉。

反诉被告罗杨辩称：反诉原告违约不能成为其请求解除合同的合法原因，原、被告之间的商品房买卖合同仍然有继续履行的可能，从保障交易安全的角度出发，不应当解除合同。

经审理查明：原告罗杨（买受人）与被告宏达房开公司（出卖人）于2007年11月30日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市花溪区××街经济××住宅小区××单元××的住房一套，房屋建筑面积为131.66平方米，房屋总价为人民币210656元，被告应在2008年3月12日前将经验收合格的房屋交付给原告使用。该合同第十五条约定内容为：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金。”2007年12月5日，该房屋的商品房预售合同在房屋管理部门进行了登记备案，登记备案号为Y0039947。合同签订后，原告罗杨依约支付了全部购房款，被告宏达房开公司也按照《商品房买卖合同》约定的交房日期，于2008年3月12日向原告交付了房屋，并由原告管理使用该房屋至今。

另查：1、原告所购买的案涉房屋属于经济适用住房。被告宏达房开公司提交2008年10月5日的申请一份，载明被告宏达房开开发的乐街经济适用住宅小区第五期已完工的A.B.F栋要办理房产证等手续，特向省环保局申请环境验收。贵阳市小河区环境保护局、贵阳市环境保护局分别于2008年10月23日、2008年12月5日在该申请上签署同意上报，并加盖公章。2017年5月17日，被告取得乐街经济住宅小区第五期工程建设项目的“建设项目竣工环境保护分阶段验收备案表（试行）”，载明该项目已完成竣工环境保护验收备案，备案号为520100-2017-28。2、原告在购买上述房屋之后，在贵阳市南明区南厂路60号鸿宇世纪南山二期F栋2单元23层4号购买有市场化商品房屋一套。反诉原告认为反诉被告购置了涉案经济适用住房之外的其他市场化商品住房，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、贵州省人民政府贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的实施意见（黔府发（2007）29号）、《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）、《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》的规定，反诉被告不再具备经济适用住房的购置主体资格，故应解除双方签订的商品买卖合同，房屋应当由政府回购后再出售给城市低收入困难户。

上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、商品房预售合同登记备案表、收据、贵阳市小河区物价局文件（小发物[2006]19号）、房地产价格认证结论书（筑经价认字（2006）001号）、贵阳市经济技术开发区不动产登记站档案查询单等证据材料收集在卷，并已业经质证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，依法成立并产生法律效力的合同受法律的保护，不得擅自变更或者解除合同，签约各方应当按照合同约定全面地履行合同义务，否则将承担相应的违约责任。本案中，原告罗杨与被告宏达房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告已按合同约定履行了支付购房款的义务，被告宏达房开公司亦按期交付了房屋，原被告双方在《商品房买卖合同》的主要义务已履行完毕。反诉原告以反诉被告购置超标准的经济适用住房后又购置了市场化商品房为由，向本院提起解除双方签订的《商品房买卖合同》的反诉请求。对于该反诉诉请，本院认为，反诉被告已经履行了支付房款的义务，并不存在导致合同解除的违约行为。反诉原告亦向反诉被告交付了案涉房屋使用至今，履行了除办理产权证之外的合同义务，双方签订《商品房买卖合同》的主要合同目的均已经实现。关于反诉原告陈述反诉被告已丧失经济适用住房资格问题，反诉被告是否具备或丧失购买经济适用房的条件是相关行政机关的职权范畴，不属人民法院民事案件的审查范围。因此本案罗杨是否具备或丧失购买经济适用房即涉案房屋的主体资格不是本案的审查范围，本院不予审查。故在反诉原告未举证证明双方存在合同法规定的法定解除合同情形的情况下，反诉原告要求解除《商品房买卖合同》的反诉诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。

原告罗杨从交房入住至今已长达十余年的时间，被告宏达房开公司在如此长的时间段内没有履行办理房屋产权登记的合同义务，已明显构成违约，应承担相应的法律责任。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案本诉部分的争议焦点为：一、被告宏达房开公司主张逾期办理产权证系相关政府职能机构导致并非被告原因所致，是否产生免责后果？二、被告宏达房开公司至今不能为原告办理房屋产权证书，应当如何承担违约责任？

焦点一，被告宏达房开公司辩称公司于2008年就递交了环境验收申请，但于2017年5月17日才取得环境保护验收备案，故逾期办理产权证并非被告原因所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，被告陈述的情况显然不属于法律规定的不可抗力。办理环境保护验收备案仅仅是办理产权权属登记的其中一项内容，被告不能说明环境验收自2008年开始申请但至2017年5月才备案完毕的原因，也不能证明被告已经积极履行了其他办理产权登记事项。被告宏达房开公司作为房地产开发公司，签订合同时应当预见到可能在该期限内出现不能及时办理房屋权属登记的风险，故本院对被告宏达房开公司的此项抗辩理由不予采信，被告应对原告承担逾期办证的违约责任。

焦点二，原告要求被告立即为原告办理不动产权属登记证，并承担以购房总款为基数，按人民银行同期贷款利率上浮50%的标准向原告支付逾期办证违约金。被告宏达房开公司辩称，《商品房买卖合同》未做出相关约定故不应支持原告的诉讼请求。对于被告办理房屋所有权登记的期限和被告逾期办证但原告不退房的法律后果，因《商品房买卖合同》中并没有进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本院确定被告为原告办理不动产登记证的时间为合同约定房屋权属登记资料备案期限365天之后的90天为合理期间。即被告为原告办理不动产全权属登记的最后期间为2009年6月10日（从2008年3月12日往后计算455天）。因被告并未在该期间完成办理案涉房屋首次登记的义务，故被告应从2009年6月11日起，以原告已付房款210656元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，向原告支付逾期办证违约金，直至被告向产权登记机关提供齐全备案资料时止。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司于本判决生效后90日内协助原告罗杨办理贵阳市花溪区小河长江路乐街经济适用住宅小区第五期A栋3单元5层2号房屋（商品房预售合同登记备案号：Y0039947）的不动产权属登记证书。

二、被告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司于本判决生效之日起十日内，以购房总款人民币210656元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，向原告罗杨支付从2009年6月13日起至被告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司向产权登记机关提供齐全备案资料时止的违约金；

三、驳回反诉原告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司的反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费人民币200元（已减半收取），反诉案件受理费人民币25元，合计人民225元，由反诉原告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

审判员梁永雄

二〇一八年九月十日

书记员高现现