离婚房产分割问题实务分析（一）

作者：王景

离婚时如何分割房产是实践中一个很重要的问题，几乎每一个离婚案子都会涉及。解决房产分割问题之前，要先解决房产权属问题。
    现行婚姻法司法解释对夫妻房产权属及房产分割问题给出了一些规定，但是由于实践中的情况多种多样，现有的条文并不能完全涵盖所有的情形。对于条文没有明确规定的情形，我们应该根据现有条文的立法精神，来寻找适用的裁判规则。
    本文先将涉及到夫妻房产权属及房产分割问题的司法解释罗列如下：
    《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释二》）第19条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
    第22条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
    当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
    《最高人民法院关于适用 〈 中华人民共和国婚姻法 〉 若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释三》）第6条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
第7条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
    由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
    第10条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
    依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
    对上面条文的关键词及逻辑关系进行分析，可以得到如下结论： 
    判断房产权利归属，重要的变量有三个，第一个是房产购买于婚前还是婚后，第二个是房产登记在一方名下还是双方名下，第三个是父母是否出资。上述三个变量不同情况的组合，就会产生不同的权属认定。
    下文论述的结构，先区分婚前和婚后这个变量，然后在每个变量下面，区分产权登记在一方名下还是双方名下，以及父母是否出资，分别对权属如何认定进行分析。最后再分析一下，权属登记由一人变更为两人时，是否构成不可撤销的赠与，导致权属变动为共同共有。
    一、婚前，双方出资购房，产权登记在双方名下，离婚时如何分割？若产权登记在一方名下时，有何影响？包含双方父母出资时，有何影响？ 
    解决房产如何分割的问题，首先要解决产权归属问题。对于此种情形下的产权归属问题，《最高人民法院婚姻法司法解释三理解与适用》（以下简称《婚姻法解释三理解与适用》）一书有如下论述：
    “《 婚姻法解释二》第二十二条第一款规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。细究该条文，其明确的仅仅是婚前双方父母的出资归属，并未涉及所购置房屋的所有权归属问题。但既然该出资应认定为对子女的个人赠与，那么双方子女用该赠与资金购买房屋的行为自然等同于个人出资行为。相应的，不管事后双方子女有无婚姻关系抑或该房屋所有权登记者是谁，都应视为子女双方按各自的出资份额共有该房屋的所有权。”（参见该书第124页）
    根据上述观点阐述的精神，婚前购买房屋的，双方应按各自的出资份额，按份共有该房屋。如果有父母出资的，子女的份额上加上各自父母的出资。至于产权登记在双方名下，还是登记在一方名下，不影响对产权的定性。按份共有，离婚分割时，一般应按各自拥有的份额分割。
    对于这个问题，实践中基于上述理论判决的案例，可举例如下。北京市第二中级人民法院(2015)二中民终字第05777号李某与孙某离婚纠纷二审民事判决书认为：
     “2011年12月18日（婚前），孙某以自己名义与北京金融街奕兴置业有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定孙某以1682715元的价格购买×××号房屋。2013年5月6日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会核发X京房权证字第×××号房屋所有权证，其上载明×××号房屋为孙某单独所有。原审庭审中，孙某主张×××号房屋系其婚前个人财产，李某对此不认可，主张李某父母对×××号房屋出资470000元，李某本人亦支付购房款30000元（李某上述主张，经法院查明确认）。法院认为：《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条之规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”李某已经提交证据证明其父母曾于双方婚前给付李某470000元用于购房，故该给付之款项应认定为系对李某个人的赠与，且孙某亦认可购买×××号房屋时李某本人出资30000元，故对×××号房屋应认定为双方按各自出资额按份共有。故法院确认李某婚前为购买×××号房屋出资数额为500000元；对×××号房屋应按双方各自出资额按份共有处理。”
    这个案例中，是婚前购房，双方均出资，其中还有一方父母出资，产权登记在一人名下。法院的处理结果是双方按各自的出资份额——其中一方加上了父母出资，按份共有房屋，与上文所述理论完全吻合。
    当然，实践中也有不是全然按上述理论来操作的案例，例如上海市第二中级人民法院(2009)沪二中民一(民)终字第3873号高某与张甲离婚纠纷二审民事判决书认为：
    “关于购买上海市宝山区联谊路×××弄某号×××室房屋时，张甲父母通过银行转给张甲首付款320500元。高某认为是张甲的出资，购房时产权登记为高某、张甲，属共同共有，高某同意给付张甲房屋折价款52万元。张甲认为，婚前购房时张甲父母汇给张甲320500元用于购房，属张甲父母赠与给张甲钱款，现同意房屋归高某所有，由高某给付张甲房屋折价款80万元。本院认为，系争房屋虽登记在高某、张甲名下，但在分割该财产时应该考虑贡献大小，原审法院根据法律规定将张甲婚前财产320500元从现有房价扣除，剩余款再减去尚欠银行贷款，由高某、张甲各分得二分之一并无不当。”
    法院的上述裁判思路，是将一方父母的购房款出资视为对一方的金钱赠与，从房屋总价中扣除后，将剩余部分按共同共有来平均分割。在房屋有巨大升值的情况，按法院的上述裁判思路，由于从房屋总价中仅仅扣除了一方父母出资的原始数额，使得一方父母的出资享受不到房屋升值的收益；而按份共有的分割思路，可以使一方父母的出资享受到升值收益。这是两种分割思路在实践中的不同。
    由于上述第二个案例作出时间在《婚姻法解释三》之前，参考效力较弱。而且从法理上讲，婚前购房，由于尚未存在婚姻关系，还不存在夫妻共同财产制的问题，按份共有应是大原则。从情理上讲，双方离婚已经是不讲感情只讲利益了，房屋价值分割还是要考虑投入与产出的公平。因此，笔者较为同意上述第一个案例中按份共有的分割思路。
    对于这个问题，可以再与一些地方性司法解释对比一下。 《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第13条规定，夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。 《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引（2014修订）》第26条规定，夫妻一方婚前出资购买房产，登记在夫妻双方名下，如双方未对该房产作出特别约定，应认定该房产为夫妻共同所有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。
    上面这两个规定，与本文上面赞成的婚前购房双方按份共有的观点，似乎是有些矛盾的。比如一方出资占比30%，依上文观点，双方就是按份共有了；但若一分钱不出，按上述两个规定，就是共同共有，出资的一方只是适当多分。要调和这个矛盾，一个比较合理的解释是：若婚前购房，只有一方出资，还愿意登记两个人的姓名，就含有赠与的意思，这种婚姻形态，是一方依附型婚姻，对依附型婚姻，为了适当保护依附方，认定为共同共有。而如果婚前购房，两人均出资，则不论出资比例为多少，都可以视为平等型婚姻，就如同舒婷在《致橡树》中所言的“我必须是你近旁的一株木棉，作为树的形象和你站在一起”，法律此时认定为按份共有，从精神层面上是对双方的尊重。