离婚房产分割问题实务分析（二）

作者：王景

二、婚前，一方出资购房，产权登记在自己名下，婚后另一方参与还贷款的情形，分割方法《婚姻法解释三》第10条规定的非常明确，实践中不存在争议。但是对于补偿数额如何计算，实践中争议很大，本文限于篇幅不详述。 
    对于这个问题的详细论述，大家可参考两篇文章， 一篇是最高院民一庭吴晓芳法官的《不动产婚内共同还贷及增值计算》，载《民事审判指导与参考》2016年第1辑， 另一篇是郭璇玲律师的《 离婚时共同还贷房产如何分割》，「高杉LEGAL」2016年7月13日推文。应当说明的是，婚前一方出资购房，出资中可以包含父母对其的赠与，这一点应当没有争议。

婚后，双方出资购房，产权登记在双方名下，离婚时如何分割？若产权登记在一方名下时，有何影响？父母全额出资或部分出资，有何影响？ 
    相比于婚前购房，婚后购房的问题复杂得多，本文依由简到繁的顺序依次分析。
    第一，婚后，用双方共同财产购房，产权登记在双方名下，房屋属于双方共同共有，即便产权登记在一方名下时，房屋也属于双方共同共有。这个结论可以从《 婚姻法解释二》第19条推导出来，第19条规定由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产，虽然条文中有一方婚前承租的表述，但从法理的角度探究，去掉承租这一限制条件，也不影响将房屋定性为共同共有。
   “用双方共同财产购买”如何界定，其与双方出资是否有区别？举个例子来说，甲乙夫妻二人，婚后，甲以婚后所得50万元，乙以婚后所得30万元，共80万元购买房屋，则房屋应当认定为共同共有。但若甲以婚前财产50万元和婚后所得50万元，乙以婚前财产100万元和婚后所得30万元，共230万元购买房屋，则房屋产权的定性是否有不同呢？本文认为，上述两种情况无需分别对待，均应认定为共同共有。虽然第二种情况，双方购房款中夹杂了部分婚前财产，但是双方共同购房，并且婚前财产与婚后财产混用的行为，就表明双方愿意将取得的房屋作为共同共有，这符合夫妻共同财产制的一般原理，也与普通人的情感认识相吻合。如果双方有按份共有的意思，需要进行特别的约定或进行按份共有登记。
    对于这个问题，可参考 《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第12条的规定：夫妻双方婚后共同出资购买的产权房，无论登记为夫妻双方或一方，均为夫妻共同财产。在产权登记中未约定按份共有的，应认定共同共有。
    对此还可以参考《 江苏省高级人民法院婚姻家庭案件审理指南》的解释：对登记在一方名下的房屋性质认定：由于我国法定夫妻财产制是婚后所得共同制，因此婚姻关系存续期间购买的房屋，原则上首先应认定为夫妻共有。但如登记方主张房屋归其所有，必须承担举证责任，证明该房屋系其个人出资所购，或符合《婚姻法解释三》第七条规定的其父母出资为其购买等情况。
    第二，婚后，双方父母出资为子女购房，产权登记在双方名下的，视为对双方的赠与。产权登记在一方名下的，视为按份共有。这个结论可以参考《婚姻法解释三理解与适用》一书的论述：
    “《 婚姻法解释二》第二十二条第二款规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。根据该法条的立法精神可推知，双方父母均为子女购置不动产出资的，一般应认定为对夫妻双方的赠与，除非父母明确表示赠与给一方。特别是当出现不动产所有权登记在双方子女名下这一事实时，除非当事人能够提供其他证据证明该出资仅为父母对其子女一方的赠与。否则，依据这一事实对双方父母出资的真实意思表示更合理的解释为，双方父母对双方子女的赠与而不是父母赠与给一方子女。……当购买的不动产登记在一方子女名下时，则不论该出资发生在婚前抑或婚后，该不动产都可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。”（参见该书第125页）
    此时如果既有双方父母出资，又有双方自己的出资，混在一起时，如果产权登记在一方名下时，如何认定产权归属？对于这个问题，将上述1、2两部分的论述结合起来，符合逻辑的结果就是，父母出资部分，双方按份共有，个人出资部分，双方共同共有。最终计算份额时，一般按双方自己出资的总额一人一半，再加上各自父母出资的数额，来最终确定双方应得的分割比例。
    第三，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产，这种情况属于《 婚姻法解释三》第7条第1款明确规定的情形。但是在适用这个法条时，需要辨析的一个问题是，一方父母出资为子女购买不动产，支付全款购买房产自然是应有之义，但若一方父母出资仅为部分房款，比如首付款，则此时房屋产权如何认定，如何分割呢？
    观点一：对于这个问题，《婚姻法解释三理解与适用》一书是这样论述的：
   “在父母只支付不动产部分价款且不动产登记在出资人子女名下的情形下，则根据本条的立法原意，该部分出资亦应视为对自己子女一方的赠与。既然父母的该部分出资属于其子女一方的个人财产，那么其子女以该个人财产出资购买房屋时，根据本司法解释第十条关于离婚时一方婚前贷款所购不动产的处理的规定，亦应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。只不过在以夫妻共同财产还贷的情形下，离婚时应给予另一方补偿。”
    按照这个思路，一方父母出资的首付款，视为对自己子女的赠与，房屋分割问题就转到按《 婚姻法解释三》第10条规定的方法来分割。也就是说，婚后一方父母出资支付首付款购房，产权登记在自己子女名下，双方共同还贷的问题，和婚前一方支付首付款购房，产权登记在自己名下，双方婚后共同还贷的问题，处理结果是相同的。
    观点二：就这个问题，最高院民一庭编《民事审判指导与参考》2013年第2辑民事审判信箱栏目给过一个解答：
   “婚后一方父母部分出资给子女购房的认定问题？……如果父母只是支付了房屋价款的一部分，其余款项由夫妻双方共同支付，则父母出资并不能取得房屋的所有权，也就无法决定将房屋赠与自己子女并将房屋登记在自己子女名下。父母部分出资时一般只能决定其出资份额赠与何方，在欠缺出资时间而非离婚诉讼时“确定”赠与一方的有关证据的情况下，按照婚姻法婚后所得赠与归夫妻双方共有的原则，将父母出资部分认定为向夫妻双方的赠与更加合理合法。……总之，婚后一方父母部分出资为子女购买不动产，夫妻双方支付其余款项，产权登记在出资人子女名下的，其不符合《婚姻法司法解释（三）》第7条规定的情形。对父母出资部分应按照《婚姻法司法解释（二）》第22条的规定处理，当事人另有约定的除外；在具体分割诉争不动产时，可对出资父母的子女一方予以适当多分。”（该书第240页）
    同样的， 《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》第27条规定：婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，由夫妻共同偿还余款的，不属于《婚姻法司法解释三》第七条第一款规定的情形，该不动产应作为夫妻共有财产，在离婚时综合考虑出资来源、装修情况等因素予以公平分割。
     北京高院对此问题，还作出了一个参阅案例，即《 北京法院参阅案例第19号：陈某某诉薛某某离婚纠纷案》：
    基本案情：2004年10月，陈某某与北京××房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市丰台区××园××号楼204号房屋（以下简称204号房屋），该房屋于2010年4月27日取得《房屋所有权证》。204号房屋的首付款18万元由陈某某父母出资，剩余房款以陈某某的名义按揭贷款，陈某某、薛某某共同偿还贷款24万余元，尚欠贷款374239.18元未还。此外，204号房屋的装修款10万元由薛某某之母出资。庭审中，陈某某称因首付款为其父母出资，并登记在其个人名下，故204号房屋应为其个人财产，不同意作为共同财产予以分割。薛某某则主张，因后续贷款为双方共同偿还，且借款合同中写明其为共有人，故要求将204号房屋作为共同财产依法进行分割，并向法院提交房屋评估申请。诉讼中，法院委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对204号房屋市场价格进行评估，确定该房屋现公开市场总价为3262700元。 法院裁判：坐落于北京市丰台区××园××号楼204号房屋归原告陈某某所有，该房屋的剩余贷款由陈某某自行偿还。原告陈某某于本判决生效后十日内给付被告薛某某房屋折价款一百四十八万元。
    上述案例中，购房时一方父母出资18万，而另一方父母花费装修费10万元，从公平角度讲，确实将房屋认定为共同共有，平均分割较为公平，法院也提到了公平原则。但是如果案例的情形中，去掉装修费10万元这一情节，或者如果一方父母支付首付款并非18万，而是100万，离婚时房屋价格还是330万，平均分割的结果就未必公平了。但是按照上述参阅案例确定的裁判思路，不管情况如何，只要一方父母支付的并非全款，则产权都要确定为共同共有，原则上平均分割。
    再进一步，一方父母支付首付款比例未必都是30%，也可能会达到50%、60%、甚至70%，此时按上述思路处理问题，结果未必公平，恐怕也不符合一方父母的本意。要求一方父母必须付全款购房，才能视为对子女一方的赠与，在现实生活中，确实有点强人所难。父母无力付清全款，只能支持首付款的情况下，最有可能的本意也是要对自己的子女进行赠与。而按上述观点二，要达到赠与子女一方的目的，就要做出特别约定，这恰恰又不符合中国的现实情况。本来《 婚姻法解释三》第7条的立法精神，就是要从产权登记上，客观推断父母的赠与本意，因为父母这种赠与本意，在子女婚姻关系尚圆满的情况下，是不太好意思作出特别约定的，第7条正是要解决这个问题。而上述观点二，恰恰违背了上述立法精神。
    因此，笔者认为，不论是从法理、情理还是逻辑一贯性上，上文的观点一都要优于观点二，但是在目前的实践中，观点二恐怕还是要占上风。