一洲物业管理有限公司（香港）诉三河京郊房地产开发公司等销售房地产合同案

（一）首部

　　1．判决书字号
　　一审判决书：河北省高级人民法院（1995）冀经初字第37号。
　　二审判决书：中华人民共和国最高人民法院（1997）经终字第83号。
　　2．案由：委托代理销售房地产合同案。
　　3．诉讼双方
　　原告（反诉被告、被上诉人）：一洲物业管理有限公司（香港）。
　　法定代表人：庄永竞，董事长。
　　委托代理人（一审）：刘爱武，北京一洲行房地产咨询有限责任公司经理。
　　委托代理人（一、二审）：单卫红，北京市齐致律师事务所律师。
　　被告（反诉原告、上诉人）：三河京郊房地产开发公司。
　　法定代表人：肖碧文，总经理。
　　委托代理人（一审）：沈泽敬，沈泽敬律师事务所律师。
　　委托代理人（一审）：郭新月，沈泽敬律师事务所律师。
　　委托代理人（二审）：陈明，北京市广盛律师事务所律师。
　　委托代理人（二审）：卢健灵，该公司经理。
　　被告（上诉人）：深圳中达（集团）股份有限公司。
　　法定代表人：肖碧文，总经理。
　　委托代理人（一审）：卢建灵，该公司办公室主任。
　　委托代理人（一审）：邓达荣，该公司研究室主任。
　　委托代理人（二审）：明绍辉，北京市陆通律师事务所律师。
　　委托代理人（二审）：刘燕，北京市陆通律师事务所律师。
　　4．审级：二审。
　　5．审判机关和审判组织
　　一审法院：河北省高级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：宋瑞良；代理审判员：杜清建、赵建亮。
　　二审法院：中华人民共和国最高人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：李健；审判员：王王允、付金联。
　　6．审结时间
　　一审审结时间：1996年11月29日。
　　二审审结时间：1998年11月14日。
　　（二）一审情况
　　1．一审诉辩主张
　　（1）原告一洲物业管理有限公司（以下简称一洲公司）诉称：我公司与被告于1994年2月26日签订了一份独家代理销售“一洲天子庄园”合同，约定由我公司独家代理被告销售一洲天子庄园全部500栋别墅，被告应于1994年10月31日将首期60栋别墅全部竣工，我公司付给被告300万元定金，我公司享有别墅命名权和管理权。同年还签订了一份补充协议。我公司按约付给被告300万元定金，但被告至今未能如约竣工。因被告未按约于1994年3月31日前将预售手续交给我公司，致我公司为销售该别墅而进行的各种形式的代销活动未能取得突破，损失400万元人民币。被告却要求终止合同，擅自进行销售活动。被告构成违约，请求判令被告双倍返还定金600万元，支付违约金3 000万元，赔偿损失400万元。
　　（2）被告三河京郊房地产开发公司（以下简称京郊公司）反诉称：一洲公司在代理销售房屋过程中，促销手段不得力，未能按约定售出别墅，其违约行为影响了京郊公司正常经营，要求解除代理销售合同，不予返还300万元定金，赔偿京郊公司损失800万元。
　　京郊公司辩称：原告交付的300万元是押金而不是定金，原告要求双倍返还600万元没有事实及法律依据；我公司已按合同规定交付给一洲公司预售手续，工程未能如期竣工是受水灾这一不可抗力的影响，京郊公司以“天子庄园”的名义参加1995年12月的房地产展销会是合法合理的，京郊公司无违约行为，原告要求偿付3 000万元违约金有悖于事实和法律；合同中关于违约责任的规定显失公平，应认定无效；原告属境外企业，未在国内进行工商登记，从事房地产经营活动属非法经营；原告高价推销，意图牟取暴利，造成期房未能售出构成违约，给京郊公司造成经济损失。
　　（3）被告深圳中达（集团）股份有限公司（以下简称中达公司）未作书面答辩。
　　2．一审事实和证据
　　河北省高级人民法院经审理查明：1994年2月26日，一洲公司与中达公司签订了一份独家代理销售“一洲天子庄园”合同书，约定中达公司委托一洲公司独家代理销售“一洲天子庄园”的全部500栋别墅，一洲公司的代理权为不可撤销的国内外独家代理权，一洲公司以外的其他人（中达公司自留20栋）均无权销售在_洲公司代理范围内的别墅；中达公司分三期完成全部500栋别墅，首期60栋须于1994年10月31日竣工（以当地市建筑工程质检部门验收合格为准，验收时一洲公司参与）交一洲公司或用户入住，其余两期另议；中达公司须于1994年3月31日前将预售手续（含内外销售手续）交一洲公司；所有别墅应符合原说明书及附件一所列装修及用料标准；中达公司给一洲公司的销售底价为第一期每平方米3 398元，第二期、第三期增幅分别为第一期的2％、3％，底价部分归中达公司所有并负责税费，超出底价部分归一洲公司所有并负责税费；一洲公司为上述代理于签约后10天内一次性付给中达公司300万元作押金，押金在第三期销售款中扣除；一洲公司拥有“一洲天子庄园”项目的命名权和别墅管理权，并不因代理关系的结束而终止。签约后，双方所有与此项目有关的活动均以“一洲天子庄园”的名义进行；中达公司在代销期内所有对外活动及资料中将一洲公司作为第一发展商，一洲公司在代销活动中以第一发展商的名义出现，但不承担在发展中的费用及法律责任；一洲公司在代销中的推介、宣传费自负；若中达公司未能按合同规定的期限将别墅竣工交一洲公司或用户，应承担一洲公司与买主约定的违约责任，逾期3个月仍不能竣工，视为单方违约，偿付10倍于押金的违约金给一洲公司并承担一切赔偿责任（包括无形财产损失的赔偿）；若一洲公司在首期竣工后仍未全部售出，则按未销出部分的金额的5％罚款。后双方又分别于同年3月8日、4月30日订立两份补充协议，约定将在二、三期建成的80套跃层式别墅的代销底价为每平方米2 328元；约定了首期范围内的公路及场地在施工规范及条件许可的情况下应与首期别墅同步完成。后在主合同及两份补充协议上京郊公司在中达公司一方盖章。
　　合同订立后，一洲公司于1994年4月6日付给中达公司300万元人民币，中达公司给一洲公司出具的收据写明收一洲公司交来代理销售北京一洲天子庄园定金300万元。同年5月11日，京郊公司办妥一期工程64栋（69套）开工手续，实际动工兴建的共36栋别墅。同年7月12日至13日，三河市境内连降暴雨，造成特大洪涝灾害，给施工造成一定影响，京郊公司未将此情况通知一洲公司。至同年10月31日，没有一栋别墅竣工。至1995年5月初，主体工程陆续封顶，同年8月主体工程接近完工，外装修、道路、水电、绿化基本完工。同年9月底有4栋样品房内外装修竣工。
　　合同订立后，京郊公司给一洲公司提供了天子庄园立项的批复、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证。1994年5月11日京郊公司取得一期工程开工的批复后交给了一洲公司。1994年10月31日三河市建委批复同意京郊公司向国内外客户预售“天子庄园”房屋，后京郊公司将此批复给了一洲公司。
　　一洲公司在合同订立并交付被告300万元后，进行了一系列推销活动：印制了售楼书、宣传单、宣传函及包装袋；在路旁树起了两个宣传广告牌；制作了别墅模型、一个大沙盘和七个小沙盘；聘请了专业人员及一些兼职人员代理推销，派人登门到大公司推销；为有利于推销，一洲公司在国家《房地产管理法》生效后的1995年2月17日于北京申请注册成立了“北京一洲行房地产咨询有限责任公司”，专门负责销售；在国内有关杂志上刊登广告；在香港定期寄宣传单，刊登广告；参加了1994年9月、10月的香港展销会、沈阳交易会、北京展销会及1994年11月末在日本、韩国、新加坡及中国香港举行的展销招商会，1995年4月的北京国际博览会，5月在丹东的房地产交易会，在韩国的展销会等。一洲公司为此支出的费用约300万元。至诉讼前，一洲公司未将一栋别墅售出。
　　另查明：本案涉及的开发项目，系京郊房地产开发公司在河北省三河市申请立项并办理了有关开发手续。京郊公司系中达公司与珠海经济特区海联工贸集团公司合资兴办的企业法人，于1993年4月2日在三河市登记注册，主营房地产开发及物业管理。中达公司无房地产开发资格。一洲公司在北京注册成立的“北京一洲行房地产咨询有限责任公司”主营房地产咨询服务、销售，一洲公司的代销行为由一洲行房地产咨询有限公司具体实施。
　　以上事实有下列证据证明：
　　（1）一洲公司与京郊公司签订的独家代理销售“一洲天子庄园”合同书；
　　（2）合同的补充协议（一）、（二）。
　　（3）廊坊市城乡建设综合开发办关于同意三河京郊房地产开发公司申报“天子庄园”项目开发资质请示的批复。
　　（4）“天子庄园”建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证。
　　（5）三河市城乡建设委员会关于批准京郊房地产开发公司预售房屋的批复。
　　（6）一洲公司所印制的售楼书、宣传单张、宣传函及包装袋。
　　（7）一洲公司制作的别墅模型、一个大沙盘、七个小沙盘的照片。
　　（8）一洲公司参加香港、沈阳、东南亚等地的展销会、招商会所摄制的照片以及各项费用的收据。
　　（9）北京一洲行房地产咨询有限责任公司的企业法人营业执照。
　　3．一审判案理由
　　河北省高级人民法院认为：本案被告中达公司虽无房地产开发经营资格，但京郊公司作为同一方当事人在合同上盖章并具体履行，一洲公司作为香港企业代理大陆的房地产在国内外销售，当时没有禁止性规定，按合同义务由其在京注册成立的“北京一洲行房地产咨询有限责任公司”具体履行，应视为合同主体合格。合同内容不违反法律规定，违约责任不对等可适当调整，依法应认定委托代理合同有效。二被告未按合同约定于1994年3月31日将全部预售手续交一洲公司，预售房屋的批复于1994年10月31日才办妥，后交给一洲公司。影响了原告售房，显属违约。二被告未能将别墅如期竣工，构成违约。二被告所辩未能竣工的原因是遇到了水灾这一不可抗力的影响，但其未按法律规定及时通知原告，故其所辩理由亦不能成立。二被告违约未能将房屋竣工应承担违约责任，依合同约定应支付给原告违约金。但合同约定的违约金过分高于因被告违约给原告造成的经济损失，应调低为押金的2倍。原告未能将房屋售出是因被告未及时交付预售房屋批复、施工进度缓慢等原因所致，被告所辩原告促销手段不力、抬高价格牟取暴利的理由不成立，京郊公司的反诉请求亦不予支持。鉴于原、被告均要求解除委托代理合同，合同准予解除，原告支付被告的300万元定金应由被告退还。两被告已实际给予原告代理权且已投资开发房屋，并非不履行合同，故原告请求两被告双倍返还定金的请求不予支持。
　　4．一审定案结论
　　河北省高级人民法院依照《中华人民共和国涉外经济合同法》第十九条、第二十条、第一百三十八条规定，判决如下：
　　（1）解除三方所签委托代理合同。
　　（2）被告中达公司和京郊公司于判决生效后10日内退还一洲公司人民币300万元。
　　（3）被告中达公司、京郊公司于判决生效后10日内支付给一洲公司违约金600万元。
　　（4）驳回原告一洲公司其他诉讼请求。
　　（5）驳回被告京郊公司其他反诉请求。
　　案件受理费21万元，由一洲公司负担15万元，中达公司和京郊公司负担6万元；反诉费2．5万元，由京郊公司负担。
　　（三）二审诉辩主张
　　1．上诉人中达公司、京郊公司诉称：被上诉人为境外企业，不具备在国内从事经济活动的主体资格，造成本案合同无效；被上诉人违约，未及时交付押金，未售出任何别墅，致使合同无法履行；原判判令支付违约金600万元缺乏事实和法律依据。故请求二审法院撤销一审判决，并判令被上诉人赔偿上诉人经济损失300万元。
　　2．被上诉人一洲公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。
　　（四）二审事实和证据
　　最高人民法院在审理过程中确认了一审法院认定的事实和证据。
　　（五）二审判案理由
　　最高人民法院经审理认为：本案合同为独家委托代理合同，一洲公司作为香港房地产业代理商在国内外销售房地产，未违反当时国家禁止性规定，本案合同应依法确认为有效。合同签订后一洲公司交付的人民币300万元，根据相关证据材料应认定为押金而非定金。上诉人未依约将别墅竣工，系实质性违反合同，应退还押金及利息，并依法承担违反合同所造成的损失，根据本案的实际情况，将上诉人需承担的违约金调整为人民币400万元。上诉人关于本案合同无效的上诉理由不能成立，要求被上诉人赔偿经济损失300万元于法无据，本院不予支持。原审事实认定清楚，责任划分正确，但部分处理不当，应予改判。
　　（六）二审定案结论
　　最高人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国涉外经济合同法》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二款之规定，判决如下：
　　1．维持河北省高级人民法院（1995）冀经初字第37号民事判决之第一、四、五项及诉讼费承担部分，撤销该判决第二、三项。
　　2．深圳中达（集团）股份有限公司、三河京郊房地产开发公司于本判决生效后10日内退还一洲物业管理有限公司（香港）押金人民币300万元及利息（计息自押金交付之日至本判决生效之日止，利率按同期银行贷款利率计算）。
　　3．深圳中达（集团）股份有限公司、三河京郊房地产开发公司于本判决生效后10日内支付一洲物业管理有限公司（香港）违约金人民币400万元。
　　二审案件受理费人民币21万元，由上诉人深圳中达（集团）股份有限公司和三河京郊房地产开发公司承担16．8万元，一洲物业管理有限公司（香港）承担4．2万元。

（来自：中国司法案例网）