深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件的裁判指引

（2011年6月9日深圳市中级人民法院审判委员会全体委员会第2次会议通过 2014年8月28日深圳市中级人民法院审判委员会全体委员会第23次会议修订）

为正确、及时审理房地产纠纷案件，根据相关法律、司法解释，结合深圳市两级法院审判实践，制定本裁判指引：

一、房屋租赁合同一方当事人请求对方共同办理合同登记备案手续的，可予支持。

二、承租人为与出租人建立租赁合同关系而支付“入场费”、“建设费”等费用，合同期满终止或因承租人违约导致合同解除，承租人请求返还前述费用的，不予支持；因出租人违约导致合同解除，且其不能证明该费用已实际用于合同履行，承租人请求返还前述费用的，可视合同履行情况予以相应支持。当事人另有约定的除外。

三、承租人以出租人未向其开具租金发票作为拒付租金抗辩的，对该抗辩不予支持，但当事人另有约定的除外。

四、承租人拖欠租金已符合合同约定的出租人解除合同的条件，但出租人在承租人补交租金后的合理期限内未行使合同解除权，出租人在合理期限届满后又主张解除合同的，不予支持。

五、房屋出租后再抵押的，抵押权的实现不影响承租人优先购买权的行使；房屋抵押后再出租的，承租人的优先购买权不得对抗抵押权人。

六、出租人将已出租的房屋抵押后，又与承租人约定延长租赁期限或降低租金标准的，该约定对抵押权人不具有法律约束力。

抵押权人行使抵押权时，因当事人未说明存在延长租赁期限或降低租金标准的约定内容，导致房屋拍卖公告中未公示前述约定的，该约定对竞买人不具有法律约束力。

七、当事人为规避税收征管，在租赁登记备案合同中约定低于真实租金标准的租金条款的，该备案的租金条款无效，租金标准依据双方真实意思表示认定。

八、当事人约定按租赁房屋面积计付租金，出租人以房屋实际面积大于合同约定面积为由，请求承租人补交相应租金差额的，不予支持；承租人有证据证明房屋实际面积小于合同约定租赁面积，请求出租人退还相应租金差额的，可予支持。

九、当事人出租以出让方式取得的国有土地使用权，一方当事人以出租人未对土地进行开发为由，请求确认租赁合同无效的，不予支持。

十、当事人在合同法实施前签订租赁合同，合同法实施之日起二十年内的租赁期应认定为有效，超过二十年期限的部分无效。

十一、物业服务合同到期后，小区业主委员会既未与物业服务企业续签合同，也未要求其退出物业服务区域，仍由该物业服务企业为小区提供物业服务，该物业服务企业请求业主参照原物业服务合同约定标准，支付合同到期后继续服务期间的物业服务费的，可予支持。

十二、住宅小区已有物业服务企业提供物业管理服务，建设单位请求自行管理小区车位、车库的，不予支持。

十三、买受人在房地产开发企业通知其接收房屋后，以房屋权属未登记至其名下且其未实际办理接收手续，作为拒付物业服务费抗辩的，对该抗辩不予支持，但买受人有正当理由拒绝接收房屋的除外。

十四、拍卖人接受法院委托拍卖房产时，未公示或以其他方式明确说明原业主拖欠的物业费、本体维修基金和水电费等费用由竞买人承担的，物业服务企业请求竞得人承担前述费用的，不予支持。

物业服务企业不得以前述费用未支付为由，拒绝为竞得人办理入伙手续或提供物业服务。

十五、出卖人与买受人签订的买卖合同中，未明确约定出卖人拖欠的物业费、本体维修基金和水电费等费用由买受人承担，物业服务企业请求买受人承担该费用的，不予支持。

物业服务企业不得以前述费用未支付为由，拒绝为买受人办理入伙手续或提供物业服务。

十六、个别业主起诉房地产开发企业，请求其按《深圳经济特区物业管理条例》和《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》的有关规定，将首期归集的专项维修资金划入行政主管部门指定的物业专项维修资金专户的，可予支持。

十七、追索物业专项维修资金的案件中，当事人对物业专项维修资金请求权提出诉讼时效抗辩的，对该抗辩不予支持。

十八、业主委员会代表业主，就物权法第七十六条规定的有关物业管理区域内共有和共同管理权利的重大事项提起诉讼的，应当向人民法院提交业主大会的授权决定。

十九、合同约定当事人一方向另一方交付履约保证金、担保金、押金等，并约定收款一方有权在对方违约时没收该笔费用，但未约定付款方在对方违约时有权要求双倍返还该笔费用的，应认定前述费用不具有定金性质，当事人就该费用主张定金权利的，不予支持。

二十、当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，人民法院应告知当事人可以变更诉讼请求，当事人经释明后仍不变更的，可驳回其诉讼请求。

二十一、当事人请求对方支付暂计至起诉之日止的利息，人民法院在审理案件时释明要求其明确是否放弃起诉日之后的利息。如当事人表示不放弃，且其利息请求具有事实和法律依据的，人民法院应判决计付利息至判决确定的本金清偿之日。

二十二、当事人要求对方按约支付逾期付款违约金，当事人之间对逾期付款违约金标准没有约定或约定不明的，人民法院可参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。

二十三、本指引与法律、法规或司法解释不一致的，以法律、法规或司法解释为准。

二十四、本指引由本院审判委员会负责解释。

二十五、本指引自印发之日起施行。施行后尚未审结的案件，适用本指引。本院过去的规定与本指引相抵触的，不再适用。

二十六、本指引内容施行后与新出台的法律、法规或司法解释相冲突的，由相关业务部门提出修改意见报本院审判委员会进行修订。