青岛市地方税务局关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的通知

青地税发(2012)48号

市稽查局、征收局，各分局、各市地税局：

为进一步加强房地产开发经营业务企业所得税的管理，保护纳税人的合法权益，堵漏增收，固本强基，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称《办法》）等法律法规和规范性文件的规定，现就加强房地产行业企业所得税管理的有关问题通知如下。

一、关于成本对象确定及报备问题

由于房地产行业开发产品的特殊性、多样性、差异性，成本对象作为开发产品开发建造过程中各项耗费的承担者，成本对象的合理确定对于正确划分成本费用的归属、准确核算成本费用、应纳税所得额等方面有着重要意义。成本对象不仅是计税成本核算的基石，而且提供了最终产品的有关信息，为以房控税奠定了坚实的基础。

1、主管地税机关应当根据《办法》26条的规定，要求房地产开发企业在开工前按照《房地产开发企业成本对象备案表》（详见附件1）的格式报备成本对象,据以掌握房地产企业开发产品的类别、位置、占地面积、建筑面积、可售面积、可售套数、是否异地开发等基本信息，为日常管理和后续的分析、评估、检查等夯实基础。

2、主管地税机关应当根据成本对象的确定原则，结合实际情况，从开发地点、开工时间、完工时间、产品归属、产品结构、产品类型、产品功能、产品用途、产品成本、产品售价等方面对房地产企业报备的成本对象进行审核，对划分不合理的应当书面通知企业重新调整并报备。

3、房地产开发企业成本对象一经确定并向主管地税机关报备，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应向主管地税机关申请并征得主管地税机关的同意。申请改变成本对象的，应向主管地税机关报送规划、设计变更批文等资料。

4、主管地税机关要在本通知下发后，对辖区内2008年以后开工截止本通知下发之日尚未完工的房地产开发项目的成本对象报备情况进行一次全面自查，对未报备成本对象的，按照上述要求清理。

5、市局将择机对主管地税机关成本对象的报备情况进行一次抽查，抽查情况将在全系统进行通报。

二、关于销售未完工开发产品的处理问题

房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并根据《办法》第9条规定按照确定的计税毛利率计算预计毛利额，并入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。

1、主管地税机关要加强销售未完工开发产品收入结转的管理。主管地税机关应当按照《办法》的相关规定，于企业年度申报后1月内建立《房地产企业销售未完工开发产品收入结转情况台账》（详见附件2），取得销售未完工开发产品收入的基本情况，包括本年度销售收入总额、销售未完工开发产品收入结转的销售收入额、以前年度转入本年的尚未结转销售收入的预售款、本年销售未完工开发产品的预售款、本年调增的计税毛利额、本年转为销售收入的预售款、本年调减的以前年度已调整的计税毛利额、留待以后年度结转收入的销售未完工开发产品预售款等。

2、主管地税机关要核实房地产企业销售的开发产品的类型，区分经济适用房、限价商品房、一般商品房、别墅等产品类型正确适用计税毛利率。对于不按规定适用计税毛利率的，主管地税机关要及时予以调整。

3、主管地税机关应当结合第三方信息(如房产主管部门网上备案、预售（销售）信息，预售资金监管信息等)核对其申报的销售未完工开发产品情况，核实其销售未完工开发产品收入是否全面完整、不同种类的开发产品适用的计税毛利率及计算的毛利额是否正确、销售未完工开发产品的应纳税所得额的调增调减是否正确等。

4、对于房地产企业采取隐匿、分解等违法手段少申报、不申报销售未完工开发产品收入而导致不缴少缴税款的，主管地税机关要依法进行处理。

三、关于完工产品确认的问题

开发产品完工与否决定了开发产品成本费用的归集是否完整，因此对开发产品是否完工的判定对于房地产行业企业所得税的管理具有重要意义。主管地税机关应当根据《办法》第3条及国税函【2010】201号规定标准，据实判断开发产品是否完工，对于完工产品应当于完工后1月内建立《开发产品完工情况台账一》和《开发产品完工情况台账二》（详见附件3、4），掌握完工产品成本费用的基本情况以及会计成本与计税成本的差异。

主管地税机关应当根据掌握的信息，判断房地产企业开发产品是否达到完工标准。对于已符合完工条件而房地产企业没有在完工年度及时结转收入和成本并计算应纳税所得额的，主管地税机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《征管法》及其实施细则的有关规定对其进行处理。

四、关于收入确认方面的问题

主管地税机关在房地产企业收入管理方面，要做好以下几方面工作：

1、主管地税机关应当在核实房地产企业开发产品的种类、占地面积、建筑面积、可售面积、已售面积、留存面积等的基础上，结合开发产品的售价，核实其计税收入（包括未完工开发产品的销售收入和完工产品结转的收入）。

2、主管地税机关在核实销售收入的过程中，尤其要关注房地产企业的分离式销售模式，也即由其他企业包销或由其关联方销售开发产品。主管地税机关应当调查了解同区域、同地段、相同或类似开发产品的同期或大约同期销售价格，进行对比分析。对于销售价格明显偏低的，应当进一步落实原因；没有正当理由的，主管地税机关应当依法责令房地产企业予以调整。

3、主管地税机关应当从内部和外部收集房地产销售收入信息资料来加强监管。在内部，应当充分运用房地产管理软件，依据其记录的销售收入明细申报、发票开具等内容，按照以税控税的要求，加强与营业税和土地增值税申报收入的比对分析，对于申报情况存在差异的，主管地税机关应当列入工作重点，及时予以核查，核实差异原因，区分政策性原因和非政策性原因，依法做出处理。

在外部，主管地税机关应当加强与土地、房产、规划、建设、价格等相关主管部门的协作，掌握《青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法》、《青岛市新建商品房预售资金监管暂行办法》、《青岛市商品房预售方案管理暂行规定》、《商品房销售明码标价规定》等部门规定，从这些部门取得土地面积、开工时间、规划建设面积、完工时间、销（预）售时间、销（预）售价格、签约合同、销（预）售套数面积、销（预）售款额等相关信息，利用这些部门的监管信息，对比企业的申报资料，进行分析、核实。

五、关于成本费用方面的问题

房地产企业建造、开发的开发产品符合税收规定确认完工条件的，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品的计税成本。

1、主管地税机关要按照《办法》27条的规定核查可以扣除的计税成本内容，对不能扣除的支出要予以剔除。对于可以扣除的支出项目，要核查房地产企业是否按照报备的成本对象进行归集与分配以及归集与分配是否适当。

2、主管地税机关要依据行业间的关联关系，加强房地产业与建安业“上下游”行业的比对分析。注重建筑工程支出真实性的审核，重点审核建筑安装成本、配套工程成本，参照建筑工程定额，查看建筑安装工程合同，衡量成本费用水平是否真实、合理，如与建筑工程定额差距较大，应当要求企业说明原因。

3、开发产品成本超过预算，应当要求企业提供双方签订的变更合同，说明变更的理由以及变更是否在合理的范围以内，否则主管地税机关应当核定计税成本。

4、主管地税机关要根据《办法》32条的规定强化对房地产企业预提费用的监管，对于发生预提费用的房地产企业应当于年度申报后1个月内建立《房地产开发企业预提费用台账》（详见附件5），对预提费用进行分析核实，对于不符合规定条件的预提费用，应当责令企业及时进行调整，并按照《征管法》的有关规定进行处理；整个开发项目完工后，主管地税机关应对全部预提费用进行清理，对于已预提但实际未发生的费用按规定进行税收处理。

5、主管地税机关要对房地产企业的大额成本费用发票进行专项核查，以房地产企业为中心，延伸到出具发票的企业，核实业务及发票的真实性。同时，要加强与土地增值税扣除项目的关联比对分析。

6、主管地税机关要根据市局确定的《建筑安装工程成本参考表》（详见附件6），对照房地产开发企业开发产品实际建筑安装成本，对于明显超出房地产开发企业建筑安装工程成本参考范围的，主管地税机关要重点核实，加大管理力度。

六、关于房地产信托融资的扣除问题

房地产信托融资，即房地产企业与房地产信托基金签订投资合同，约定房地产信托基金进入和退出房地产企业的时间以及房地产企业在房地产信托基金按约定退出时的股权收购价格，其实质为一种有期限的股权投资，房地产信托基金进入时的成本与退出时的销售价格之间的差额即其投资收益，同时也是房地产企业使用房地产信托资金所付出的代价。因此房地产企业以利息等名义支付给房地产信托基金的代价不能在税前扣除，只能作为支付股息在税后分配处理。

七、关于异地开发的问题

主管地税机关应当高度关注房地产企业异地开发业务，要求异地开发的房地产企业在项目开工前将开发项目的基本情况向其主管地税机关报备。主管地税机关应当将房地产开发企业异地开发的项目按项建档，掌握异地开发情况。必要时，函请异地开发项目当地主管地税机关协助调查或到项目开发地实地调查。主管地税机关要对比房地产企业申报资料，重点比对分析其是否包括了异地开发项目的收入、外地适用的计税毛利率等，查实不申报或少申报异地开发项目收入的，主管地税机关要依法进行处理。

八、关于房地产企业的日常管理问题

分析近年来房地产企业的预缴及汇算清缴申报数据，房地产企业的贡献率较低、亏损面较高等问题比较突出，对此，主管地税机关要采取分析、约谈、评估、检查等措施，不断加大后续管理工作力度，提高房地产企业所得税的征管质效。

1、主管地税机关应当高度重视低贡献率房地产企业的管理，对于低于平均贡献率的甚至贡献率为零的企业，要强化评估和检查等后续管理措施，找出问题的症结所在，对于违法行为要依法进行处理。

2、主管地税机关应当在关注、加强管理较大规模亏损房地产企业的同时，更加重视中小规模亏损房地产企业，按照《青岛市地方税务局亏损企业所得税管理若干规定》的要求，不断加强亏损企业的管理，对于非正常亏损的房地产企业依法进行处理。通过强化亏损企业的管理，力争将正常经营的房地产企业的亏损面降低到合理的水平，提高房地产业企业所得税管理的质量和效益。

二〇一二年五月三十一日