建设部房地产业司《加强房地产管理、深化改革房地产企业经营机制的若干意见》

随着我国经济体制改革的深入发展，房地产业作为一个重要的产业部门正在兴起，发展很快。为了适应房地产业改革和发展的需要，通过各种形式搞活房地产业，为国家创造财富，为用户优质服务，现就改革房地产体制，加强房地产管理，深化改革房地产企业经营机制提出以下意见：
一、改革房地产管理体制，实行政企分开
　　1．建立、健全房地产行政管理机构。各省、自治区建设厅、建委应设立房地产管理分局(所)。
　　2．各级房地产管理局是同级人民政府行使房地产管理的职能机构，其主要职能是贯彻党和国家的房地产法规、法令和政策。房地产管理机构要由过去的直接管理转为宏观管理。充分发挥房地产管理机构的规划、指导、组织、协调、监督、服务作用。
　　3．依照所有权和经营权分离的原则，房地产管理机构要用经济合同形式确定与经营单位之间的责、权、利关系。
　　企业对国家授予其经营管理的财产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
　　4．房地产行业中的各种经营单位，包括房地产开发、经营，房屋修建，建材生产及供应等单位，要积极创造条件，逐级由事业单位转为企业，新组建的应一律实行企业经营。
　　房地产交易所、科研所以及设计所等单位，要实行事业单位企业化管理，办成独立核算、自负盈亏的经济实体。
二、增强企业活力，发挥房地产企业的经营机制作用
　　1．要推行企业经营承包责任制，搞好企业内部的配套改革。对公有房屋可实行个人租赁管养承包、集体租赁经营承包、集体专项承包、百元产值利润工资含量包干制度等经营承包方式。
　　房地产管理局可试验通过选聘、考聘、招标等竞争方式确定所属经营单位的经营承包者。承包基数和比例，定额和取费标准，均应由各地房地产主管部门根据当地平均先进水平科学地确定，并严格考核、检查、验收制度。
　　加强企业管理基础工作，各类房地产企业应逐步推行标准化管理，建立、健全各项规章制度。努力达到工作有程序、管理有规范、核算有论据、考核有指标。
　　2．改革企业内部的分配制度，有效地调动职工的积极性。企业的内部分配与企业的经济效益挂钩。企业可以按照国家工资改革的原则，试行多种形式的工资制度和奖金分配办法。
　　3．企业应逐步实行劳动优化组合，建立企业内部待业制、聘用制、除名、辞退、解聘等用工制度。
三、搞活房地产经营
　　1．大力开辟第三产业用房。房地产管理部门和房屋所有权单位，要有计划地把临街、繁华地区的房屋、场地，开发改造为营业性用房，租赁给企业或个人，或以联营等形式开办工商服务业。新开发的铺面房可以实行协议租金、合股分成等。
　　承租工商用房者转租柜台、橱窗等，应向原房屋所有权者交纳协议租金。
　　2．房地产企业可以开展房地产吞吐业务。对一些买进的房屋进行装修，提高使用价值，再行出售；也可以在有关规定范围内经营房地产吞吐。
　　3．房地产企业可接受机关、团体、企事业单位、个人及中外合资或外商企、事业等单位委托，开展综合托管、单位托管等多种形式的信托代管业务。
　　4．搞好企、事业用房的扩建。结合房屋维修，对那些经营较好，有资金，需要扩建用房的单位，吸收其资金，有条件地为其扩建房屋。凡属直管公房，房屋扩建后应行新房新租。
　　5．抓好以住房小修养护为主的各项服务。积极开展便民有偿服务活动，为民排忧解难，不断提高房地产行业的社会信誉和企业的经济收益。
　　6．一业为主，多种经营。以房地产业为主，开办各种工业、商业、服务业等。搞活经营，增加收入。
　　7．利用房地产优势，开展多种形式的横向经济联合或合股经营。
　　8．房地产企业开展房地产经营获得的收益，除按规定交纳税费和上交主管局一部分外，其余部分企业有权按规定自行支配，任何部门和个人不得随意抽调。
四、改革工商用房租金和机关、事业单位用房租金
　　工商企业用房要逐步实现按商品租金的八项因素(折旧费、管理费、维修费、税金、利息、利润、保险费和土地使用费)计租。承受能力较低的城市，可先按五项因素(折旧费、管理费、维修费、税金、利息)加环境费计租。对政策性亏损企业和微利企业，可给予一定时间的减、缓照顾，但应从严掌握。机关、事业单位的房屋，应按五项因素计租。
五、企业必须坚持在建设社会主义物质文明的同时，建设社会主义精神文明，切实加强思想政治工作
　　企业的思想政治工作要能够适应新形势、新任务的需要，在内容和方法上不断有创新，牢固地树立起“为住户服务，对住户负责”的职业道德观念，开展优质服务，创造一流经营、管理水平。切实杜绝以权谋私、吃拿卡要等不正之风。
　　加强对职工的法制教育、科学文化教育和业务培训。企业应采取脱产、半脱产、业余等多种形式，对职工进行文化科学技术教育和技术业务培训，提高职工的生产技术水平，建设有理想、有道德、有文化、有纪律的职工队伍。