典型案例：李玲琳、成都宜华置业有限公司商品房预约合同纠纷案

四川省成都市中级人民法院
民事判决书

(2019)川01民终20497号

　　上诉人（原审原告）：李玲琳。
　　委托诉讼代理人：成雅丽，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）：成都宜华置业有限公司。
　　法定代表人：张俊。
　　委托诉讼代理人：徐慧，系公司员工。
　　委托诉讼代理人：刘言，系公司员工。
　　上诉人李玲琳因与被上诉人成都宜华置业有限公司（以下简称宜华公司）商品房预约合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6955号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　李玲琳上诉请求：撤销原审判决，改判宜华公司返还李玲琳20000元购房款，并由宜华公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决事实认定不清，李玲琳在签订认购协议书前并未阅读过房屋买卖合同及补充协议，根据宜华公司申请出庭的证人胡某的陈述，可证明李玲琳在签订认购书是未仔细阅读过买卖合同及补充协议，而是“签合同时再具体看"，且通过李玲琳提交的视频资料，宜华公司的销售也承认李玲琳之前未阅读过买卖合同及补充协议，故原审判决认定李玲琳未举证证明在签订认购书是未阅读过买卖合同及补充协议系认定错误，属于事实认定不清。二、原审判决法律适用错误，认购书中关于认购方不得要求修改合同条款的约定应属无效。双方签订的《成华奥园广场认购书》约定，“在签订本协议后6日内还需签订《商品房买卖合同》及其补充协议"，故该认购书是为了将来签订正式的买卖合同所订立的协议，性质上属于预约合同，其目的在于固定一方的交易机会，同意给予另一方订立特定合同的优先权，在条件成熟是一方可以请求对方履行签订本约的义务。虽预约合同具备部分本约内容的特点，但鉴于其预约性质，及条款不确定的特点，预约合同的当事人可在签订本约时就交易细节继续谈判磋商。案涉认购书系宜华公司提供的预先拟定除房号、面积、价款需双方协商内容之外的格式合同，宜华公司未就该协议第四条第二款向购房者一方予以说明，且在订立本约时，宜华公司即以该内容作为拒绝磋商、谈判的理由，应当认定该条款为宜华公司排除购房人正式签订《商品房买卖合同》是享有的磋商、谈判权利的格式条款，根据《合同法》第四十条规定，案涉认购书第四条第二款为无效的格式条款，李玲琳就《商品房买卖合同》及其补充协议等文件有与宜华公司进行磋商的权利。因此，根据商品房买卖合同纠纷案件司法解释第四条规定，宜华公司应当返还李玲琳定金。
　　宜华公司辩称，1.宜华公司签约过程中已经尽到了足够的提示义务，案涉认购书均采用下划线、加粗的方式告知李玲琳相关事宜，其次宜华公司已在售楼部现场显示位置公示了双方即将要签订的合同资料；2.关于李玲琳提到的宜华公司违反了《合同法》第四十条规定，宜华公司认为该格式条款没有法律规定合同无效的情形，且宜华公司已经采取了合理方式提请对方注意，故不认可李玲琳的上诉请求事实和理由，请求驳回上诉，维持原判。
　　李玲琳向一审法院起诉请求：判令宜华公司返还李玲琳20000元购房款。
　　一审法院认定事实：2019年5月25日，李玲琳与宜华公司签订了《成华奥园广场认购书》，约定李玲琳认购宜华公司开发的位于成都市成华区房屋，房屋建筑面积34.31平方米，总房价555043元；签订认购书时李玲琳应付清立约定金2万元，李玲琳须于2019年5月31日携带认购书、立约定金及票据、身份证明文件等，到指定地点与宜华公司签订《商品房买卖合同》。第四条“认购条件"载明：双方同意按公示的《商品房买卖合同》及其补充协议、《前期物业服务协议》及《临时管理规约》等相关文件条款执行。认购方承诺在签订本协议时，已知悉和确认认可上述公示文件的全部内容，认购方不得以不了解文件内容、出售方未出示文件或要求修改已公示的合同条款等理由拒绝签订该文件，否则视为认购方违约。第五条“违约责任"约定：认购方不履行本认购书约定的义务，则视为认购方违约，其已缴付的立约定金不予退回。认购书末尾“特别告知"载明：认购方知悉并确认，出售方已依照有关法律、法规、规章规定直接向认购方派送、出示、或在“成华奥园广场"（以下简称“本项目"）的公开销售交易场所（售楼处、项目签约中心）明显位置以摆放、张贴等方式将有关项目土地、建设、销售情况的证照、批文、图纸等，及设定、关系、包含、影响买卖双方权利、义务、责任的，包括但不限于待签署的《商品房买卖合同》及其补充协议、《认购按揭须知》、《前期物业服务协议》、《临时管理公约》、交易价格、付款方式、各项收费及标准等内容的文件原件或影印资料向认购方明示。认购方签订本认购书后，即表示认购方已明确理解并接受出售方明示的前述法律文件中所有的条款并同意遵照执行。“成华奥园广场"仅为本项目的宣传推广名称，本项目的实际备案名称为“宜华大东展中心"。李玲琳在认购方落款处签名并捺印。同日，李玲琳在宜华公司出示的《成华奥园广场三期签约须知》客户落款处签名并捺印，该《成华奥园广场三期签约须知》第二条“重要提示"载明：1.开发商（宜华公司）已在售楼部现场公示即将签署的《商品房买卖合同》、附件及其补充协议等合同模板，请您自行前往查看，如您未查看或查看后对合同条款有异议，请务必不要签署《成华奥园广场认购书》，以免双方产生不必要的诉争。2.您应在签约前确认付款方式，并在签约时带齐房款。3.如您未能在签订《成华奥园广场认购书》后3天内（含认购当天）准时到售楼部签约并支付首期款或全款，且根据已签署的《成华奥园广场认购书》相关约定，您将承担相应违约责任，同时开发商有权将您所认购的房屋另行销售，请您引起重视。
　　认购书签订当日，李玲琳向宜华公司支付定金2万元。2019年6月1日，宜华公司向李玲琳发出《签约催告函》，催促李玲琳务必在同年6月10前与宜华公司签署合同等法律文件，逾期宜华公司不再保留房源，有权将房屋出售他人。已付定金不予退还。同年6月11日，宜华公司向李玲琳发出《解除告知函》，以李玲琳未按约定的时间2019年5月31日和宜华公司宽限的签约时间同年6月10日前，与宜华公司签订合同并缴纳购房款的行为，已属严重违约。决定解除与李玲琳签署的认购书，李玲琳已缴纳的定金2万元不予退还。
　　一审法院认为，李玲琳与宜华公司签订的认购书系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。
　　关于李玲琳与宜华公司在2019年5月31日未能签订合同的原因应当如何归责的问题。根据认购书的约定，李玲琳与宜华公司约定的签订正式《商品房买卖合同》的期限应为2019年5月31日，据李玲琳当庭陈述，正式签约当天，李玲琳认真查阅宜华公司提供的格式《商品房买卖合同》，发现《商品房买卖合同》中违约责任的条款对双方的处罚标准严重不对等，同时认为合同约定的逾期办证的期限过长，要求与宜华公司对违约条款进行修改，双方对此未能达成一致。李玲琳要求修改合同违约条款的请求不符合认购书和宜华公司向李玲琳展示的《成华奥园广场三期签约须知》的约定。根据一审法院查明的基本事实，在签订认购书前，宜华公司特意向李玲琳出示了《成华奥园广场三期签约须知》，第二条“重要提示"特别提醒李玲琳应在签署认购书前对即将签署的《商品房买卖合同》、附件及其补充协议等合同模板进行认真查看，若对合同条款有异议，务必不要签署认购书。认购书第四条明确约定李玲琳同意按公示的《商品房买卖合同》及其补充协议、《前期物业服务协议》及《临时管理规约》等相关文件条款执行。并承诺在签订本协议时，已知悉和确认认可上述公示文件的全部内容，不以不了解文件内容、出售方未出示文件或要求修改已公示的合同条款等理由拒绝签订合同。
　　宜华公司在认购书中对双方签订正式《商品房买卖合同》需注意的事项以及不签订合同的法律后果，以加粗、加黑字体的形式进行重点提示，李玲琳在《成华奥园广场三期签约须知》和认购书落款处签名并捺印的行为，表明李玲琳对上述重点提示的内容知悉并予以确认。宜华公司已以合理方式对相关重点条款进行了解释，尽到了提示义务。李玲琳主张宜华公司在签订认购书时并未向其出示《商品房买卖合同》及其补充协议文本，对此并未提出证据加以证明，其主张依法不能成立。李玲琳以签订认购书时，宜华公司未出示合同文本并对合同重要条款进行解释，要求对合同违约条款进行修改的理由不符合认购书的约定，并非正式书面合同不能签订的正当理由。
　　综上所述，李玲琳与宜华公司未能签订《商品房买卖合同》及其补充协议的责任不在宜华公司，李玲琳与宜华公司签订认购书时已对《商品房买卖合同》及其补充协议进行了了解，并对合同条款表示无异议，其应在约定的签约时间与宜华公司签订正式的《商品房买卖合同》及其补充协议，其以不能修改合同条款为由拒绝签约，在宜华公司给予的宽限期内仍未能与宜华公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，其行为违反认购书的约定，属违约行为。
　　宜华公司于2019年6月11日向李玲琳发函解除认购书的行为符合合同约定，其解约行为依法成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。由于解约系李玲琳的违约行为所致，李玲琳已缴纳的定金2万元不予退还，符合认购书的约定和相关法律规定。李玲琳请求宜华公司退还2万元定金的诉讼请求，事实法律依据不足，一审法院依法不予支持。
　　据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：驳回李玲琳的诉讼请求。案件受理费300元，由李玲琳负担。
　　二审中，双方均未向本交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
　　本院认为，案涉认购书系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务"之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：李玲琳诉请宜华公司返还定金20000元的诉讼请求是否成立。
　　本院认为，宜华公司基于《认购书》向李玲琳收取的20000元属立约定金性质，目的在于担保双方能够订立《商品房买卖合同》。关于李玲琳与宜华公司未在认购书约定期间签订《商品房买卖合同》的原因，李玲琳主张双方未能签订买卖合同的原因在于因李玲琳签订认购书前未阅读过合同且认购书中关于不得要求修改合同条款的约定系无效条款。宜华公司主张已经充分尽到了提示义务，认为双方未能签订买卖合同的原因在于李玲琳违约不签订合同。本院认为，首先，宜华公司向李玲琳出示了《成华奥园广场三期签约须知》特别提示了购房者应在签署认购书前对合同模板进行认真查看，案涉认购书对双方签订正式《商品房买卖合同》需注意的事项以及不签订合同的法律后果，以加粗、加黑字体的形式进行提示，宜华公司已以合理方式对相关重点条款尽到了提示义务。李玲琳负有审慎注意的义务，签订认购书前应完全理解全部条款的含义，也应知道签字的法律后果。根据意思自治原则，签订认购书时，其未对认购书的约定和公示的商品房买卖合同范本内容提出异议。其次，关于认购书第四条约定是否应当认定为无效格式条款的问题。本院认为，案涉相关条款符合预先拟定并可重复使用的特征系格式条款，但只要该格式条款不属于合同法规定的格式合同禁止条件、不违反法律的禁止性规定，就应属有效。李玲琳在本案审理中不能举证证明相关条款存在违反法律规定，侵害国家、集体或者他人的合法权益，损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任，加重权利人的责任等法律禁止的情形，故该约定对双方当事人均有约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人"之规定，一审法院认定李玲琳违反认购书约定导致正式书面合同不能签订，对李玲琳请求判决宜华公司返还20000元定金的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。
　　综上所述，李玲琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费300元，由上诉人李玲琳负担。
　　本判决为终审判决。

审判长　冯　璐
审判员　白福群
审判员　龚　耘
二〇二〇年二月十八日
书记员　何佳林