一路走来，万典经典案例总结：遇到“违法建筑”逼迁怎么办？

由于历史和社会原因，居民房屋的规划、房屋所有权、土地使用权、准建审批方面大多手续不全，绝大多数居民房屋没有办理规划许可或建设许可证，在很多地方甚至连土地使用证等也没有办理，这些问题的形成，与政府执法是否规范到位，存在着直接原因。

据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等拆迁相关规定，因历史和社会原因形成的手续不全的房屋不宜认定为违章建筑。

但是在房屋拆迁中，因为补偿标准达不成一致，地方政府为加快拆迁速度、给被拆迁户施加压力，往往会利用被拆迁户建筑手续不全的问题，将其认定为违章建筑，然后由执法部门启动强拆。

签协议则补偿，不签协议则按照违章建筑强制拆除不给任何补偿，很多被拆迁人的权益受到侵犯，如何解决这一难题？

以几个典型的案例，希望能够对大家有所帮助。

1、未办理土地转让审批手续

安徽省歙县

原告：李xx

代理律师：王卫洲

歙县国土局于2012年2月28日对李xx做出了行政处罚决定书称：经查明，1999年2月李XX从郑村镇黎明村村委会转让土地面积322.05平方米（其中以郑村镇利民蔬菜服务公司名义报批的土地面积128平方米）；2001年11月，李XX又从黎明村村村民吴X清处转让土地约526平方米（其中吴X清已办证面积64.2平方米）。土地转让后，李XX未依法办理土地转让审批手续，就擅自占用240.12平方米土地进行建设（建筑面积626.2平方米），现状为三层。占用土地建房的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，作出行政处罚：1、责令退还非法占用的240.12平方米土地；2、没收在非法占用的240.12平方米土地上新建的626.16平方米建筑物。

李XX不服，委托王卫洲律师起诉。

最终法院判决，撤销歙县国土资源局作出的行政处罚决定。

2、未办理建设工程规划许可证

（1）

山东泗水县

原告：王xx

代理律师：王卫洲、冯凯

王xx在泗水县西关街社区建有房屋一处。被告巡查时，王XX未能就其所建房屋出示建设工程规划许可证，被告遂于2013年3月28曰立案，并对原告所建房屋进行现场勘验，发现原告所建房屋总面积为199.46平方米。同日，被告向原告作出并送达了城管行政执法责令改正通知书及城管行政执法询问调查通知书，原告未到场接受询问调查。后被告对原告所在地基层组织工作人员进行了询问调查，并向原告所在地泗水县泗河街道办事处、泗水县泗河街道西关街社区居民委员会，主管部门泗水县住房和城乡规划建设局调查核实，可以证实原告分别于1992年、1995年、2002年在西关街社区所建房屋未办理建设工程规划手续。被告遂于2013年4月9日作出了调查终结报告，于2013年4月10日进行了行政机关内部审批。2013年4月22曰，被告作出城管行政执法催告书，认为原告王xx未履行此前城管行政执法责令改正通知书中“叁日内自行拆除所建房屋”的义务，对其进行催告。后经泗水县人民政府批复，被告于2013年5月24曰对原告王xx作出城管行政执法行政强制执行决定书并进行了公告。原告不服，诉至法院。

经两位代理律师的努力下，法院确认泗水县城市管理行政执法局于2013年5月24日作出的城管行政执法行政强制执行决定书违法。

（2）

山东泗水县

原告：赵X海

代理律师：王卫洲

赵X海属于山东省泗水县西关街社区居民， 泗水县政府组织西关街、考棚街一期改造，赵X海属于改造范围之内，因拆迁补偿标准难以到达成一致，泗水县城市管理行政执法局对赵的房屋进行调查，以赵X海没有办理建设工程规划许可证建设房屋为由，要求限期拆除，赵X海不服委托本事务所律师王卫洲作为代理人，本事务所受理后立即调查和确认行政执法局的违法性，并依法向法院提出行政诉讼。

最终法院经过庭审、并听取原、被告双方的意见，判决，撤销泗水县城市管理行政执法局作出的《城管行政执法行政强制执行决定书》的具体行政行为。

（3）

河南兰考县

原告：黄甲

代理律师：陈海峰 北京万典律师事务所律师

原告黄甲在兰考县拥有合法使用权的房屋一座。1 99 5年11月，兰考县政府为原告黄甲颁发了集体土地建设用地使用证。2014年5月27日，被告兰考县城市管理综合执法局向原告发出限期拆除通知书，限期原告自行拆除。被告兰考县城关乡人民政府、兰考县城市管理综合执法局于2014年6月26日将原告位于兰考县朝阳路与人民路交叉口房屋强制拆除。原告不服委托万典律师事务所维护权益，万典律师事务所指派陈海峰律师等办理本案。

法院经审理认为：原告所建房屋所使用的土地拥有有兰考县政府于1995年11月为其颁发集体土地建设用地使用证，原告对其所建房屋拥有合法的使用权，其合法财产应受法律保护。二被告在未对原告的土地使用权凭证作出处理的情况下，擅自认定原告所建房屋属违法建筑并予强制拆除，二被告所实施的行政行为违法，原告的诉讼请求应予支持。

法院最终判决，确认兰考县城关乡政府、兰考县城市管理综合执法局强制拆除房屋的行政行为违法。

3、对于争议的房屋面积，未提供合法产权材料证明其合法性

江苏沛县

原告：张xx

代理律师：王卫洲、陈海峰

徐州张xx因对“违章建筑”补偿争议与当地政府难以达成一致，政府对张xx作出行政裁决，限期拆除，否则强制执行，张xx为维护权益，委托两位律师代为办理，两位律师代理本案后，认为适宜从地方政府所做拆迁裁决程序上存在着的多处违法上着手，于是依据法律规定对拆迁裁决提出行政诉讼，法院依法将该裁决予以撤销，强拆的权力被取消，谈判的天平立即向张先生倾斜，最终该部分建筑物全部获得补偿。

4、撤销土地使用证

山东济宁

申请人:谢XX 、谢XX、谢XX、杨XX

代理律师：刘磊、肖以荣 北京万典律师事务所律师

谢XX等人系江苏省XX村人，后下海经商，一家人来到山东省任城区。1998年谢XX将子女的户口迁入山东济宁市任城区XX居委会。1999年10月，XX庄村为响应政府招商引资引导，邀请谢XX一家来该村开办企业。2000年8月，谢XX与XX庄村村民委员会签订土地使用权合同并办理了土地使用证。

2018年9月1日，谢XX等人突然收到《济宁市任城区人民政府关于撤销谢XX等4人集体土地使用证的决定》。这下谢XX 等人一下慌了，这明明是村委会给我们办理的土地使用证，都使用了十多年，怎么突然就被撤销了呢？“难道是因为XX庄村土地要征收，政府不想要给我们补偿？”

这可怎么办？消息来的太突然，令一家人手无足措。后听说万典曾在山东办理了不少的征地拆迁案件，赶紧联系到北京万典律师事务所。听完谢XX的陈述，查看了谢XX提供的土地资料，律所指派刘磊、肖以荣律师来介入案件。于2018年10月向市政府申请行政复议。

经过复议审理，复议机关决定撤销济宁市任城区人民政府作出的《关于撤销谢XX等4人集体土地使用证的决定》的具体行政行为。

5、房屋手续不齐全

浙江温州

原告：姚先生

代理律师：王卫洲 北京万典律师事务所

姚先生系温州市鹿城区沈宅巷村民，在该地块拥有合法房屋，被告鹿城区南汇街道为实施旧城改造项目，在未经有权人民政府批准征收土地，也未履行法定强制执行程序的前提下，于2017年5月2日以拆除违建的名义将姚先生坐落于沈宅巷的部分房屋强制拆除，使其损失惨重。

为了维护自己的合法权益，姚先生联系到了北京万典律师事务所王卫洲律师，了解案情之后，王卫洲律师迅速启动法律程序。

经过庭审，裁判结果：确认被告温州市鹿城区人民政府南汇街道办事处和第三人温州市鹿城区综合行政执法局于2017年5月2日强制拆除原告姚XX所有的位于鹿城区南汇街道龙沈村沈宅巷XX号房屋（建筑面积为182.62平方米）的行为违法。

6、未经登记

浙江温州

申请人：任XX

代理律师：冯 凯、夏 涛 北京万典律师事务所

任某系浙江省温州市居民，在集体土地上拥有合法的土地和房屋，并办有集体土地使用权证和房屋产权证，温州市政府为实施滨江商务区建设项目，将任某的土地和房屋列入征收范围。

因补偿标准不合理，任某一直未与市政府达成安置协议，为了防止房屋强拆，拿到合理的补偿，任先生联系到了北京万典律师事务所，并将维权事宜委托给冯凯、夏涛二位律师，万典律师接手案件后，在第一时间赶赴现场调查取证。

为了逼迫任某拆迁，2018年8月15日鹿城区综合行政执法局作出《限期拆除决定书》，该限期拆除决定书将任某的37.57平方米未经登记建筑认定为违法建筑，责令任某限期拆除。

任某收到该限期拆除决定书后，第一时间发送给冯凯律师，冯凯律师收到后及时向鹿城区政府申请行政复议，鹿城区政府于2018年8月24日受理任某提出的行政复议申请。

鹿城区政府受理案件后，鹿城区综合行政执法局于2018年8月27日自行撤销了限期拆除决定书。

7、加盖房屋

浙江衢州

原告：郑先生

代理律师：姜泉、韩雷永（实习律师） 北京万典律师事务所

1988年，家住浙江衢州的郑先生盖起两层新房，并办理了集体土地使用权证书。2009年郑先生在房屋上面又加盖了两层，由于当时法律意识不强，郑先生并没有为加盖的这两层房屋办手续。后与妻子离婚，两人协议将房子归郑先生所有。2018年政府实施衢州市城中村改造计划，结果郑先生的房屋被列入征收范围以内。

2018年6月17号拆迁办的工作人员找郑先生协商拆迁事宜，因存在争议郑先生并未签约。结果，9月19号，郑先生前妻直接被城西派出所带走，同时郑先生被带到衢州，关到第二天。后来得知，20号上午8点左右，区政府、乡政府、市综合行政执法局共同组织实施强拆房屋的三、四层，导致现在下雨漏水，严重影响居住。

万般无奈之下，经过朋友介绍，郑先生找到北京万典律师事务所姜泉律师、韩雷永实习律师介入此案。

两位律师介入后，认为对于无证房屋，相关法律法规文件均有明确规定，并不是没有相关证件、证件不齐就一定是违章建筑，能进行补办手续的应当依法补办相关手续。

为此，律师向衢州市中院以市政府和市综合执法局为被告提起行政诉讼。

法院后确认区政府拆除原告三、四层房屋违法。