江苏南京：”违法建筑“逼迁，万典律师力挽狂澜，为企业争得满意补偿

当事人：南京XX有限公司

法定代表人：李XX

委托代理人：刘磊律师、冯凯律师   北京万典律师事务所律师

南京XX有限公司成立于2001年10月，是南京市雨花台区XX工业园区一家以冷弯型钢加工为主业的民营企业。2014年七八月份，雨花台区政府以建设管道路、梅苑南路为由，将该公司厂房划入拆迁范围。

  限期拆除，厂房马上就要被强拆了

由于该厂房大部分房屋没有房产证，且补偿标准差异很大，李某某的公司与政府无法达成一致。政府将超出房产证面积部分的厂房认定为违章建筑并先后下达了《限期拆除告知书》《限期拆除决定书》《履行行政决定催告书》《强制拆除公告》《强制执行决定书》，起初，李xx并没有在意，但是六个月后，城管部门告知他们，准备要强拆了，此时李XX感到了事态的严重，，一旦按照违建给拆了，可能一分钱都得不到

    万典律师介入，行政执法文书被撤销

情急之下，李某某听说北京万典律师事务所是专业办理征地拆迁的律所，于是，委托北京万典律师事务所办理这起案件，律师听他说的情况后感觉难度很大，因为针对违法建筑限期拆除决定的起诉期限过期了，无法提起诉讼，而一旦被强拆案件难度就大多了，所以律师一直没有同意代理此案，之后李xx在三说明，要求带着材料和律师当面沟通，律师在审核材料时发现这些文书中有一处笔误，该企业全称是“……有限公司”，但《限期拆除告知书》《限期拆除决定书》《履行行政决定催告书》《强制拆除公告》《强制执行决定书》上写的名称却全部是“……厂”，经过询问得知南京XX厂是这个公司之前的名称现在名称已经变更，变更为“……有限公司”。而这一细节的发现，为已经死去的案件，形成了突破口。  

于是以北京万典律师事务所的名义，向南京市雨花台区城市管理行政执法局、南京市城市管理行政执法局致函，以行政行对人错误为由，将《限期拆除告知书》《限期拆除决定书》《履行行政决定催告书》《强制拆除公告》《强制执行决定书》全部退还给执法局，并请求撤销相应的行政执法文书，主办律师亲自到执法局进行交涉，当地执法局非常重视律所的函，最终决定撤销这些行政执法文书。李xx的厂房算是保住了！  

提起行政诉讼，无奈一审败诉，二审又被驳回

文书撤销，并没有真正解决拆迁补偿这些难题。此时律师做好应对的一切准备，由被动转为了主动，于是立即启动行政诉讼程序，并展开调查取证工作，经调查核实，律师发现发现该案件有不少违法之处。

　　根据《中华人民共和国物权法》第四十二条，原告的厂房依法受法律保护，任何行政机关未经法定程序无权实施征收。

依据《土地管理法》和《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》，本案中的管道路及梅苑南路建设项目属市政工程，需要占用很多铁心桥街道马家店社区戈梅组、吴家洼组焦村、窦家坝组所有的集体土地，应先将涉及到的集体土地依法征收为国有土地才可以实施房屋拆迁，进行施工建设。

在本案中涉案土地尚未经过江苏省人民政府批准征收国有土地，被告无权在集体土地上实施房屋拆迁，被告实施的非征地房屋拆迁行为属于超越职权的行为，依法属于违法、无效的行为。

提起行政复议，认定建设用地规划许可证违法，被撤销

该案件中，用地规划的问题最大，律师以《建设用地规划许可证》违法为由向江苏省住房和城乡建设厅提起行政复议，请求撤销第XX号建设用地规划许可证和第XX号建设用地规划许可证。

《建设用地规划许可证》违法之处有以下几点：

一、被申请人超越职权作出涉案《建设用地规划许可证》。

管道路东段建设工程、是集体土地，而江苏省人民政府尚未批准征收梅苑南路建设工程需要占用的土地，在被申请人颁发涉案建设用地规划许可证时涉案土地尚为集体土地，不属于城市规划区。依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条规定被申请人只能在城市、镇规划区设定建设用地规划许可，不能在农村设定建设用地规划许可。

二、适用法律错误

被申请人作出的（地字第XX号）《建设用地规划许可证》依据的法律为《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条和第三十八条的规定，用地单位中国（南京）软件谷管理委员会获取涉案土地的方式只能在划拨和出让中选择一种，不可能同时有两种获取方式。

三、被申请人作出的涉案建设用地规划许可证违反法定程序。

1.被申请人剥夺申请人陈述、申辩、要求听证的权利，明显程序违法。

《行政许可法》第三十六条、《中华人民共和国行政许可法》第四十七条规定申请人有知情权和听证权有陈述和申辩的权利。被申请人剥夺申请人的这些权利，违反相关法律的规定。

2.被申请人作出涉案建设用地规划许可证欠缺法定要件，明显程序违法。

《城乡规划法》三十八条、《城乡规划法》三十七条、《国务院关于投资体制改革的决定》、《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知 》被申请人先行办理建设项目选址意见书、环评审批文件、用地预审文件

但是，中国（南京）软件谷管理委员会只是办理了《关于同意开展管道路（梅苑南路至大周路）建设工程前期研究的联系函》，也未办理管道路建设工程的可行性研究报告批复。

梅苑南路建设工程属于审批制的投资项目，由政府划拨使用土地，办理建设用地规划许可证之前必须先行办理建设项目选址意见书、环评审批文件、用地预审文件，但是南京市环境保护局2015年10月19日才审批梅苑南路建设工程的环评审批文件。

经复议决定，撤销被申请人作出的第XX号和第XX号《建设用地规划许可证》

附：行政复议决定书

之后，征收部门多次与老李进行协商，双方在补偿上的差距越来越小，老李厂房的征收补偿数额也有了很大的提升，提升了将近三倍，不久征收部门与老李达成了一致，一场危险的拆迁维权案件得到圆满解决！