房地产转让纠纷案例

上诉人（一审被告）：张爱平，女，1956年10月27日出生，汉族。

委托诉讼代理人：方芳，北京德恒律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：张静璇，女，1997年1月17日出生，汉族。

委托诉讼代理人：裴福旺，山西天石律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：山西中凯实业集团有限公司，住所地山西省晋中市灵石县新街**。

法定代表人：李世卿，该公司董事长。

被上诉人（一审被告）：海南电力物业管理有限公司,住,住所地海南省海口市金贸区世贸中心****

法定代表人：黄敬元，该公司董事长。

委托诉讼代理人：黄忠，海南法立信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：龚春枝，海南法立信律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：海南电网有限责任公司海口供电局,住所地海,住所地海南省海口市大同路**v>

法定代表人：陈东，该局局长。

委托诉讼代理人：黄忠，海南法立信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：龚春枝，海南法立信律师事务所律师。

上诉人张爱平因与被上诉人张静璇、山西中凯实业集团有限公司（以下简称中凯公司）、海南电力物业管理有限公司（曾用名海南电力置业有限公司，以下简称电力公司）、海南电网有限责任公司海口供电局（以下简称电网供电局）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（以下简称海南高院）（2018）琼民撤2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张爱平的委托诉讼代理人方芳，被上诉人张静璇的委托诉讼代理人裴福旺，电力公司和电网供电局的委托诉讼代理人龚春枝到庭参加诉讼。中凯公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张爱平上诉请求：1.依法撤销海南高院（2018）琼民撤2号民事判决中第一、二项诉讼请求，依法改判驳回被上诉人张静璇的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人张静璇承担。事实与理由：第一，一审判决并未否认张爱平与中凯公司于2010年1月24日签订的《商品房买卖合同》的效力，而是在此基础上作出了关于张静璇合法购买案涉房屋以及对张静璇与电力公司签订的《海口商品房买卖合同》效力合法的错误认定，并因此适用“一房二卖”规则，属于认定事实和适用法律错误。张静璇非善意购房人，其合同不具有对抗张爱平购房合同的优先效力。张静璇与电力公司签订合同的时间是2016年1月20日，房屋当时处于张爱平事实上的占有中，张爱平进行了整屋装修、配备家具、安装门锁，张静璇对此是明知的，在明知房屋已由中凯公司先卖予他人的情况下，再行购买，已非善意，不应适用“一房二卖”规则处理。案涉房屋所在的整栋楼宇E5号楼早在2011年11月就由中凯公司交付给了张爱平；张爱平组织人员进行了大规模的装修，小区居民均知晓此事；可见，张爱平占有房屋且该占有已形成公示效力。为此，张爱平提供了装修合同，证明对房屋装修之事实。换言之，张静璇称签约时不知，是绝对不可能的。不仅是张静璇支付给电力公司的购房款是其委托中凯公司职员郭向明支付的，整个房屋买卖的情况都是郭向明操控。中凯公司已经申请追加却故意不提供购房人电话而是提供郭向明电话，刻意制造法院无法核实事实真相的障碍，也不提供购房发票和合同，有违常理。第二，张静璇与电力公司签订合同内容及履行，与正常交易习惯和案涉项目销售流程严重不符，能够印证双方签订该合同的目的就是为了阻却张爱平在先的合同。1.张静璇购买案涉房屋的价格，远低于当时同地段同类房屋的市场正常价格每平方米7400元，甚至低于张爱平于2010年1月购买该房屋时的均价3800元。2.关于购房款的支付。首先，本案中，张静璇根本没有提供出其直接支付给郭向明足额房款的证据。仅从金额看，案涉三笔款项就与合同约定的房价款金额严重不吻合。其次，张静璇提交的《海口商品房买卖合同》签约时间在其付款之前。案涉《个人业务凭证》《银行卡取款业务回单》上无任何购房信息记载，连付款人也非张静璇。这只能说明在那个时点支付的款项根本就不是本案的购房款。如系张静璇所称与中凯公司先行达成购房意向，在支付首期房款时为何没有与中凯公司签订合同？这既不符合正常交易的惯例，也不符合案涉项目的销售流程，再次证明是中凯公司及其员工郭向明与张静璇在明知张爱平购买房屋后，中凯公司利用其作为销售代理公司的便利条件，通过向电力公司发函，通知电力公司与张静璇签订合同。张静璇与电力公司之间的合同符合《中华人民共和国合同法》有关“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，应为无效。第三，南方海岸度假花园小区业主委员会出具的收款收据不能证明张静璇事实上在案涉房屋生活了两年之久。在张爱平接受案涉房屋后，因双方持续存在房款和办理备案登记手续的争议，南方海岸度假花园小区的物业管理公司本就是中凯公司的关联公司，故该公司没有向张爱平催缴物业管理费，直到原房屋买卖案二审判决生效后，才书面通知张爱平缴纳自2018年4月16日至2019年4月16日的物业管理费。第四，张爱平所购买的房屋未办理网签备案及过户手续非因张爱平所致。第五，张静璇早就知晓张爱平与中凯公司之间的争议，并非不能归责于其本人的事由未参加海南高院（2018）琼民终50号案（以下简称50号案）的一、二审诉讼，不符合提起撤销之诉的程序性要件。

张静璇辩称，一、海南高院50号民事判决确属错误，损害了张静璇的合法权益。张静璇未参加张爱平诉中凯公司、电力公司、电网供电局的案件，即海南高院50号案，不能归责于张静璇自身原因。从海南高院50号案的审理情况可知，当事人提及应追加张静璇等人为第三人参加诉讼，但两级法院均未准许。张静璇于2018年4月16日知悉张爱平雇人将案涉房屋的房门撬开，强行入住，张静璇立即报警。张静璇得知张爱平所提起的诉讼进入二审后，提交了参加诉讼申请书，但该案法官未予答复。张静璇得知海南高院50号民事判决后，及时提起了第三人撤销之诉。据此，张静璇主张权利符合法律规定，原审判决程序合法，应予以维持。张爱平与中凯公司签订的《商品房买卖合同》无效。海口中院及海南高院认定张爱平与中凯公司签订的《商品房买卖合同》有效，是错误的。根据法律规定，房屋所有权人才是合同的适格主体，中凯公司与张爱平签订《商品房买卖合同》不符合法律规定，主体不适格，故该合同无效。虽然电力公司与中凯公司签订了《商品房销售代理协议》，但该协议仅是代理合同，代理人不是房屋买卖合同的权利义务人。张静璇与电力公司签订的《海口商品房买卖合同》相比张爱平签订的《商品房买卖合同》，具有更高的公示力、法律效力、履行程度。张爱平主张其签订的合同及交款在前，具有优越性，该理由不能成立。首先，张静璇与张爱平签订的两份合同主体不同，不在同一法律层面上；再者，张静璇签订的合同已在行政部门办理网签手续，且支付了全部的房款，交纳了物业费，并居住两年之久，而张爱平仅支付80%的房款。二、张爱平关于电力公司与张静璇之间存在恶意串通行为的主张不能成立。张静璇在签订案涉商品房买卖合同时，并不知悉张爱平与中凯公司签订合同的事实。张爱平的推测无事实和法律依据。三、张爱平不能成为案涉房屋的适格主体。张爱平所交房款并未全部给中凯公司，而是企业法定代表人所为，故张爱平不是案涉房屋的适格原告。据此，张爱平的上诉理由不能成立，请求本院驳回上诉，维持原判。

电力公司与电网供电局共同辩称，该两公司按照工作联系函与赵立峰、张静璇、赵保兰、温涵光、高雅辉等五人签订《商品房买卖合同》，属正当履约行为，无任何过错。事实和理由：第一，电力公司与中凯公司签订的《商品房销售代理协议》约定：涉及到房屋销售所有的税费由中凯公司支付；中凯公司销售房产的售房合同由中凯公司负责办理但需以电力公司名义与第三方（客户）签订销售合同；销售价格须以书面形式向电力公司备案。因此，电力公司与买受人签订正式的商品房买卖合同并办理网签手续的前提是中凯公司书面报电力公司购房对象的函并获得确认且已将所售房屋的所有税费交至电力公司。第二，按照前述《商品房销售代理协议》的约定，电力公司在收到中凯公司的工作函及相应税费后，与赵立峰、张静璇、赵保兰、温涵光、高雅辉等五人签订正式的商品房买卖合同，属正当履约行为。第三，就案涉房屋，电力公司仅分别与赵立峰、张静璇、赵保兰、温涵光、高雅辉等五人签订过正式的《商品房买卖合同》，中凯公司与张爱平签订的合同，在张爱平起诉前，电力公司并不知晓，也未曾书面或者口头予以认可。第四，张爱平诉至人民法院前，中凯公司从未告知过电力公司案涉房屋已出售给张爱平并要求电力公司协助办理合同备案事宜，而且中凯公司也未将案涉房屋税费交由电力公司。相反，中凯公司向电力公司报备了赵立峰、张静璇、赵保兰、温涵光、高雅辉等五人作为买受人的联系函并将税费交至电力公司。因此，电力公司才与赵立峰、张静璇、赵保兰、温涵光、高雅辉等五人签订了《商品房买卖合同》。第五，海南高院50号案中，中凯公司曾申请追加赵立峰、张静璇、赵保兰、温涵光、高雅辉等五位买受人为第三人，但法院审查后未追加。在海南高院50号案中，电力公司及电网供电局也向人民法院提出E5号楼中的部分房屋已出售给赵立峰、张静璇、赵保兰、温涵光、高雅辉等五人的事实。据此，电力公司及电网供电局认为，将房屋出售给赵立峰、张静璇、赵保兰、温涵光、高雅辉等五人，属正常履约行为。中凯公司与张爱平签订包括案涉房屋在内的购房合同而产生的责任，应由中凯公司负责，与电力公司及电网供电局无关。

张静璇向一审法院起诉请求：1.撤销海南高院50号民事判决第一项中“维持海口市中级人民法院‘限中凯公司继续履行2010年1月24日与张爱平签订的《商品房买卖合同》’”部分判决；2.撤销海南高院50号民事判决第三项中“限中凯公司、电力公司和电网供电局于该判决生效后三十日内协助张爱平办理海口市美兰区桂林洋开发区兴洋大道296号南方海岸度假花园小区(原名称为电网度假花园小区、南方电网度假花园小区）E5号楼三层301房的网签备案、过户登记手续”；3.本案的全部诉讼费用由张爱平、中凯公司、电力公司、电网供电局承担。

一审法院认定事实：2009年3月23日，中凯公司（乙方）与电力公司（甲方）签订一份《商品房销售代理协议》约定：乙方代理销售甲方东海岸南方海岸度假花园小区开发的一期、二期小区全部的约24套别墅和120套公寓；项目销售采取甲乙双方核算项目包销底价总额，乙方在双方约定的包销底价总额的基础上销售项目房产，超过包销底价总额的收益归乙方所有的方式销售……乙方销售房产的售房合同由乙方负责办理但须以甲方名义与第三方（客户）签订售房合同；销售价格须以书面形式向甲方备案。2010年1月24日，中凯公司作为出卖人与买受人张爱平签订一份《商品房买卖合同》，约定：出售东海岸南方海岸度假花园小区E5号楼；买受人购买的房屋是出卖人以电力公司名义开发建设的；出售价格按3800元/平方米（建筑面积）计价。中凯公司于2011年11月向张爱平交付了E5号楼。后因合同履行产生争议，张爱平将中凯公司、电力公司、电网供电局诉至海南省海口市中级人民法院（以下简称海口中院）。海口中院于2017年11月8日作出（2016）琼01民初230号民事判决，判令：一、限中凯公司继续履行于2010年1月24日与张爱平签订的《酒店买卖合同》和《商品房买卖合同》；二、限中凯公司于该判决生效之日起十日内返还张爱平电梯差价10.3万元；三、驳回张爱平的其他诉讼请求。张爱平不服，提起上诉。海南高院于2018年3月28日作出50号民事判决，判令：一、维持海口中院（2016）琼01民初230号民事判决第一项、第二项；二、撤销海口中院（2016）琼01民初230号民事判决第三项；三、限中凯公司、电力公司和电网供电局于判决生效后三十日内协助张爱平办理南方海岸度假花园小区度假酒店和E5号楼的网签备案及过户手续。

2009年7月4日，中凯公司出具授权委托书称，授权委托海南晋凯实业有限公司（以下简称晋凯公司）代其履行该协议中中凯公司的全部权利和义务。今后该协议的具体履行、事实均由该公司全面负责。2016年1月10日，晋凯公司向电力公司出具工作联系函，载明：E5-203高雅辉、E5-301张静璇、E5-303温涵光、E5-304赵立峰、E5-401赵保兰。上述五户在酒店拆违整改，验收过程中，订购E5栋楼缴了订金，为我们的验收提供了资金帮助，近日，他们又对我公司进一步信任，交了购房尾款，我们应及时给这五户网签，姓名房号都已确认。五户购房户委托郭向明代付房款，都已签字，直接按户汇入电力公司售房专户。

2016年1月20日，电力公司作为出卖人与买受人张静璇签订一份《海口商品房买卖合同》约定，购买南方海岸度假花园小区E5号楼三层301号，总金额为30.311万元。后该合同办理备案登记。2016年1月20日，郭向明向电力公司转账30.311万元。张静璇出具的《代付购房款委托书》载明：兹委托郭向明同志，代本人付购买电力公司位于南方海岸度假花园小区商品房E5栋301房。购房款30.311万元，收款单位为电力公司。2017年7月7日，电力公司向张静璇开具发票。2017年3月5日，南方海岸度假花园小区业主委员会开具收款收据，载明收到张静璇缴纳物业费。

一审法院认为，张静璇提交的证据能够证明海口中院（2016）琼01民初230号案和海南高院50号案的诉讼过程以及当事人参加诉讼情况的事实；能够证明张静璇与电力公司网签《海口商品房买卖合同》的事实。张静璇因不能归责于其本人的事由未参加海南高院50号案一、二审诉讼，符合法律规定的第三人撤销之诉的程序要件。张爱平与中凯公司于2010年1月24日签订《商品房买卖合同》。张静璇与电力公司于2016年1月20日签订《海口商品房买卖合同》。张静璇提供了相应的支付凭证证明其已支付购房款，电力公司、电网供电局亦认可收到了张静璇的购房款，并向张静璇开具发票，且张静璇的购房合同亦已办理了网签备案手续，符合先交房款后备案的房产交易习惯，故根据上述证据及事实可以认定张静璇已依《海口商品房买卖合同》支付了购房款。张爱平与张静璇均签订了案涉房屋的买卖合同，并支付了购房款，双方均未办理房屋产权登记。张爱平先签订合同和支付购房款，但其并未办理网签和备案手续。张静璇签订合同和支付购房款在后，但其办理了网签和备案登记手续后实际占有使用了案涉房屋，在该房屋居住生活了两年之久，其办理备案登记手续也具有公示和公信的效力。故根据“一房二卖”的处理原则，应优先保护张静璇的权利。张爱平主张张静璇与电力公司恶意串通签订案涉房屋的《海口商品房买卖合同》，该合同应为无效，但其不能提供证据证明张静璇与电力公司之间存在恶意串通的行为，对该主张不予支持。张静璇委托中凯公司职员郭向明向电力公司支付购房款，并在与电力公司签订房屋买卖合同之前足额支付购房款，符合案涉项目的销售模式，也未违反法律规定和合同的约定，故张爱平以此抗辩张静璇未支付购房款的意见，没有事实和法律依据，依法不予采纳。判决：一、撤销海南高院50号民事判决第一项中关于限中凯公司继续履行于2010年1月24日与张爱平签订的《商品房买卖合同》中E5号楼三层301房的判决部分；二、撤销海南高院50号民事判决第三项中关于限中凯公司、电力公司和电网供电局于该判决生效后三十日内协助张爱平办理南方海岸度假花园小区E5号楼三层301房的网签备案及过户手续的判决部分；三、驳回张静璇的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

上诉人张爱平在二审期间向本院提交了14组证据：第1组证据《商品房买卖合同》，拟证明2010年1月24日张爱平与中凯公司签订合同，合法有效，时间早于张静璇所签订的合同；第2组证据海南高院50号民事判决，拟证明张爱平签订的《商品房买卖合同》被生效判决确认有效，张爱平支付了足额房款，中凯公司于2011年11月向张爱平交付了E5号楼，张爱平占有了该房屋，并对房屋进行装修；第3组证据《室内装修工程施工合同》《拓为热泵热水工程安装合同》《产品加工制作及安装承包合同》《空调设备供应及安装合同》《补充协议》及部分付款凭证，拟证明案涉房屋交付后，张爱平不仅实际占有，还对案涉房屋进行装修装饰；第4组证据《工作联系函》，拟证明张爱平装修案涉房屋，其占有已具有公示效力；第5组证据《起诉状》《合议庭通知书》及张爱平欠交物业费的相关资料，拟证明中凯公司向张爱平主张物业管理费并提起诉讼，中凯公司操控物业费收取，物业缴费凭证不能作为房屋交付的依据；第6组证据《查询函》，拟证明南方海岸度假花园小区未成立业主委员会，出具收费凭证不合法；第7组证据《授权委托书》《工作联系函》及录音资料，拟证明南方海岸度假花园小区的物业公司出具的证明及武建华的证言不能被采信；第8组证据《证人出庭申请书》，拟证明中凯公司“一房二卖”系欺诈行为，中凯公司经办人郭向明出具证言不客观真实；第9组证据《工作备忘录》，拟证明中凯公司陈述的基本事实不清，有违常理，张静璇的答复不符正常购房者的反应；第10组证据《质证笔录》，拟证明目的与第8组证据相同；第11组证据《接处警登记表》，拟证明张爱平知道案涉房屋被他人占有后报警，张静璇知晓张爱平对案涉房屋的权利；第12组证据海口中院（2016）琼民初230号民事判决，拟证明案涉房屋被查封后张静璇应知晓权利被侵害，其申请参加诉讼，中凯公司追加第三人包括张静璇，张静璇怠于行使权利，故应驳回张静璇的诉请；第13组证据查询资料，拟证明张静璇购买案涉房屋价格远低于市场同地段的房屋；第14组证据海南高院（2016）琼民撤4号民事判决，拟证明晋凯公司代中凯公司履行商品房屋销售权利义务，晋凯公司的代表人武建华、李世君与本案有利害关系，两人的证言不应被采信，并认定张爱平实际占有了案涉房屋。

被上诉人张静璇质证称，第1组证据，对客观性无异议，对合法性有异议，张爱平签订合同时，中凯公司并未取得该预售许可；第2组证据，不管以谁的名义购买案涉E5号楼，张爱平未完成履行交房款的义务；第3、6、9、13组证据，对真实性、合法性、关联性均不认可；第4、10、12、14组证据，对客观性、合法性予以认可，对关联性不认可；第5组证据，与本案无关联性；第7组证据，真实性认可，关联性不认可，而录音录像的真实性、合法性、关联性均不认可；第8组证据，真实性、客观性、合法性认可，但不能证明待证目的；第11组证据，未出示原件，无法核对证据的合法性，无证据证明公安机关处理过该事。

被上诉人电力公司、电网供电局质证称，第1组证据及第3组第4、5份证据，张爱平在一审时已经提交，与一审时质证意见一致；第2、8组证据，对真实性、合法性、关联性均无异议；第3组第1、2、3份证据及第13组证据，真实性、合法性、关联性均不认可；第4组证据，与电力公司、电网供电局无关，由人民法院依法认定；第5组证据，对该组第1份证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该组第2、3份证据电力公司、电网供电局均没有参与，由人民法院依法认定；第6组证据，与第3组第5份证据是矛盾的，不符合证据的相关规定，没有经办人和负责人的签字；第7组证据，对该组第1、2份证据真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明内容有异议，其中该组第3份证据由人民法院依法认定；第9、10组证据，对关联性和证明内容有异议，对真实性、合法性无异议；第11组证据，对真实性、合法性无异议，但电力公司、电网供电局未参与，关联性由人民法院认定；第12组证据，对真实性、合法性、关联性均无异议；第14组证据，对真实性无异议，不认可关联性。

被上诉人张静璇提交了3份证据：第1份证据《商品房预售许可证》，拟证明中凯公司没有预售许可证而销售房屋；第2份证据《证明》，拟证明张爱平并非实际买房人，房款亦非张爱平交付给该公司的，该公司不认可代交房款的事实；第3份证据《起诉状》，拟证明张爱平并非本案适格的当事人。

上诉人张爱平质证称，第1份证据，真实性、合法性无异议，但对证明目的及关联性有异议；第2份证据，证据无原件不予认可，对关联性不认可，张爱平与当地关联公司间存在众多诉讼，即便该份证据是真实的，也不能作为本案定案依据，应以海南高院50号案当事人及海南高院查明的事实为准；第3份证据，无意见。

被上诉人电力公司、电网供电局认可被上诉人张静璇提交的证据。被上诉人中凯公司未进行质证。

本院对上诉人张爱平提交的证据认定如下：第1、2组证据、第3组第4、5份证据、第5组第1份证据，一审时已经提交，本院与一审法院认证意见一致；第3组第1、2、3份证据和第4组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但本案需结合其他证据对其证明目的予以判断；第5组第2、3份证据，与中凯公司是否操控物业收费无直接关联，不予采信；第6组证据，无单位经办人或负责人的签字，不符合证据形式要件，不予采信；第7、8、10、11、12、13、14组证据，需结合本案其他证据对其证明目的予以判断；第9组证据，系中凯公司而非法官陈述，不予采信。本院对被上诉人张静璇提交的证据认定如下：第1份证据，需结合本案其他证据对其证明目的予以判断；第2、3份证据，张静璇未能提交原件，不予采信。

对一审查明的事实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是海南高院50号民事判决的处理意见是否损害张静璇的权益并应予以撤销的问题。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，有权提起第三人撤销之诉的主体，应是因不能归责于本人的事由未参加诉讼的有独立请求权的第三人，或者虽无独立请求权，但案件处理结果同他有法律上利害关系的第三人。并且，有权提起第三人撤销之诉的第三人，必须在他人诉讼形成之前或者在他人诉讼进行期间即已对诉讼标的享有独立请求权，或者虽无独立请求权，但案件处理结果与其具有法律上的利害关系。根据原审查明的事实，以及海南高院50号民事判决中关于不予准许中凯公司追加赵立峰、张静璇、赵保兰、温涵光、高雅辉等五人参与该案诉讼申请的内容，张静璇提起第三人撤销之诉，于法有据；一审法院立案审理，并无不当。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百九十六条规定：“民事诉讼法第五十六条第三款规定的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容，是指判决、裁定的主文，调解书中处理当事人民事权利义务的结果。”因此，一方面，张爱平购买案涉房屋合同的效力问题与本案无关；另一方面，张静璇提起第三人撤销之诉，是以第三人的身份请求纠正海南高院50号民事判决裁决主文中损害其权益且存在错误的处理结果，并不包括认定事实、适用法律以及审理程序等内容。因此，一审法院针对张静璇关于撤销海南高院50号民事判决主文中对其不利部分的请求，予以审理，于法有据。上诉人张爱平关于一审法院在未否定张爱平购房合同效力的情况下，支持张静璇的诉请系适用法律错误的主张，没有事实和法律依据，不予支持。

根据案涉《商品房销售代理协议》的约定，中凯公司不能以自己的名义与购房者订立商品房买卖合同；相比上诉人张爱平，张静璇购房交易过程较为规范；不仅已支付全部购房款并实际居住，且办理了购房合同的网签备案手续。特别是，出卖人认可张静璇是案涉商品房的实际购买人、居住人。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条的规定，人民法院认定民事案件中存在恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即当事人对其提出的存在恶意串通事实的主张，应提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的程度。上诉人张爱平不仅没有提供直接证据证明本案中存在恶意串通的事实，而且其有关购房价格偏低、交易过程异常、售房工作人员知悉在先购房合同、案涉房款支付凭证记载不全等间接证据，无法形成完整证据链；因此，本院不能支持其关于张静璇与电力公司间“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同属无效的主张。而一审法院依法保护居住人的实际占有利益，并综合考虑案涉商品房买卖合同的履行程度、交易流程、当事人诚信等因素，认为海南高院50号民事判决中关于中凯公司继续履行《商品房买卖合同》以及限中凯公司、电力公司、电网供电局协助张爱平办理案涉商品房网签备案及过户手续的处理意见有损张静璇合法权益并予以撤销，事实根据和法律依据充分，本院予以支持。

综上，张爱平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5846.65元，由张爱平负担。

本判决为终审判决。

审判长  高燕竹

审判员  刘少阳

审判员  杨 蕾

二〇一九年九月二十九日

法官助理王智锋

书记员黄慧航