房地产合作开发中旧村（居）改造纠纷案件裁判观点

旧村(居)改造

【最高法院指导性案例】

1、涉及农村集体所有土地的委托代建合同中对外销售利润分配条款的效力如何认定。

案情简介：M村委与北海公司签订《项目建设委托合同》，约定将本村住宅小区项目委托给北海公司代为建设。合同约定M村委提供合法手续的建设用地及做好地块范围内的地上物的补偿，M村委支付给北海公司的代建费为工程总造价的5%。合同还约定代建工程超过村民报名集资建房数量部分及底商，价格双方另议。北海公司全权代理对外销售，销售纯利润双方按照比例分成。后北海公司进行施工，共建成住宅、底商、商铺、车库若干套。施工期间，M村委五次向北海公司发出通知，授权其销售住宅、车库及商用房，并且规定了销售价格。北海公司销售了部分前述房产，售房款由北海公司掌握。后河北省人民政府做出批复，将案涉用地列为征收建设用地，但是未办理征收手续。2013年，M村委以案涉土地系集体土地，村民之外的人无权购买、北海公司无权销售为由，请求法院判决北海公司返还未销售的房屋及返还已经销售部分的房屋收入扣除开发成本(含5%代建费)的差额3500万元及利息。

最高法院民一庭倾向性意见:涉及农村集体所有土地的委托代建合同中对外销售利润分配条款具有合资、合作开发房地产的性质，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地设计等审批文件或者证明。虽然提供了上述文件或者证明，但是在一审法庭辩论结束之前土地性质仍未变更为国有土地的，该利润分配条款按无效处理。

案例索引：《民事审判指导与参考》2015年第4辑，总第64辑，第145页。

2、相同当事人之间、相同事项上的不同约定，应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则。

案情简介：2006年9月6日，包道村委会与沈阳银亿公司、东川公司签订《土地开发协议书》(下称三方协议)，约定沈阳银亿公司利用包道村委会委托东川公司整理的土地面积约为1400亩;沈阳银亿公司支付包道村委会补偿款为每亩45万元，沈阳银亿公司向包道村委会缴纳4000万元定金，包道村委会在收到该定金后四个月内完成地上物拆迁，沈阳银亿公司在三年内完成该宗全部土地的征地及购置;东川公司的责任中明确东川公司按包道村委会的委托为沈阳银亿公司依法对该宗土地进行整合，使该土地的用途满足沈阳银亿公司进行商品房开发的要求，在三年内办妥该宗土地的用地手续。2006年10月15日，包道村委会与东川公司签订《征地补偿合同》(以下简称双方协议)，约定东川公司征用包道村委会约1500亩土地(以实际测量为准)，补偿方式为货币和实物两种方式，实物补偿方式为：包道村委会为东川公司无偿提供500亩土地，由东川公司出资无偿为包道村委会建设回迁楼、商业用房等设施;双方成立联合办公室并组建联合账户，此联合账户由双方法定代表人共同签字方可使用资金。后包道村委会起诉，主张东川公司挪用回迁安置款使村民无法回迁，应当双倍赔付村民的安置补偿费共计38629456元。东川公司答辩称，本案实际履行的是三方协议，包道村委会诉请所依据的双方协议的大部分内容都被三方协议所变更，三方协议在履行中也发生过多次变更，包道村委会以双方协议为依据起诉和计算违约金错误。回迁楼未按期回迁责任完全在包道村委会自身。

最高法院认为：双方当事人之间及双方当事人与第三人之间的两份协议均为当事人真实的意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定。均为合法有效的情况下，由于两份协议的具体内容和当事人不同，不能互相覆盖、相互取代。不同当事人之间、不同事项上的约定均具有法律约束力;相同当事人之间、相同事项上的不同约定，应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则，并结合具体履行情况理解和分析协议的关系和内容。

案例索引：《民事审判指导与参考》2014年第2辑，总第58辑，第206页;最高人民法院(2013)民一终字第91号民事判决书：沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会与辽宁东川房地产开发有限公司、沈阳银亿房地产开发有限公司合资合作开发房地产纠纷案。

3、未经民主议定程序而签订的农民集体所有土地承包合同一般认定无效，但不能机械适用，应结合具体案情、案件处理效果和当事人利益均衡而作出具体判断。

案情简介：1999年11月，村委会与非本村村民的黄某签订《联合开发合同》，约定黄某投资开发村集体所有的森林公园，并约定开发完成后由黄某承包经营及每年上缴的承包费数额。2002年，黄某成立旅游公司。2010年，村委会以对外承包未经民主议定程序为由主张《联合开发合同》无效，黄某与旅游公司反诉要求继续履行。

最高法院认为：从内容上看，《联合开发合同》虽名为联合开发，实为承包经营，且承包经营的标的物并非整片森林，而是森林公园经营权。依当时适用的《土地管理法》第15条第2款规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡(镇)人民政府批准。本案中，黄某非村集体经济组织成员，其承包经营涉案土地应经上述民主议定程序;基于村委会的法律地位，其在和黄某签订《联合开发合同》时，应保证对内就合同签订已经过民主议定程序，此系其基于诚实信用原则而应负担的缔约义务，不因村委会换届而有所改变。在本案诉讼前，在合同签订后十余年间，村委会和镇政府不仅未对合同签订提出异议，反而对黄某、旅游公司履行合同的行为一再表示肯定和认可，现村委会作为缔约主体以合同未经民主议定程序为由主张合同无效，是将自己未尽缔约义务而可能造成的法律后果让对方当事人承担，有违诚实信用原则;《联合开发合同》签订时，最高人民法院法释〔1999〕15号《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》仍适用。该司法解释第25条规定越权发包所签承包合同为无效合同，但“自承包合同签订之日起超过一年，或者虽未超过一年，但承包人已实际做了大量的投入的，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，人民法院不予支持。但可根据实际情况，依照公平原则，对该承包合同的有关内容进行适当调整。”本案中，《联合开发合同》已签订并履行十余年，黄某、旅游公司已做大量投入，村委会所提证据不足以证明该合同不能继续履行，故判决双方当事人继续履行。

案例索引：《民事审判指导与参考》2014年第3辑，总第59辑，第188页;最高人民法院(2013)民一终字第44号民事判决书：广东省东莞市樟木头镇石新社区居民委员会与黄淦波、广东省东莞市观音山森林公园开发有限公司承包经营合同纠纷案。