最高法院裁判旧村（居）改造案例精选

【最高法院裁判案例精选】

1、合作开发项目中合作双方约定互不追究违约责任的，分配前期利润时应当考量合作方前期对项目的贡献，合理、适当地补偿其预期利润的损失。

案情简介：自2007年6月至2009年4月，庹希全与泉城公司就合作开发永清县永靖镇西关村城中村改造项目签订了多份《合作开发合同》及《补充协议书》，泉城公司负责将开发用地的使用权转让给庹希全，并负责完成拆迁工作，庹希全负责提供相关资金投入，具体组织开发建设。40亩地的商品房已按约建成，但在建设8亩地的回迁楼时因庹希全未按期施工，导致泉城公司单独进行了回迁楼建设。现双方对40亩商品房开发用地建成商品房后利润的60%泉城公司是否享有分配权发生争议。

最高法院认为：“谁投资，谁拥有”是人们从事社会生产经营活动普遍准则，也是民商事纠纷中判断利益归属的基本原则。本案双方在前期40亩地拆迁完成后，因为在8亩地建设回迁房问题上产生矛盾而中止合作开发活动形成纠纷，案涉项目的后续开发是泉城公司自己投资单独完成。故不论是在40亩土地建设的项目还是在8亩土地上建成的房屋，其收益应该归属泉城公司。即便庹希全在40亩地履行行为中没有违约，该土地建成的房屋产生的收益也不归庹希全所有。本案诉讼要解决的是在双方已经产生纠纷，无法继续合作而泉城公司已经自行建成案涉项目的情况下，返还庹希全支付的费用并根据庹希全合作前期对项目的贡献，合理、适当地补偿其预期利润的损失。但这与庹希全期望的在“其没有违约行为的40亩土地上建成的项目的全部利润”应该归属自己的要求具有本质的区别。因此，本案不存在人民法院的判决“将庹希全不存在违约责任的40亩土地建成商品房后利润的60%分配给泉城公司”“贸然判令庹希全承担60%利润损失”的问题。二审判决在认定庹希全违约的情况下，本着公平原则，仍以该项目所得全部利润中的40%补偿其预期利润的损失，已经最大限度地维护了庹希全的利益。

案例索引：最高人民法院(2015)民申字第2号民事裁定书：庹希全与永清县泉城房地产开发有限责任公司合作开发房地产合同纠纷案。

2、土地使用权虽登记在开发公司名下，但结合《联合开发协议》，确定协议的实质是土地征用补偿的，原土地使用权人应享有一定的补偿利益。

案情简介：东瓦窑村与东瓦窑公司签订《联合开发协议》，该协议已被生效判决认定为合法有效，其性质为征地实物补偿。本案争议的1、2号商业楼所占用的土地属于东瓦窑村被征用的土地，土地使用权已登记在东瓦窑公司名下，东瓦窑公司是否有权获得补偿利益。

最高法院认为：东瓦窑村依据《联合开发协议》第五条的约定主张东瓦窑公司应交付前进巷两侧临街房产。虽然该条内容并没有明确约定东瓦窑村如何开发，占用多少土地面积以及土地归属如何，东瓦窑村实际也没有开发建设。但事实上，争议的1、2号商业楼所占用的土地属于东瓦窑村被征用的土地，土地使用权已登记在东瓦窑公司名下，东瓦窑公司已享有土地使用权利益。因此，结合《联合开发协议》的实质是土地征用补偿，对此，东瓦窑村应享有一定的补偿利益。原审法院未综合全案情况考虑这一点，即驳回东瓦窑村的全部诉讼请求不当。据此裁定指令内蒙古自治区高级人民法院再审本案。

案例索引：最高人民法院(2014)民申字第1929号民事裁定书：呼和浩特市赛罕区巧报镇东瓦窑村民委员会与呼和浩特市东瓦窑房地产开发有限责任公司、呼和浩特市东瓦窑农副产品批发市场有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。

3、旧村改造合作开发中开发商对回迁安置剩余楼房进行开发和销售的，必须依法办理土地的征收、出让等相关手续，未办理的合作合同无效。

案情简介：2006年1月6日宏泰公司与南黄居委会签订的二份《泰安市南黄村旧村改造合同书》约定建筑面积84090平方米，其中用于回迁的面积约为2.16万平方米，平价购买房面积约为2.0万平方米，其他由宏泰公司用于销售的楼房面积约为3.5万平方米，宏泰公司有权销售回迁安置剩余部分楼房，收益归宏泰公司等;2007年1月8日签订的《泰安市南黄村旧村改造合同书》亦约定了宏泰公司有权对回迁安置剩余部分楼房进行开发和销售等。双方就合同效力发生争议。

最高法院认为：双方签订的二份合同对南黄村村庄约定的综合改造并非仅仅建设村民住宅，或者建设村公共、公益事业设施，还包括开发和销售回迁安置剩余部分的楼房。据此，二审判决认定双方构成合作开发房地产合同关系，证据充分。宏泰公司再审申请提出双方为旧村改造合同关系，并非合作开发房地产合同关系的理由，与事实不符，不能成立。关于《泰安市南黄村旧村改造合同书》效力的问题。该合同订立前及履行中，双方对南黄村村庄进行的综合改造经过当地政府规划审批，但对开发和销售楼房所涉土地并未依法办理征收、出让等相关手续，性质仍为农民集体所有，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”之规定。据此，二审判决《泰安市南黄村旧村改造合同书》无效，适用法律正确。宏泰公司再审申请提出有效的理由，缺乏法律依据，不能成立。

案例索引：最高人民法院(2013)民申字第252号民事裁定书：泰安市宏泰房地产开发有限公司与被申请人泰安市岱岳区天平街道办事处南黄社区居民委员会合作开发房地产合同纠纷案。

4、土地虽来源于村集体并规划为相关村民委员会产业用地，但已作为政府储备用地的，合作开发时未经有权人民政府批准的无权使用、处分、转让。

案情简介：聚信公司与太龙公司、向阳公司签订《合作开发合同》，合作开发的土地来源于太山寺村和向阳村的集体土地。湖北省有关部门文件及涉案《国有土地使用权证》表明，案涉土地使用权人应为武汉市土地储备中心。2012年7月12日，武汉市土地储备中心出具武土分函(2012)19号《证明》，表明案涉土地已属政府储备用地。聚信公司认为涉案土地是村集体土地，不适用国有土地使用权司法解释的适用范围，双方所订立的合作开发合同应为有效。

最高法院认为：本案土地虽来源于村集体并规划为相关村民委员会的产业用地，但武汉市土地储备中心出具的《证明》表明案涉土地已属政府储备用地。太龙公司与向阳公司作为太山寺村民委员会、向阳村民委员会发起设立的公司亦可能享有相应的土地使用权益，但合作开发用地尚须有权人民政府批准，才能依法获得国有土地使用权，否则，该二公司无权使用，更无权处分和转让。国有土地使用权司法解释第11条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定为合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定为合同有效。第24条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。原审认定案涉合作开发合同为土地使用权转让合同并作无效处理，并无不当;聚信公司认为该合同属集体土地的合作开发并不违法，无事实和法律根据。

案例索引：最高人民法院(2013)民申字第2422号民事裁定书：武汉聚信投资管理有限公司与武汉太龙实业有限公司、武汉向阳物贸发展有限公司合作开发房地产合同纠纷案。