合作开发房地产纠纷是否适用不动产专属管辖

裁判要旨

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷；农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”因合作开发房地产项目而引发的纠纷，不属于该司法解释所列举的不动产纠纷类型。

案情简介

一、原宝根、李海生、杨存金向河南高院起诉称：2011年，三原告与被告世景公司签订《合作开发协议》，约定由三原告投资开发东岗区棚户区改造项目，由庞太昌、富阳泰公司承担连带担保责任。由于世景公司违约，双方于2014年签订《变更协议》，约定三原告将上述项目移交给世景公司，世景公司补偿三原告8500万元，并支付三原告在项目中投入的全部本金及利息。世景公司按照变更协议向三原告支付了部分款项。为此，请求法院判令：世景公司、庞太昌、富阳泰公司支付三原告实施工程所投入的本金及利息186899861元，支付补偿款8500万元，共计271899861元。

二、河南高院院受理该案后，世景公司在答辩期内提出管辖权异议，认为该案系因开发建设太原市东岗片区棚户区改造项目而引起的纠纷，属不动产纠纷案件，该案应由不动产所在地法院管辖，请求将该案移送山西省高级人民法院审理。河南高院认为，该案不属于不动产纠纷，故裁定驳回世景公司提出的管辖权异议。

三、世景公司不服，上诉至最高法院，主张本案并非因合作开发太原市东岗片区改造项目而引发的债权债务纠纷，而属于具有物权性质的合作开发建设房地产合同纠纷，应适用不动产专属管辖。最高法院裁定：驳回上诉，维持河南高院裁定。

裁判要点

最高法院认定本案不适用不动产专属管辖的原因在于，本案的基础合同是《合作开发协议》和《变更协议》。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷；农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”本案是因合作开发有关“棚户区改造项目”而引发的纠纷，不属于该司法解释所列举的不动产纠纷类型。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、在未约定管辖法院的情形下，合作开发房地产合同纠纷的原告可向被告住所地或者合同履行地法院起诉，但该类纠纷不适用不动产专属管辖的规定。

二、合作开发房地产合同的当事人可约定选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的法院管辖。

相关法律规定

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。 第三十四条 合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

以下为该案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

本院认为，本案的基础合同是《合作开发协议》和“关于《合作开发协议》的变更协议”。《合作开发协议》是由原宝根、李海生、刘新法与世景公司于2011年10月14日所签订，约定由原宝根、李海生、刘新法三人投资开发东岗区棚户区改造项目。后刘新法病故，原宝根、李海生与世景公司于2013年12月25日签订一份“关于《合作开发协议》乙方（指原宝根、李海生）合作人变更确认书”，杨存金加入乙方作为上述项目开发合作人。之后，原宝根、李海生与世景公司又签订“关于《合作开发协议》的变更协议”，约定原宝根、李海生退出项目合作，世景公司给付8500万元作为对原宝根、李海生的最终补偿等。还约定，该“变更协议”在世景公司付清乙方（指原宝根、李海生等项目开发合作人）上述款项后生效；该协议生效同时，双方所签订的《合作开发协议》及与该项目有关合同、协议全部终止。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷；农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”本案是因合作开发有关

“棚户区改造项目”而引发的纠纷，不属于该司法解释所列举的不动产纠纷类型。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、在未约定管辖法院的情形下，合作开发房地产合同纠纷的原告可向被告住所地或者合同履行地法院起诉，但该类纠纷不适用不动产专属管辖的规定。

二、合作开发房地产合同的当事人可约定选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的法院管辖。

相关法律规定

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。 第三十四条 合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

以下为该案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

本院认为，本案的基础合同是《合作开发协议》和“关于《合作开发协议》的变更协议”。《合作开发协议》是由原宝根、李海生、刘新法与世景公司于2011年10月14日所签订，约定由原宝根、李海生、刘新法三人投资开发东岗区棚户区改造项目。后刘新法病故，原宝根、李海生与世景公司于2013年12月25日签订一份“关于《合作开发协议》乙方（指原宝根、李海生）合作人变更确认书”，杨存金加入乙方作为上述项目开发合作人。之后，原宝根、李海生与世景公司又签订“关于《合作开发协议》的变更协议”，约定原宝根、李海生退出项目合作，世景公司给付8500万元作为对原宝根、李海生的最终补偿等。还约定，该“变更协议”在世景公司付清乙方（指原宝根、李海生等项目开发合作人）上述款项后生效；该协议生效同时，双方所签订的《合作开发协议》及与该项目有关合同、协议全部终止。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷；农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”本案是因合作开发有关“棚户区改造项目”而引发的纠纷，不属于该司法解释所列举的不动产纠纷类型。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条关于“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”的规定，案涉《合作开发协议》第十一条关于“因履行协议发生争议…协议各方同意将提交原告所在地有管辖权的法院解决”的约定符合上述法律规定。至于上诉人提出“变更协议”的效力问题，属于实体审理问题，不影响本管辖权异议案件的处理。本案原告住所地均在河南省行政辖区，被告住所地在山西省行政辖区内，诉讼标的额为2.7亿余元。一审法院立案时间是2015年2月28日。依照本院《关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》（法发[2008]10号）关于河南省高级人民法院可管辖“诉讼标的额在1亿元以上的第一审民商事案件，以及诉讼标的额在5000万元以上且当事人一方住所地不在本辖区或者涉外、涉港澳台的第一审民商事案件”的规定，河南省高级人民法院有权作为一审法院受理本案。

案件来源

原宝根、李海生等与山西世景房地产开发有限公司、山西富阳泰房地产经营有限公司等管辖裁定书，[最高人民法院（2016）最高法民辖终73号]。