房地产转让纠纷案例

原告：杨某某，男，1968年1月27日生，回族，住石家庄市桥**。

委托诉讼代理人：刘宗业、马巍芹，河北冀华律师事务所律师。

被告：杨某某，男，1954年7月12日生，回族，住石家庄市长安区。

委托诉讼代理人：董志明，河北汉法律师事务所律师。

原告杨某某诉被告杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马巍芹、被告杨某某某及其委托诉讼代理人董志明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《协议书》；2、请求判令被告双倍返还原告购房款、转让费26万元及利息120695.3元（利息以13万元为基数，自2003年10月28日至款项清偿完毕之日止，现暂计至2018年8月28日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告赔偿原告房屋差价损失150万元；4、诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2003年10月28日，原告借用被告的购房指标与被告签订《协议书》，约定原告借用被告的名义购买碧景园小区9号楼1单元1602室，面积150.66平方米，单价2035元/平方米。购房指标转让费5万元，原告先期支付购房指标转让费3万元，待房产交付使用时付清其余2万元。原告将购房款分期交被告代为缴纳，房屋产权归原告，被告负责办理房产证过户手续。如被告违约，要双倍偿还原告支付的房款及转让费。协议签订后，原告将3万元购房指标转让费及10万元首期房款一次性支付给被告。2016年6月，房屋交付后，被告未按照协议将涉案房屋交付原告，反而为了获取非法利益，转卖交付给了第三人，原告于2017年向石家庄市长安区人民法院起诉被告，要求继续履行协议，法院判决认定了被告行为属于违约行为，并告知原告可另案诉讼追究被告的违约责任。原告所购房屋，到2016年房屋应交付时，已经涨到了16000元每平方米，也就是说因为被告的违约行为，致使原告损失了150余万元，而被告却因违约，获取了巨大利润，因此被告应向原告赔偿涉案房屋的差价收益。综上，原告为维护合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。

被告杨某某辩称，1、答辩人与被答辩人于2003年10月28日签订的协议书属无效合同。本案诉争的房屋系石家庄市长安区地方税务局干部、职工内部资建房，具有福利性质。根据2003年3月18日石家庄市长安区地方税务局与石家庄大远东房地产有限公司签订的《代建住宅楼合同》第四条第8款明确规定。被答辩人明知涉案房屋为税务局内部集资建房，不准对外出售，仍然与答辩人私自签订协议，冒用答辩人名义，损害了石家庄市长安区地方税务局与石家庄大远东房地产有限公司的利益，应属无效合同；2、被答辩人存在严重过错，应自行承担相应责任。2003年10月28日签订协议书时，涉案房屋尚未开工建设，未取得土地、规划、建设施工手续，且至今未取得房屋预售或销售手续，没有进行房屋产权登记，被答辩人对上述事实是明知的。被答辩人在明知上述情况下，仍然与被答辩人私自签订协议，其行为存在严重过错，应自行承担相应的责任；3、答辩人与被答辩人签订的《协议书》，系预约合同，不应按照房屋买卖合同承担责任。双方在协议书中未约定交房时间、房款总额等主要条款，该协议实际为转让购房指标协议，系预约合同，不应按照房屋买卖合同承担责任；4、自2003年10月28日双方签订协议书至2016年6月开发商竣工交房，长达13年逾期交房，系开发商原因所致，与答辩人无关，不属于答辩人违约，属于双方不可预见的情形，期间造成的购房款利息和房价上涨损失，不应由答辩人承担；5、被答辩人诉求按现行房价由答辩人赔偿损失，显失公平且不合理；6、被答辩人仅向答辩人支付了10万元购房款，不能按照已付全款条件来计算损失；7、答辩人认为双方在协议书中约定的违约金过高，请求予以减少，应以不超过银行活期存款利率的30%为限；8、被答辩人既要求支付违约金，又要求赔偿房屋差价损失明显违反法律规定，不得重复主张；9、答辩人早在2007年在中间人王党生在场见证的情况下，答辩人已通知被答辩人解除了双方签订的协议书，解除合同的行为在2007年已发生法律效力；10、本案已超过诉讼时效。答辩人早在2007年通知被答辩人解除了双方签订的协议书，被答辩人在明知答辩人已解除双方签订的协议书，不再履行协议书约定的义务的情况下，既不提起诉讼，要求法院确认解除合同的效力，又不提起诉讼，要求答辩人退还购房款、承担违约责任、赔偿损失，至2017年6月被答辩人起诉，已长达十年时间，明显超过法律规定的三年诉讼时效，其民事权利不再受法院保护。综上，应驳回原告诉讼请求。

经审理查明，2003年10月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，主要内容为：甲方所在单位（高新区地税局）集体购买商品房，甲方申报三室两厅两卫住房一套（附最后确定图纸），面积约150.66平米，每平方米均价1930元。房屋坐落在，育才街以东，体育大街以西，中山路以北，远东房地产开发公司开发的碧景园小区9号楼。甲方同意乙方借用甲方指标购买此套住房，由乙方全额缴纳房款及相关税费，房屋产权归乙方，双方就购房指标转让达成如下协议：一、购房款及相关税费全部乙方支付。目前约定价为每平方米1930元（均价）。支付方式：按地税局交款要求，乙方将购房款分期交甲方，甲方将此款如数交指定账户；二、房屋产权归乙方……四、甲方按照乙方意愿购买楼层及地下室（碧景园小区9号楼东第一单元十六楼1602房）；五、购房指标转让费5万元。分两次付清。双方签订协议书之日，乙方付给甲方3万元。待房产交付使用时，付清其余2万元……七、本协议签订后，如甲方违约，要双倍返还乙方支付房款及转让费；如乙方违约，所付房款不退……。协议签订后，原告按协议向被告支付转让费3万元，支付房款10万元。

后房子一直盖不起来，被告提出解除合同。二人买卖房屋是通过王党生介绍，王党生是原告朋友，与被告是同事，其出庭证实：大约2007年，有证人在场，原、被告一块协商房屋之事，被告当面提出收回房屋并给予原告26万元，结束合同关系，原告及家人不同意。之后，被告继续分期向开发商交付剩余购房款，共交付购房款475426元，之后交付的房款被告未通知原告。2016年开发商向被告交房，2016年6月30日被告将涉案房产转让给李群峰，李群峰又于2016年9月20日将该房产转让给徐彬。

2017年原告起诉至本院，要求被告履行合同，交付涉案房屋并协助办理过户手续。我院作出（2017）冀0102民初4977号民事判决书。本院认为部分：原、被告就购房指标转让订立的协议书系双方真实意思表示，合法有效，各方应履行自己的义务。现涉案房产虽已交付，但已通过开发商登记由第三人实际占有并使用，且该房产尚不具备办理备案及房产登记的各种手续，原告要求被告继续履行合同并向其交付涉案房产并协助办理过户手续的诉讼请求，已不能实现，对该诉求本院不予支持。但被告作为合同违约方，依据双方合同约定，原告可另案诉讼追究被告的违约责任。法院判决驳回了原告诉讼请求。原告不服提起上诉，石家庄市中级人民法院作出（2018）冀01民终5699号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

另查，经上网查询，2016年6月份石家庄新建住宅价格指数为每平方米7500元。被告主张涉案房屋出卖价格大概为70万元，原告不予认可，被告未按要求提交证据证明其实际转让房屋的价格。涉案房屋至今未办理商品房预售许可证。

以上事实有当事人陈述、《购房协议书》、收据、证人证言、两份民事判决书、收款收据、转让房屋申请、石家庄市行政审批局出具证明等证据予以在卷佐证。

本院认为，生效判决书已确认原、被告签订的《协议书》合法有效，原告根据已生效的判决书要求被告承担违约责任，符合法律规定。根据证人证言，被告在2007年时已明确提出收回房屋，解除合同，但因赔偿问题没有最终达成一致意见，故被告主张合同已解除，本院不予采信。2016年6月30日被告收房后又将该房转卖给第三人，导致协议不能履行，原告要求解除原、被告双方签订的《协议书》，本院予以支持。原告请求判令被告返还原告购房款、转让费13万元，符合法律规定，应予支持。根据原被告签订的违约条款，被告违约应双倍返还已支付房款及转让费。但双方约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求增加。本案中协议约定双倍返还已支付房款及转让费低于造成的损失，原告要求增加符合法律规定，应予支持。但被告于2016年6月30日已将房屋转卖他人，因此原告要求按现在房屋的市场价格主张损失，不符合法律规定。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告已经于2007年左右明确提出解除合同，之后被告自行缴纳购房款又用行动表明了不履行合同的意思表示。原告对被告的违约行为应该采取必要的措施减少损失的发生并依法维权。被告直到2017年才提起诉讼，没有及时减损和维权，对造成损失扩大自身也有一定原因。原告于2016年将房屋转卖他人，因违约确实获取了较大利益。被告未提交证据证明涉案房屋实际出卖价格。根据网上公布的石家庄市2016年6月份被告卖方时每平米7500元，涉案房屋150.66平米，房屋总价为1129950元，减去购房款475426元为654524元，原告因违约可能获得利益为654524元。本院酌情考虑原告未全额缴纳购房款、未及时维权、涉案房屋未办理预售许可证等因素，本院酌情被告赔偿原告损失40万元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：

一、被告杨某某于判决书生效之日起十日内返还原告杨瑞刚房款及转让费13万元并赔偿损失40万元，合计53万元；

二、驳回原告杨某某其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费21726元，减半收取计10863元，由原告杨瑞刚承担7802元，被告某某承担3061元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员  周雪霞

二〇一九年十月十日

书记员  张 冉