房地产转让纠纷案例

原告：朱锡军，男，1973年7月12日出生，汉族，住扬州市江都区。

委托诉讼代理人：孙启东，扬州市江都区旭东法律服务所法律工作者。

被告：沙桂平，男，1969年9月17日出生，汉族，住扬州市江都区。

原告朱锡军诉被告沙桂平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱锡军及其委托诉讼代理人孙启东到庭参加诉讼，被告沙桂平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。审理中，原告朱锡军向本院申请财产保全，请求查封被告沙桂平名下的扬州市江都区龙川南路西侧中远欧洲城56幢101室、扬州市江都区仙女镇浦江路333号中远欧洲城二期红郡3-11幢D室（含车库、储藏室），保全价值130万元，并以中国人民财产保险股份有限公司扬州市分公司诉讼财产保全责任保险提供担保。本院依法裁定查封被告沙桂平名下的扬州市江都区龙川南路西侧中远欧洲城56幢101室、扬州市江都区仙女镇浦江路333号中远欧洲城二期红郡3-11幢D室（含车库、储藏室），保全价值130万元。本案现已审理终结。

原告朱锡军向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原被告之间房屋买卖协议，被告返还原告购房款39.5万元及利息并赔偿原告损失31万元；2、依法判决被告承担原告已付房款39.5万元一倍的赔偿责任；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年8月前后，原告经朋友介绍与被告商量房屋买卖事项，2017年9月29日原告通过朱子轩（原告儿子)账户支付29.5万元购房款，被告将售卖房屋钥匙交付原告。2018年3月14日原告与被告在中介签订了成房屋买卖协议，约定：“江都区世纪康城小区9号楼401室由被告以94万元价格卖给原告，原告支付定金39.5万元，双方定于2018年4月15日办理房屋过户手续，如被告不能履行过户，原告可以进行装修，被告无异议，如原告不履行或者反悔，原告赔偿被告人民币20万元，反之亦然，过户费、中介费原告承担。”2018年3月15日、2018年3月16日分别转账1万元和9万元，原告完成购房款支付。2018年4月15日原告找被告过户房屋、完善交易，却一直被被告借故拖延。原告考虑到不办登记，无法实际取得房屋所有权，所以就不敢装修进驻，仅将部分家具搬入该房屋。由于被告的消极行为，原告烦恼至极，被告恳求原告暂时不要装修，答应2019年3月10日前会补偿原告，补偿金额为62.5万元并向原告出具借条以示诚意。原告相信被告，接受其借条。2019年3月10日原告找被告，被告又再次食言。原告至不动产登记部门查询，得知被告在2019年正月十六前后，将房屋以130万元（含税费5万元）价格出售给第三人，并办理完了产权登记。被告无视合同法，违反诚实信用的原则，欺诈原告，一房二卖致使原告因市场涨价的因素无法购房。综上所述，原告诉至贵院，依法维权，望法院依法裁决。

原告提供以下证据：1、原告身份证复印件；2、中介照片复印件；3、2018年3月14日原被告之间约定说明一份；4、2018年3月14日被告出具金额为10万元的收条一份；5、中国农业银行转账凭证两份，金额分别为29.5万元和1万元，江苏农村信用社转账凭条一份，金额为9万元。

被告沙桂平未答辩，亦未提供证据。

本院经审理认定事实如下：2017年8月，原告朱锡军与被告沙桂平协商约定被告沙桂平将其所有的位于扬州市江都区世纪康城小区9号楼401房屋出售给原告朱锡军，约定出售价格94万元整。2017年9月29日，原告朱锡军通过其儿子朱子轩的账户向被告沙桂平转账29.5万元。2018年3月14日，原、被告双方签订约定说明一份，双方以书面形式确认被告沙桂平以94万元将上述房屋卖给朱锡军，已收到房屋定金39.5万元，并约定4月15日左右办理房屋过户手续，同时约定如果毁约方不能履行或反悔，给付对方赔偿人民币20万元。上述约定签订后，原告朱锡军于2018年3月15日、3月16日分别向沙桂平转账9万元、1万元，合计10万元。上述款项给付后，被告沙桂平以各种理由推脱，未能完成上述房屋过户登记。后被告沙桂平又将上述房屋出售给第三人，并办理房屋过户登记。审理中，被告沙桂平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。

本院认为，当事人订立合同，有书面形式，也有口头形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方就诉争房屋签订买卖合同，双方的行为不违反法律、法规的强制性规定，系双方真实意识表示，依法应当认定成立并生效，合同对双方具有约束力。合同签订后，原告先行给付了购房款39.5万元，被告迟迟怠于协助办理房屋过户登记手续，后又将诉争房屋出卖给第三人并已办理房屋过户登记，被告的行为致使本案合同目的不能实现。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一赔的赔偿责任。本案中，被告沙桂平的行为导致合同目的不能实现，故原告要求与被告解除双方的房屋买卖合同，要求被告返还购房款39.5万元及利息，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿可期待利益31万元，因该赔偿数额原告未提供相应证据予以佐证，本院不予采纳。原、被告双方在房屋买卖合同中约定，违约方需赔偿对方20万元，双方约定系真实意思表示，本院予以支持。

此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第八条规定，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告要求被告另外承担39.5万元的赔偿责任亦符合相关规定，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告朱锡军与被告沙桂平签订的关于扬州市江都区世纪康城小区9号楼401室房屋买卖协议，双方不再履行协议。

二、被告沙桂平于本判决生效之日起十日内向原告朱锡军返还购房款39.5万元及利息（利息计算方式：以本金39.5万元，从2018年3月16日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；

三、被告沙桂平于本判决生效之日起十日内向原告朱锡军赔偿违约金20万元、赔偿损失39.5万元，合计59.5万元；

四、驳回原告朱锡军的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费14700元，案件保全费5000元，合计19700元，由被告沙桂平负担。此款已由原告垫付，被告在履行上述判决时一并给付原告。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。

审 判 长  陈应都

人民陪审员  龚爱红

人民陪审员  谭玉芳

二〇一九年十一月三日

书 记 员  田 悦