房地产转让纠纷案例

原告：杨德军，男，汉族，1975年10月17日出生，住江苏省高邮市。

委托诉讼代理人：周中彬，高邮市高邮镇法律服务所法律工作者。

被告：龙誉（扬州）置业有限公司，住所地在江苏省高邮市屏淮北路118号。

第三人：刘生海，男，1983年1月17日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。

委托诉讼代理人：孙爱国，江苏爱信律师事务所律师。

原告杨德军与被告龙誉（扬州）置业有限公司（以下简称龙誉公司）、第三人刘生海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月20日公开开庭进行了审理，因查明刘生海与本案处理结果有法律上的利害关系，本院依职权追加刘生海为第三人参加诉讼，并于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告杨德军及其委托代诉讼理人周中彬、第三人刘生海的委托诉讼代理人孙爱国到庭参加了诉讼，被告龙誉公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。

原告杨德军向本院提出诉讼请求：1.判令位于高邮市的房屋办理房产证；2.被告承担诉讼费用。在诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：请求法院判决将高邮市的房产权归原告所有。事实和理由：2012年2月14日，原告通过被告委托的高邮市望缘房地产经纪信息服务部，以每平方米3700元的价格购买了被告龙誉公司开发的高邮市房屋，建筑面积91.67平方米，计385493元。2012年3月14日原、被告签订《“帝景龙庭”房屋认购书》，并且一次性交清房款385493元及相关费用，同时被告开具收款收据，被告龙誉公司承诺于2013年3月31日前办理房屋备案登记等手续。原告居住至今，被告违背承诺，至今无法联系，为维护原告的合法权益不受侵害，原告现诉至法院，请求判如所请。

原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：

1.2012年2月14日原告与中介公司胡艳签订《房屋买卖契约》一份；

2.2012年3月14日原、被告签订的《“帝景龙庭”房屋认购书》一份，认购人为原告杨德军，房屋价格金额为339179元、车库（阁楼）价格46314元，付款方式：一次性，备注：本订单由开发商签字后生效，另规费7883元、代收费7260元，总计400636元，被告加盖龙誉公司合同专用章，证明该小区85幢502室由原告购买；

3.2013年1月30日被告龙誉公司出具的《承诺书》一份，证明被告承诺将85幢502室房屋于2013年3月31日前办理售房网上备案登记手续，承诺补偿原告人民币5000元及由被告承担入户物业手续费，由龙誉公司负责人王宏生作为担保人签字；

4.2012年3月31日胡艳向原告出具的42万元房款收据一份、2012年3月14日被告龙誉公司出具的385493元、7883元收据各一份，证明原告交付了全部购房款、阁楼价款以及相应规费；

5.物业费收据一份，证明原告已缴清2018年物业费；

6.水费交纳清单一份、电费交纳清单二份，证明原告从2012年3月房屋交付起至今一直交纳水电费；

7.被告与第三人于2012年7月5日及2012年12月12日签订的《抵押借款协议书》各一份及高邮市住房保障和房产管理局出具的电脑打印件一份、85幢301室房产证及土地证照片打印件各一份，证明被告与第三人无权就已出售给原告的房屋来签订抵押协议，且网签的截止日期为2013年4月5日；抵押协议中另一户房屋85幢301室已办理了房产证、土地证。

被告龙誉公司未答辩和举证。

第三人刘生海述称，涉案房屋在出售给原告之前，被告与第三人签订了抵押借款协议，而且该抵押已在房管局办理了网签手续即网上备案登记，将房屋抵押给第三人，因此被告在没有解决与第三人纠纷之前，被告擅自将房屋出售给原告，是被告的违约行为，在解决好第三人的借款之前，原告的诉讼请求不应该得到法院的支持，故请求法庭驳回原告对第三人的诉讼请求。

第三人未提交证据证明其陈述主张。

经质证，第三人对原告提供的证据1-5认为真实性无法确认，证据6-7真实性无异议，同时认为证据7证明被告与第三人的网签抵押手续得到房管局的认可，且抵押协议不全面。

由于被告龙誉公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了举证、质证和辩论的权利，到庭第三人刘生海虽然对原告所举证据持有异议，但未举证证明其异议主张，故本院对原告所举证据予以采信。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2012年3月14日，被告龙誉公司与原告签订《“帝景龙庭”房屋认购书》，被告龙誉公司将其开发的高邮市商品房出售给原告，并对原告所购买的高邮市的应缴费进行了确认为：建筑面积91.67平方米房款339173元、车库（阁楼）19.46平方米房款46314元、规费7883元、代收费7260元，总计400636元。2012年3月14日，被告龙誉公司收取了原告交付的购房款计385493元、规费7883元后，将该房交付原告，原告一直居住至今，并已向高邮市帝景龙庭小区的物业管理单位扬州市天佑物业管理有限公司交纳了2018年度物业费，同时交纳了相应的水电费。

另查明，被告将其开发的高邮市帝景龙庭小区85幢301室、85幢502室作为抵押物，就其欠第三人借款100万元进行抵押，2012年7月5日，被告与第三人签订《抵押借款协议书》，约定就该抵押事宜去房产管理局进行备案，龙誉公司于2012年10月5日前还本付息，刘生海无条件配合龙誉公司到房管局撤销抵押手续。2012年12月12日双方再次签订《抵押借款协议书》，约定龙誉公司于2013年4月5日前还本付息，刘生海无条件配合龙誉公司到房管局撤销抵押手续，其他内容与2012年7月5日的《抵押借款协议书》内容一致，并在高邮市住房保障和房产管理局办理网上备案，载明限制类型：暂停销售，备注：折价100W抵押给刘生海，截止日期2013年4月5日。

本院认为，被告与第三人刘生海签订《抵押借款协议书》，约定将涉案房屋用于抵押，并在房管部门进行了网上备案登记，该网上备案登记是国家对不动产交易的一种行政管理方式，不是《中华人民共和国物权法》规定的抵押登记行为，不产生对抗第三人的效力，故本院对第三人抗辩认为已在房管局办理网签手续、将涉案房屋抵押给第三人的主张不予采信。被告龙誉公司于2012年3月高邮市房屋出售给原告，原、被告签订《“帝景龙庭”房屋认购书》后，原告以合理价格向被告购买涉案房屋及阁楼，在交付了全部购房款项及相应费用后，原告取得了涉案商品房并实际居住至今，双方的房屋买卖合同已生效并实际履行，涉案房屋即高邮市房屋产权应归原告所有，故本院对原告的诉讼请求依法予以支持。

为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

确认坐落于高邮市房屋归原告杨德军所有。

案件受理费40元（已减半收取），由被告龙誉（扬州）置业有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时依照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定缴纳上诉案件受理费，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。

审判员徐玉荣

二〇一九年六月二十四日

法官助理张玮

书记员冯晓艳