商品房合作开发建设中的房屋所有权取得问题

案情摘要

原告陕西天羿实业有限责任公司诉称，根据《国物权法》第三十条的规定，天羿公司因与万强公司的联合开发建设行为，原始取得涉诉房屋所有权。另根据天羿公司与万强公司签订的联合开发协议书及补充协议，明确约定涉诉房屋三分之一面积产权归天羿公司所有，且上述协议已由西安市中院民事判决和省法院民事裁定书确认合法有效。莲湖区法院民事调解书虽未明确涉诉房屋的所有权分割具体位置，但已确认天羿公司对涉案房屋享有所有权。故天羿公司亦已取得涉诉房屋三分之一的所有权。贾生萍、庄凯与天羿公司提供的付款凭证等证据存在诸多疑点，不能证明双方的商品房买卖真实、合法、有效，贾生萍、庄凯购买涉诉房屋后对该房屋享有的是债权，不能对抗天羿公司对涉诉房屋的原始物权。,请求确认西安市西二环南段10号万强艺术家小区1号楼一层10101、10102、10103、10104号房屋三分之一产权归其所有；停止执行涉诉房屋，并立即解除查封。

争议焦点

天羿公司是否取得涉诉房屋的所有权？第三人贾生萍、庄凯与万强公司涉诉房屋的商品房买卖是否真实、合法、有效，第三人贾生萍、庄凯是否已经取得涉诉房屋的所有权？是否可以对抗天羿公司对涉诉房屋的相应权利？

裁判要点

1.商品房开发建设的合作主体并不必然在房屋建造事实行为完成时，依照《物权法》第三十条的规定原始取得房屋所有权。合作开发不等同于共同建造，建造行为必须在符合法律法规关于建造主体、条件等相关规定，依法办理土地使用权登记和取得相关规划、建设等证书的情况下，才能在建造事实行为完成时产生设立物权的法律效力。 2.商品房开发建设合作主体之间关于房屋分配的协议，在未依法进行所有权登记或人民法院依法确认前，不产生物权设定的效力，不能对抗购买房屋的第三人。

适用法律

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款;《中华人民共和国物权法》第三十条;《中华人民共和国物权法》第九条;《中华人民共和国物权法》第二十八条;《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款;〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第七条;《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项

（来自：中国司法案例网）