一房数卖中后签订合同的效力认定

　1.判决书字号

　一审判决书：贵州省贵阳市中级人民法院（2003)筑民一初宇第63号。

　二审判决书：贵州省高级人民法院（2004)黔髙民一终字第15号。

　2.案由：房屋买卖合同纠纷。

　3.诉讼双方

　原告（上诉人蒋金凤，女，汉族。

　诉讼代理人：王乾勇，诚合律师事务所律师。

　被告（被上诉人）：贵阳新添民房开发公司（以下简称新添民房公司）。

　法定代表人：马家华，该公司经理。

　委托代理人：肖长林，该公司职工。

　被告（被上诉人）：贵阳市乌当区新天街道办事处经济发展总公司（以下简称新天办事处总公司）》

　法定代表人：耿品富，该公司总经理。

　诉讼代理人：禹小东、刘敬凯，禹小东律师亊务所律师。

　第三人：潘兴慧，女，汉族。

　委托代理人：宋迅，恒易律师事务所律师。

　4.审级：二审。

　5.审判机关和审判组织

　一审法院：贵州省贵阳市中级人民法院。

　合议庭组成人员：审判长：孙贵丽；审判员：鲍淼芳、梁少祝。

　二审法院：贵州省高级人民法院。

　合议庭组成人员：审判长：唐朝礼；代理审判员：邵霞、张金辉。

　6.审结时间

　一审审结时间：2003年12月26日。

　二审审结时间：2004年7月20日。

　(二）一审情况

　1.一审诉辩主张

　原告诉称：1998年2月18日原告与被告新添民房公司签订购房合同，购买了被告民房公司开发的温泉路A6—1—23号门面房，此后原告按合同约定向被告交付购房款，被 告至今未向原告交付所购的房屋。经了解，发现在原告购房后，原新添寨镇总公司违法将 新添民房公司发包给曾佩凌承包，曾佩凌承包后将原告已购的房销售给第三人潘兴慧，潘 兴慧将原告所购房屋占有，致使原告无法获得所购房屋。故请求判令：（1)原告与被告新 添民房公司订立的购房合同合法有效，被告新添民房公司本已销售给原告的房屋销售给第 三人潘兴葸的合同无效。（2)判令新添民房公司向原告交付所购房屋，被告新天办事处总 公司承担连带责任。（3)被告不能交付所购房屋，则双倍返还购房款。

　被告新添民房公司辩称：（1)根据马家华与第二被告新天办事处总公司订立的“终止承包协议”，马家华有权处理其在“承包期内发生的一切债权债务”，因此出售A6、A7-层营业房是合法的。（2)根据（2000)乌法民初字第815号及（2001)筑法经终字第67号民事判决书均已明确曾佩凌与总公司签订的“承包合同”为无效合同。既然无效，曾佩凌所有的经营活动，自然就是无效的。（3)根据（2000)乌法民初字第568号及（2001)筑法民终字第120号民事判决书，均明确曾佩凌分文未投资A6、A7商住房建设，曾佩凌以承包人的身份售房，并将售房款占为己有，造成不明真相的购房者的损失，只能由曾佩凌个人赔偿。第三人长期强占未经验收的营业房四年多而无法验收，也给原告造成巨大的经济损失，理应由第三人赔偿原告损失。综上所述，第三人持有的购房合同及其收款收据是无效的，我公司愿将原杏所购营业房交付给原告使用。

　被告新天办事处总公司辩称：（1)总公司不存在向原告承担连带责任的问题。法律上的连带责任指“数人共同一债务而各对债权人负全部淸偿的义务”，说明只有在债的履行中才能适用连带责任的规定。本案的诉请是交房屋，不适用连带责任的规定。（2)新添民房公司是独立的民事权利主体，无论是马家华承包还是曾佩凌承包，并不以承包合同有效与否来让我公司承担连带责任。（3)本案发生“一房二卖”的真正原因在于曾佩凌明知马家华以新添民房公司名义销售涉案房后，其为谋取私利不顾后果再次将涉案房出售，在该房尚未交付使用的情况下唆使与其订购房合同的购房户强行进占涉案房所造成的，与答辩人没有法律上、事实上的联系。请法院査明事实，秉公判决。

　第三人潘兴慧述称：第三人与新添民房公司签订的销售合同真实有效，原告要求确认无效的诉请尤事实根据和法律依据。造成一房二卖的原因是新添民房公司内部管理混乱所致，第三人无任何过错，系善意第三人。原告并未举证证明第三人与新添民房公司订立的合同有《合同法》第五十二条所列的无效情形，也没有证据证明第三人与被告民房公司之间有恶意串通行为。原告提交的购房合同真实性也难以认定。综上所述，第三人与新添民房公司签订的商品房销售合同是真实、合法、有效，且已实阮膣行。原告的请求没有事实及法律依据，法院应予驳回。

　2.—审事实和证据

　货州省贵阳市中级人民法院经公开审理查明：原贵阳市乌当区新添寨镇人民政府经贵阳市乌当区人K政府批准同意成立“新添镇民房开发公司”。1988年5月18日新添寨镇人民政府拨款60万元人民币注册登记成立了 “贵阳新添民房开发公司”，该公司主要从事民房开发经营，其性质为集体经济组织。后因“政企分开”的政策要求，新添寨镇人民政府决定将新添民房公司归属于原新添寨镇经济开发总公司（以下简称新添寨镇总公司）管理，由新添寨镇总公司将新添民房公司发包他人进行经营，新添寨镇总公司收取相应承包费。1994年新添镇总公司将民房公司发包给马家华经营，由新添寨镇总公司收取承包费。

1997年5月6日马家华与新添寨镇总公司签订终止承包合同协议，该协议约定由马家华负责处理承包期内所发生的一切债权、债务。1997年5月12日由张强担任新添民房公司经理，1998年3月19日新添寨镇总公司将新添民房公司承包给曾佩凌经营，并于同年3月23日任命曾佩凌为新添民房公司经理，同年11月23日新添寨镇总公司于《贵州都市报》上刊登声明“解除与曾佩凌的承包关系'1999年6月22日新添寨镇总公司任命蔡伦忐为新添民房公司经理，并免去曾佩凌法定代表人职务，同年9月23日新添寨镇总公司又任命马家华为新添民房公司经理，同日法定代表人作了变更登记，马家华担任经理至今。因未年检，2002年12月23日贵阳市工商局乌当区分局公告吊销新添民房公司营业 执照。2003年6月23日新添寨镇经济开发总公司经工商变更名称登记为新天街道办事处经济发展总公司。

　曾佩凌与原新添寨镇总公司之间的承包合同纠纷，经贵阳市乌当区人民法院（2000)乌民初字第815号民事判决确认其承包合同无效，贵阳市中级人民法院（2001)筑法经终字第67号判决维持原判。

　本案双方争议的fj面房屋位于贵阳市乌当区温泉路A6、A7商住楼一楼，该商住楼系新添民房公司于1994年以出让方式取得土地使用权后投资修建，新添民房公司拥有该楼所有权。马家华在终止承包新添民房公司经营后，于1998年3月18日以新添民房公司名义与原告蒋金凤订立商品房购销合同，合同加盖了公司合同专用章以及马家华私章。合同约定将A7商住楼一楼门面23号房卖与蒋金凤，总价款为98413元（单价每平方2180元），蒋金风分别自1997年12月29日至1998年6月23日六次共交清房款98413元。曾佩凌任新添民房公司经理期间，于1998年11月18日以民房公司名义与第三人潘兴慧订立商品房购销合同，约定将“A7_l—7”号门面卖与潘兴慧，单价每平方米3000元，总价为119490.6元，所签合同加盖了新添民房公司公章及合同专用章并有曾佩凌签名，合同签订后，潘兴慧共计交付购房款50 000元。潘兴慧在A6、A7商住楼房未经验收时,占有使用合同约定的门面至今，亦未办理房屋产权证。另査，潘兴慧占有使用的门面房与原告蒋金凤订立合同所购的门面房系同一间房屋，新添民房公司未能向蒋金凤交付房屋，由此产生诉争。2001年新添民房公司作为原告分别以占用A6、A7商住楼一楼门面房屋的袁愈名、袁登克、曾蚊等本案的第三人和曾佩凌为被告，向贵阳市乌当区人民法院提起房屋侵权之诉，要求确认被告侵犯其房屋所有权，并返还门面。一审法院判决驳回新添民房公司的诉请，新添民房公司不服，向本院提起上诉，本院判决驳回上诉，维持原判。

　上述事实有下列证据证明：

　(1)当事人的陈述。

　(2)原告、第三人与新添民房公司订立的购房合同及交款收据。

　(3)乌当区人民法院（2000)乌民初字第815号民事判决书。

　(4)贵阳市中级人民法院（2001)筑法经终第67号民事判决书。

　(5)乌当区人民法院（2000)乌民初字第568号民事判决书。

　(6)贵阳市中级人民法院（2001)筑法民二终120号民事判决书。

　(7)乌当区人民法院及本院对新添民房公司的侵权之诉作出的一、二审判决书。

　(8)新添寨镇总公司宥关人事任免文件及工商登记相关资料。

　(9)工商局乌当区分局2002年12月23日刊登于《新天报》的公告。

　3.—审判案理由

　贵州省贵阳市中级人民法院依据上述事实和证据认为：

　(1)原告蒋金凤与被告新添民房公司订立的商品房购销合同，意思真实，又未违反法律法规的强制性规定，且合同上加盖了新添民房公司的合同专用章，被告民房公司对该合同也予以认可，故蒋金凤与新添民房公司订立的商品房购销合同属有效合同，马家华以新添民房公司的名义售房并加盖民房公司合同专用章的行为应视为新添民房公司的法人行为，由此产生的法律责任应由新添民房公司承担。

　(2)锊佩凌在任新添民房公司经理期间与第三人潘兴慧订立商品房购销合同，该合同加盖了新添民房公司公章及合同专用章，该合同意思真实，未违反法律法规强制性规定，亦属有效合同，故本院对原告主张确认第三人潘兴慧与新添民房公司订立的商品房购销合同无效的请求不予支持。

　(3)根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外……”之规定，第三人潘兴慧已实际占有、使用双方争议的房屋，应视为新添民房公司按合同约定将门面房交付给潘兴慧，潘兴慧亦应承担该房未经验收而使用的法律责任。鉴于原告蒋金风与第三人潘兴惹购买的系同一门面房，原告主张新添民房公司向其交付门面房屋巳域交付不能，原告蒋金凤与新添民房公司所订立合同的目的已不能实现，故新添民房公司砬依法对蒋金凤承担相应的违约责任。

　(4)按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房出卖给第三人”之规定，被告新添民房公司与原告蒋金凤订立的商品房购销合同本院依法予以解除，新添民房公司应返还蒋金凤购房款98413元及利息，并赔偿蒋金凤经济损失人民币98413元。

　(5)被告新天办事处总公司系由新添寨镇总公司变更而来，亦是新添民房公司的主管单位，其将新添民房公司发包他人经营并收取相应的承包费，在新添民房公司变更承包经营人的过程中管理不善，尤其在终止与马家华的承包合同的过程中未妥善处理公司的善后事宜，又未依法与曾佩凌签订承包经营合同，导致该承包合同无效，对造成一房两卖形成民事纷争，应负相应责任。故新天办事处总公司应对新添民房公司承担的民事责任负连带之责。

　4.—审定案结论

　贵州省贵阳市中级人R法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，以及最卨人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条 第一款第二项之规定，作出如下判决：

　(1)解除原告蒋金凤与被告贵阳新添民房开发公司于1998年2月18日订立的商品房购销合同。

　(2)贵阳新添民房开发公司于判决生效后三十日内返还原告蒋金凤购房款人民币98413元并支付利息（计息标准按中II人民银行规定计收逾期贷款利息标准计算，自1998年6月24日起至付清之日止）。

　(3)被告贵阳新添民房开发公司于判决生效后三十H内赔偿原告蒋金凤经济损失98413元。

　(4)被告贵阳市乌当区新天街道办事处经济发展总公司对上列第二、三项付款义务负连带责任

　(5)驳回原告其他诉讼请求。

　案件受理费3662元，由新添民房公司及新天办事处总公司共同负担。

　(三）二审诉辩主张

　1.上诉人蒋金凤诉称：其与民房公司的购房合同合法有效且已交付购房款，所购门面应属其所有；潘兴慧与曾佩凌恶意串通，以民房公司的名义签订购房合同是无效的；潘兴恝在房屋未竣工验收，又未付淸购房款的情况下，强行占用门面没有法律依据；一审法院认为潘兴葸实际占用门面应视为新添民房开发公司向其交付房屋，是认定事实不清，适用法律错误；上诉人在一审中未请求解除合同，赔偿损失，一审法院为何要解除上诉人和新添民房公司双方订立的有效合同。为此.请求卜.级法院：（1)撤销一审判决；（2)判令新添民房公司、新天办事处总公司依照购房合同交付房屋；（3)—、二审诉讼费由新添民房公司和新天办事处总公司承担。

　2.被上诉人新添民房公司，新天办事处总公司及第三人均未提交答辩状。

　(四）二审事实和证据

　贵州省髙级人民法院经组成合议庭对本案进行审理，确认了-审法院査明的事实。另查明：蒋金凤与新添民房公司签订的购房合同中用附图固定蒋金凤所购门面的位置，并约定了新添民房公司向蒋金凤交房的时间为1998年12月31日。而潘兴慧与民房公司签订的购房无附图固定其所购房屋位置，未约定民房公司向其交房的时间。一、二审中潘兴慧未提供证据证明其占有的房屋是由民房公司交付其占有使用的。

　(五）二审判案理由

　贵州省高级人民法院认为：

　1.新添民房公司与蒋金凤签订购房合同后，乂与潘兴慧签订购房合同重复出售房屋，—房二卖的责任在新添民房公司。由于一、二审中，蒋金凤未提交合法有效的证据证明潘兴蒽与民房公司所签订商品房购销合同存在恶意串通的情形，同时潘兴慧与民房公司所签合同，双方意思表示真实，不违反国家法律或者社会公共利益，具备法律规定的成立并生效的条件，故一审法院认定潘兴慧与新添民房公司所签商品房购销合同有效是正确的，本院予以确认。上诉人所提“请求确认新添民房公司与潘兴慧所签商品房购销合同无效”的请求，并无法律依据与事实依据，本院不予支持。

　2.关于上诉人所提“潘兴惹占据门面房没有法律依据，一审法院认为潘兴慧实际占据门面房应视为新添民房公司向其交付房屋，属于适用法律错误”的上诉理由，本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。其所称“转移占有”，是指占有人以法律行为将其占有物交付给他人，受让人因此取得占有。实践中商品房交付行为，应指当事人公告或交房通知书、交领房屋钥匙、清点移交房屋及设施、签署房屋移交书等合法行为。本案中，潘兴慧虽与民房公司有合法有效的购房合同，依据该合同潘兴慧有要求新添民房公司依约交付房屋的请求权。但潘兴慧在民房公司所开发的房屋尚未竣工验收，未经新添民房公司同意并办理移交房屋的情况下，就擅自占据使用争议门面的行为是违法行为，不能视为民房公司向其交付房屋、转移占有。故该门面房的占用权依法应属民房公司，潘兴慧应将其占有的门面房交还民房公司。一审法院关于潘兴慧已实际占用争议门面房，应视为民房公司按合同约定交付门面的认定，违反了上述司法解释，应依法予以纠正。而且二审已查明潘兴慧无任何合法移交占有房屋的证据，其擅自占房的事实足以认定，故不能因潘兴慧占房在先而保护其获得房屋，上诉人该上诉理由成立，本院予以支持。

　3.在蒋金凤、潘兴慧分别与新添民房公司签订的购房合同均有效，而新添民房公司不能履行两份合同交房义务的情况下，第一买受人蒋金凤的购房合同签订在先，已足额支付房款六年，其所购房屋均有附图固定位置，有明确具体的交房时间。而第二买受人潘兴慧的购房合同在后，因合同无固定购房位罝，无从认定其实际所占有房屋即为其合法约定购买的房屋。另潘兴慧所订合同中未约定交房时间，故第二买受人占有房屋缺乏事实依据，而第一买受人合同签订在先，合同条款齐全，且其已经全面履行付款义务，遵守交易规定，应得到法律保护。综上，为维护正常的市场交易秩序，保护诚信守法的善意购房人，潘兴慧应退还其所占新添民房公司房屋，新添民房公司应将退回的房屋交付蒋金凤才公平妥当，一审法院保护第二买受人显然不妥。此外，由于潘兴慧在本案中未请求以有独立请求权的第三人的身份参加本案诉讼并提出独立的诉讼请求，潘兴慧如因新添民房公司不能履行交房义务主张解除合同，返还购房款并赔偿损失，双方可以协商或依法另诉解决。

　4.本案新添民房公司违反合同约定未向蒋金凤交付房屋的原因，是其自身一房二卖的违法行为，因民房公司是经工商机关登记设立的具有独立法人资格企业法人，其经营活动中的过错责任应由其承担。新天办事处总公司将新添民房公司发包给曾佩凌经营的行为与新添民房公司一房二卖，未向蒋金凤交付房屋，并无法律上的直接因果关系。因此，新天办事处总公司对新添民房公司依合同约定向蒋金凤交付房屋不应承担连带责任。蒋金凤上诉请求新天办事处总公司与新添民房公司交付房屋的请求，本院不予支持。

　(六）二审定案结论

　贵州省高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二）、（三）项之规定，作出如下判决：

　1.撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2003)筑民一初字第63号民事判决。

　2.确认蒋金凤、潘兴恝分别与贵阳新添民房开发公司的商品房购销合同为有效合同。

　3.改判在本判决生效之日起30日内，潘兴慧将其占用的贵阳市新添民房开发公司坐落在贵阳市乌当区温泉路A7—1_7商住楼一层23号门面房退还贵阳新添民房开发公司，由贵阳新添民房开发公司将该门面房交付蒋金凤。

　4.改判贵阳市乌当区新添街道办事处经济发展总公司对上述第三项判决不承担连带责任。

　一、二审案件受理费共计7324元由贵阳新添民房公司负担。

（来自：中国司法案例网）