经典案例：许益民、吴琼与李仁兵、张聪房屋买卖合同纠纷案

 当事人信息

上诉人（原审被告）：许益民，男，1954年3月5日出生，汉族，铁路职工。

上诉人（原审被告）：吴琼，女，1954年11月21日出生，汉族，银行退休职员。系许益民妻子。

委托代理人：许益民，男，系吴琼丈夫。

被上诉人（原审原告）：李仁兵，男，1989年2月14日出生，汉族，铁路职工。

被上诉人（原审原告）：张聪，女，1983年12月10日出生，汉族，个体工商户。系李仁兵妻子。

上述两被上诉人的共同委托代理人：汝燕，安徽王良其律师事务所律师。

审理经过

上诉人许益民、吴琼因与被上诉人李仁兵、张聪房屋买卖合同纠纷一案，不服合肥市包河区人民法院（2013）包民一初字第02962号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2013年9月15日，李仁兵与许益民签订了《存量房买卖合同》和《补充协议》各一份，约定许益民将其所有的位于合肥市包河区包河大道与望湖南路交口云辉阁小区4幢101室房屋出售给李仁兵，房屋价款82万元，面积138.09㎡，2013年10月1日前将52万元存入托管账户，余款30万元办理银行贷款。补充协议还约定买方确定是合肥市户口，是首次购房。双方还约定了其他事项。同时，张聪、李仁兵与安徽美满房地产代理销售有限公司签订了一份《房产经纪合同》。当日，许益民收取李仁兵购房定金2万元并出具了收条。《存量房买卖合同》和《补充协议》系李仁兵和许益民签订，上面的“吴琼”名字均是许益民代签。合同签订后，许益民回家和家人商量售房事宜，因涉案房屋乃其儿子参与经营的合肥投石商贸有限责任公司注册地，注册时间为2012年8月14日，不能出售。9月18日，许益民将上述缘由告知李仁兵，希望双方解除合同并退还定金给李仁兵，协商不成。9月25日，许益民告知李仁兵岳父，因李仁兵夫妻不是合肥市户口，无法执行房屋买卖合同，要求退还定金。9月29日，许益民再次要求退还定金被拒绝。因许益民明确告知李仁兵房屋买卖合同无法继续执行，2013年10月14日，两原告与案外人张洋签订了《存量房买卖合同》，购买了与涉案房屋同一个小区的1幢101室的房屋，房价84.2万元，面积139.48㎡。同年10月21日，双方办理了房屋过户。

原审法院审理后认为：李仁兵与许益民签订的《存量房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。许益民在收取了李仁兵2万元购房定金后，因其儿子在涉案房屋已注册了公司且家人不愿出售，许益民要求解除合同并退还定金，其行为构成违约。许益民辩称因李仁兵非合肥户口，导致合同不能继续履行，法院不予认可。首先，许益民在9月18日第一次告知李仁兵合同无法继续履行的原因是，涉案房屋已被儿子注册公司，不能出售，在被李仁兵拒绝后，才于9月25日告知李仁兵因其不是合肥户口，不能继续合同；其次，李仁兵非合肥户口，不应成为其不继续履行合同的理由，许益民认为因李仁兵不是合肥户口故不能办理按揭贷款，但办理银行按揭贷款是李仁兵应履行的义务，其不履行义务许益民可追究责任，即使李仁兵非合肥户口也并不必然导致其不能办理银行按揭贷款。许益民的辩称理由不能成立，其收取的定金2万元应当双倍返还李仁兵。李仁兵、张聪主张许益民、吴琼赔偿其损失13609元，不予支持，因为定金罚则本身包含了因一方违约不继续履行合同给另一方造成的损失，其损失也未超过定金数额，且李仁兵、张聪所主张的损失的依据是同一小区、同一楼层、同是毛坯房，但两处房屋位置不同、面积不同、购买时间不同，因此，该项主张缺乏事实及法律依据。李仁兵、张聪主张交通费800元，无事实及法律依据，不予支持。关于本案诉讼主体问题，虽然《存量房买卖合同》的买方只有李仁兵签字，但据双方陈述，在签订合同及看房期间，张聪均在场陪同，张聪与李仁兵系夫妻关系，2万元定金系夫妻共同财产，现又共同起诉许益民、吴琼，应视为张聪对李仁兵签订购房行为的认可与授权，故其应属适格原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》之规定，判决：一、许益民、吴琼于判决生效之日起十日内双倍返还李仁兵、张聪定金4万元；二、驳回李仁兵、张聪的其他诉讼请求。案件受理费1160元，减半收取580元，其他诉讼费200元，合计780元，许益民负担580元，李仁兵、张聪负担200元。

上诉人许益民、吴琼不服原审判决共同上诉称：1、许益民与李仁兵签订的《存量房买卖合同》系无效合同，《补充协议》中明确要求乙方必须是合肥市户口，是首次购房，但李仁兵不是合肥市户口，不具备购房条件。2、本案中介方美诚房产营销公司与甲方签订的合同有陷阱，用欺诈、胁迫手段以合法（合同）的形式掩盖非法（营利）的目的，并阻止乙方与甲方协商解决退还定金事宜，进行强买强卖，违背甲方的真实意思，损害他人利益。请求二审法院撤销原审判决，依法改判案涉存量房买卖合同无效，许益民、吴琼返还2万元定金。

被上诉人李仁兵、张聪共同答辩称：双方签订的存量房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效。案涉存量房买卖合同已经解除，并且在许益民提出解除后，我方已经另购其他房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审期间，双方当事人均未提供新证据，二审查明的事实与原审查明的相同，对原审的事实予以确认。

本院认为，本案李仁兵与许益民签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，均为双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。虽然《补充协议》明确买房人应是合肥户口，而签订合同的李仁兵不是合肥户口，但这并不因此成为合同无效的事由。如果在合同履行过程中，因李仁兵的户口问题导致不能办理按揭，合同无法继续履行，基于办理银行按揭贷款是李仁兵应履行的义务，届时许益民可以追究李仁兵的相关法律责任。但是在李仁兵未出现合同中约定的违约行为时，许益民明确表示不再履行《存量房买卖合同》中约定的己方的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。李仁兵在许益民明确告知其房屋买卖合同无法继续履行的情况下，购买了与涉案房屋同一小区的1幢101室房屋，以实际行为表明解除了与许益民签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。现李仁兵向许益民主张违约责任，一审法院判令许益民双倍返还定金并无不当。许益民的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费300元，由上诉人许益民、吴琼负担

本判决为终审判决 

审判长叶玉军

审判员王莉

代理审判员方玮韡

二〇一四年四月二十一日

书记员于成冲