经典案例：孙秀青与骆素君房屋买卖合同纠纷案

 当事人信息

原告（反诉被告）：孙秀青，女，1987年5月6日出生，汉族，三星世界移动公司操作员，住天津市西青区。

委托诉讼代理人：宋利华，天津击水律师事务所律师。

被告（反诉原告）：骆素君，女，1960年6月29日出生，汉族，解放军军事交通学院副教授，住天津市。

委托诉讼代理人：肖燕斌，天津嘉信律师事务所律师。

第三人：天津豪斯宝业管家房地产信息咨询有限公司，住所地天津市河西区柳江路东侧恒盛大厦2号楼-1号底商。

法定代表人：李昌林，总经理。

审理经过

原告（反诉被告）孙秀青与被告（反诉原告）骆素君、第三人天津豪斯宝业管家房地产信息咨询有限公司（以下简称“豪斯宝业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告孙秀青及其委托诉讼代理人宋利华、被告骆素君及其委托诉讼代理人肖燕斌到庭参加诉讼，第三人豪斯宝业经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告孙秀青向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行原、被告之间签订的《天津市房产买卖协议》，配合原告办理津南区八里台镇枫情阳光城64-1-2801号房屋过户手续，并腾空房屋完成房屋的交付；2.要求被告按银行同期贷款利息自2017年3月16日支付违约金至实际交付房屋之日止；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告及第三人豪斯宝业于2016年11月20日签订了《房产交易合同》，约定原告出资590000元购买被告名下位于天津市××镇枫情阳光城64-1-2801的私产房屋。合同签订后原告依约向被告支付了定金10000元，双方并于2016年12月13日签署了《天津市房产买卖协议》，约定房屋价款为580000元，原告向资金监管账户提交了房屋首付款174000元，其余房款406000元已经办理了贷款且具备即系履行合同的条件。现被告拒绝继续履行该合同义务，被告的违约行为给原告造成损失，故原告起诉。

被告骆素君辩称，双方约定应在买卖协议签订之日起5个工作日内交付首付款，但买方首付款在2017年3月9日才交纳，且至开庭时亦未将全部房款交到监管账户，原告要求交付房屋没有事实及法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。并提出如下反诉请求：1.判令解除双方于2016年11月20日签订的《房产交易合同》和2016年12月13日签订的《天津市房产买卖协议》；2.判令反诉人不向被反诉人返还定金10000元作为违约金；3.诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2016年11月20日双方签订《房产交易合同》，合同约定2017年1月18日买方支付首付款，余款通过银行贷款方式支付。2016年12月13日双方签订《天津市房产买卖协议》，协议约定买方于本合同签订之日起5个工作日支付首付款174000元，剩余房款由买方通过银行贷款方式支付。协议签订后，买方剩余房款迟迟未予支付，按照双方合同约定，买方应于2017年2月15日支付剩余房款，买方并未按合同约定将剩余房款580000元支付到监管账户，经卖方多次催促，买方仍未支付房款，至今买方房款仍未支付到监管账户。买方不按时支付房款的行为严重违约，经卖方多次催要仍不及时支付已构成根本性违约，买方在房款未支付的情况下起诉要求卖方办理过户手续的请求是没有法律依据和事实依据的，故提出反诉请求。

第三人豪斯宝业未到庭，未能陈述其意见。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无争议证据予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告孙秀青提交的《房产交易合同》买受人虽写为原告爱人陈洪方，但双方均认可该合同的实际买受人为原告孙秀青，本院对其证明效力予以确认；2.原告提交由第三人出具的专用收据的真实性本院予以确认；3.被告提交的网上申请过户单只能证明二手房过户业务排队失败，不能证明失败的原因。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2016年11月20日，被告骆素君作为卖方，原告爱人陈洪方作为买方，双方签订《房产交易合同》，约定骆素君以590000元的价格出售其所有的坐落于天津市××镇枫情阳光城64-1-2801号房屋一套，买方应在本合同签订之日向卖方交付定金50000元，除定金外的剩余房款以银行贷款形式支付，买方须在2017年1月18日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2017年1月23日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2017年1月23日前办理贷款申请手续。在银行审批贷款手续完毕七日内，买卖双方须亲自赴房管局申请办理产权变更及抵押登记手续。如买方办理银行贷款，则银行贷款承诺之金额由银行约定时间存入房管局指定资金监管机构支付予卖方。经买卖双方确认，卖方承诺于取得全部房款之日起三日内腾空房产交付于买方使用。

合同签订后买方向卖方骆素君交纳定金50000元，2016年12月13日原、被告签订补充协议，将2016年11月20日签订的《房产交易合同》部分进行修改，将定金数额由50000元改为10000元，除定金外的剩余房款由540000元改为580000元；买方一次性支付卖方房屋装修保证金、垃圾清运费共计2000元，该款于过户前或过户当日支付完毕。该2000元原告尚未支付被告。被告将40000元定金返还原告，现定金数额为10000元。

2016年12月13日原、被告签订《天津市房产买卖协议》，约定房屋价款为580000元，首付款174000元，申请银行贷款406000元，贷款种类为包含公积金。

原告向中国建设银行河西支行申请贷款手续，后由于公积金贷款等待时间过长，双方将贷款种类改为非公积金贷款，原告与银行签订了个人住房借款合同，该借款合同已有担保公司邮寄至房管部门。2017年3月8日原告将首付款174000元交予天津市房地产交易资金监管中心的监管账户。

本院认为，原、被告之间签订的《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效,双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。

根据合同法规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告履行了给付首付款的义务，虽未按照合同约定的期限履行，但被告协助原告办理了贷款方式的变更手续，说明被告对原告更改贷款方式的情况知情，且原告延迟交付首付款并未构成根本性违约，现原告已经向银行办理了贷款手续，且该贷款合同已经担保公司邮寄到房管部门，亦具备履行合同的条件，且不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形，故被告要求解除合同不符合法律规定，本院不予支持。关于原告主张的继续履行合同，因双方已经签订了《天津市房产买卖协议》，亦不属于合同法第一百一十条规定的情形，故对原告主张继续履行合同，本院予以支持。原告应按合同以贷款方式给付原告房款406000元；被告应协助原告办理产权变更手续，并将房屋腾空交予原告。

关于原告主张被告未按期办理过户，要求给付违约金，因双方合同并没有该约定，故原告该主张没有依据，本院不予支持。

关于被告主张不予退还定金作为违约金的主张，因该合同继续履行，原告交纳给被告的款项为房屋定金，且应作为房款，故对被告要求该款作为违约金的主张，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 

一、原告孙秀青、被告骆素君继续履行于2017年12月13日签订的编号为27301-025118的《天津市房产买卖协议》，剩余房款406000元原告孙秀青以贷款方式支付给被告骆素君；被告骆素君于本判决生效后15日内协助原告孙秀青办理房屋所有权转移登记手续并于办理手续当日原告孙秀青给付被告骆素君房屋装修保证金、垃圾清运费共计2000元；被告骆素君于银行经贷款406000元打入监管账户后30日内将坐落于天津市××镇枫情阳光城64-1-2801号房屋腾空交予原告孙秀青。

二、驳回原告孙秀青其他诉讼请求。

三、驳回反诉原告骆素君的反诉请求。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费3709元，由原告孙秀青负担1854.5元，被告骆素君负担1854.5元；反诉案件受理费25元，由反诉原告骆素君负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。

审判员翟洪凤

二〇一七年七月三日

书记员林鹏志