房地产转让纠纷案例

原告（反诉被告）：郭鑫鹏，男，1989年4月5日出生，汉族，北京君恒保险公估有限责任公司工程师，住北京市通州区漷县。

委托代理人：王宇，北京市达奥律师事务所律师。

委托代理人：胡楠，女，北京市达奥律师事务所实习律师，住北京市通州区。

被告（反诉原告）：宋彦，女，1990年5月23日出生，壮族，中程租赁有限公司职员，住北京市大兴区。

委托代理人：吴姣娜，北京市兰台律师事务所律师。

委托代理人：马冬梅，女，北京市兰台律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。

原告（反诉被告）郭鑫鹏诉被告（反诉原告）宋彦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛兵独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告郭鑫鹏及其委托代理人王宇、胡楠，被告宋彦的委托代理人吴姣娜、马冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）郭鑫鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原被告于2017年3月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告支付原告违约金860000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2017年3月8日，原告（出卖人，甲方）与被告（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日，双方就上述合同签订《补充协议》，补充协议中约定：乙方于甲方约定的银行还款之日前五个工作日内将第一笔首付款人民币120万元（不包含前期支付全部定金）以第三方担保支付的方式支付甲方。被告的第一笔首付款用于原告还款解押。原、被告签订合同后，被告向原告支付定金，原告如约履行合同义务。在与银行约定还款之日后，原告通知被告支付第一笔首付款。但经原告多次催促，被告仍拒绝履行。2017年7月20日，被告向原告送达《退房通知书》，明确要求退房。现原告认为，被告的行为已经构成根本违约。据此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。

被告（反诉原告）宋彦辩称：原告诉请无事实及法律依据，不同意原告诉讼请求，双方签订的买卖合同及补充协议已经因为原告的违约行为及被告的通知合法解除了，合同已经没有继续履行的必要，被告已经按照合同的约定履行了相关的义务，不存在任何违约行为，也不应当承担违约责任，且原告主张的违约金数额过高，应不予支持，原告没有按照补充协议约定的履行期限预约还款并解除抵押登记，构成合同约定的解除情形，被告已经依照合同约定向原告发送书面解除通知，且原告已经表明收到了此解除通知，原告的行为构成根本违约，无权要求继续履行，补充协议约定第一笔首付款以第三方担保支付的方式支付给原告，原告没有按照约定提供所需要的房屋所有权证书原件及复印件，不满足答辩人支付首付款的前提条件，被告依据合同法享有顺序履行抗辩权，不应承担任何违约责任，另被告对原告未造成任何损失，违约金的金额明显过高，被告不应当承担任何责任，也无需支付任何违约金。《补充协议》第二条约定，反诉被告应于2017年3月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且反诉被告最迟应于2017年5月15日前办理完毕解除抵押登记手续，然而，直到2017年6月8日，标的房屋才完成抵押登记，并且截止目前，反诉被告没有任何资料表明其已向银行申请结清全部贷款。反诉被告未按照《买卖合同》及《补充协议》第二条的约定履行合同义务已经超过十五日，构成根本违约。2017年7月19日，反诉原告与反诉被告、链家沟通退房事宜，并于次日正式向反诉被告送达《退房通知书》。至此《买卖合同》及《补充协议》已依法解除，反诉原告不负有继续履行合同的义务。依据《补充协议》第四条，反诉原告有权按照房屋总价款的20%要求反诉被告支付违约金。反诉被告的违约行为也给反诉原告造成重大经济损失，为筹集房款，反诉原告提前支取了300余万的理财，本案涉诉后又耗费律师费等维权成本，并且，因反诉被告拒绝履行合同义务，银行信贷政策日益趋紧，反诉原告为购买新的住房还将支付更多的贷款利息。故我方亦提起反诉：1、确认反诉原告与反诉被告2017年3月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2017年7月20日解除；2、反诉被告返还反诉原告定金19万元；3、反诉被告支付反诉原告定金损失19万元、其他损失67万元，共计86万元；4、全部诉讼费用由反诉被告承担。

原告（反诉被告）郭鑫鹏针对被告（反诉原告）宋彦的反诉请求答辩称：不同意被告的反诉请求，一、双方的买卖合同及补充协议并没有解除，因为合同解除的条件并未成就，所以反诉原告向反诉被告送达退房通知书的行为，不应当认定为合同解除的日期；二、被告所依据的合同解除理由为补充协议第二条，但是该条款的形成，是原被告双方及居间方估算的结果，根据事实，因为涉案房屋在2017年6月8日才完成抵押登记的手续，根本不可能在2017年5月15日之前办理完毕抵押登记手续，因此，该条款属于无效约定，但是该条款的无效不影响合同其他条款的履行；三、本案原告得知涉案房屋未及时办理抵押手续，已经将该情况及时通知到被告及居间方，被告在此期间，从未提出过异议，在合同约定的2017年5月15日到期后，也未表示不能继续履约，因此，可以认定，原被告双方在事实上对补充协议第二条的约定进行了变更；四、原告在合同签订后，一直积极履行合同义务，并将所有情况及时通知被告，因此原告方不存在任何的违约行为，本案被告所称的遭受的损失没有事实及法律依据，因为被告支取300万元理财款，是为了购房行为，而所谓后续的银行贷款利率收紧，需要多支付的贷款利息，这个事实尚未实际发生，且与本案没有直接的关联性，是由于银行的客观原因导致的，关于被告主张的律师费用，在合同当中没有约定，也不属于本案直接损失，不同意支付。

经审理查明：北京市通州区九棵树大街居住项目地块2#住宅楼19层2单元1904房屋（不动产权证书登记坐落为通州区翠景北里25号楼19层2单元1904，以下简称1904室）系原告郭鑫鹏以按揭贷款方式从开发商处购得的一手房屋，贷款银行为中国建设银行中关村支行（以下简称建行）。2016年12月，1904室的不动产权证书下发，2017年1月，交至建行，由其向不动产登记部门办理抵押权登记。

2017年3月8日，郭鑫鹏（出卖人）与宋彦（买受人）在案外人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定宋彦购买位于北京市通州区九棵树大街居住项目地块2#住宅楼19层2单元1904房屋（以下简称1904室），房屋建筑面积66.19平方米。房屋成交价格为290万元，另有家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价140万元，共计430万元。同日，郭鑫鹏（甲方）与宋彦（乙方）签订《补充协议》一份，就交易细节补充约定如下：……第二条：1、定金。乙方于2017年3月8日将第一笔定金人民币19万元支付甲方。2、还款解押。该交易房屋有抵押，甲方应于2017年3月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方应于2017年5月15日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押……4、首付款。乙方第一笔首付款用于甲方还款解押。乙方于甲方约定的银行还款之日前五个工作日内将第一笔首付款人民币120万元（不包含前期支付全部定金）以第三方担保支付的方式支付甲方。乙方于过户前五个工作日将第二笔首付款人民币102万元以建委监管支付的方式支付甲方。5、申请购房贷款。甲乙双方应于网签之日起五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记。在批贷之日起五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续……第四条，违约责任……2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。买卖合同签订当日，宋彦依约向郭鑫鹏交付定金19万元。

另查，2017年3月8日，原、被告双方签订买卖合同时，不动产权证书正处在办理抵押登记过程中，并未在原告郭鑫鹏手中。补充协议中约定出卖人郭鑫鹏应于2017年5月15日前办理完毕解除抵押登记手续，该日期系链家公司业务员刘某依据上述不动产权证书交付建行时间并结合行业惯例，略带宽裕地推测得出，原、被告双方认可后写入合同。2017年6月8日，抵押权人建行方才完成抵押登记，2017年7月7日，原告郭鑫鹏取回1904室不动产权证书，并向建行预约提前还款，同时要求被告宋彦按合同约定支付第一笔首付款用于解除抵押，宋彦予以拒绝，并于2017年7月20日向郭鑫鹏发送《退房通知书》，要求解除合同，理由为出卖人郭鑫鹏未能依合同约定于2017年5月15日前办理完毕解除抵押登记手续。

本案中被告宋彦反诉要求确认双方签订的买卖合同及补充协议于《退房通知书》送达的2017年7月20日解除，原告郭鑫鹏对此不予认可，认为2017年5月15日系估算结果，且原告郭鑫鹏得知涉案房屋未及时办理抵押手续后已及时将该情况及时通知被告宋彦及居间方，被告宋彦在此期间从未提出过异议。2017年5月15日到期后，也未表示不能继续履约，可以认为双方在事实上对补充协议第二条的约定进行了变更。为证实己方主张，原告郭鑫鹏提交与被告宋彦、链家公司业务员刘某的微信群聊天记录并申请证人刘某到庭作证。微信聊天记录中，原告郭鑫鹏2017年6月9日表示“刚在建委查询下，6月8日起正在做他项证，说是10个工作日做好”，被告宋彦回复“好的，太好了”，2017年7月7日，郭鑫鹏微信告知已取回不动产权证书时，宋彦回复“那我现在需要准备什么”。被告宋彦对微信聊天记录及证人证言的真实性认可，但认为己方在沟通中并未明确答复同意变更解除抵押期限，双方没有达成合意。原告郭鑫鹏另提交与建行工作人员2017年5月19日电话录音一份，证实其催促银行办理还款解押事宜，被告宋彦认为银行工作人员身份无法核实，对证明目的不予认可。

再查，在被告宋彦已明确表示不愿继续履行买卖合同及补充协议的情况下，经本院释明，原告郭鑫鹏坚持要求继续履行，不予变更诉讼请求。

上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、定金收条、微信聊天记录、不动产权证书、退房通知书、证人证言、录音及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同具有法律约束力。本案中原告郭鑫鹏与被告宋彦签订买卖合同及补充协议，由宋彦购买郭鑫鹏所有的1904号房屋，上述合同系买卖双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。

本案争议焦点在于原告郭鑫鹏未于2017年5月15日前完成解除抵押登记是否违约。依据本案查明事实，双方合同中约定的2017年5月15日属于结合一般交易惯例推测得出，在合同签订时，1904室尚处于办理抵押登记的过程中，而此过程并非原告郭鑫鹏、被告宋彦、居间方链家公司所能掌控，在原告郭鑫鹏举证其已积极向抵押权人建行、不动产权登记部门询问、催办的情况下，认定其违约的理由并不充分。同时，结合微信聊天记录，可知被告宋彦对办理抵押登记耗时超出预期是知情的，并未表示异议且进一步询问继续履行所需准备事宜。综上，本院无法认定原告郭鑫鹏未能于2017年5月15日前完成解除抵押登记系违约行为，被告宋彦2017年7月20日送达的退房通知书不能产生解除合同的效力，被告宋彦反诉要求确认买卖合同及补充协议于2017年7月20日解除的主张，本院不予支持。在原告郭鑫鹏与抵押权人建行约定提前还款日期后，被告宋彦应按约支付第一笔首付款用于解除抵押，其拒绝支付的行为不妥，应属违约。至于其辩称的银行贷款利率变化导致贷款成本上升不能成为不予履行的合理抗辩。

本案中，原告郭鑫鹏作为出卖人要求继续履行合同，但被告宋彦作为买受人已明确表示不愿继续履行，拒绝支付剩余购房款，此种情形下，继续履行存在现实困难，经本院释明，原告郭鑫鹏不予变更诉讼请求，本院对其要求继续履行买卖合同及补充协议的主张，不予支持。至于原告郭鑫鹏要求被告宋彦支付违约金86万元，系在合同继续履行前提下的迟延履行违约金，因合同继续履行本院无法支持，故该项违约金诉求本院亦不予支持。

至于被告宋彦反诉要求原告郭鑫鹏返还定金及赔偿损失的诉求，因买卖合同及补充协议并未于2017年7月20日解除，且被告宋彦己方存在违约行为，对被告宋彦的上述诉求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条之规定，判决如下：

一、驳回原告（反诉被告）郭鑫鹏的本诉诉求；

二、驳回被告（反诉原告）宋彦的反诉诉求。

本诉案件受理费6200元，由原告（反诉被告）郭鑫鹏负担（已交纳）。

反诉案件受理费7125元由被告（反诉原告）宋彦负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员薛兵

二〇一八年九月十日

书记员黄琛