房地产转让纠纷案例

原告：曲xx，女，1963年12月13日出生，汉族，哈尔滨工业公司员工，住哈尔滨市南岗区。

委托诉讼代理人：张秀华，北京京师律师事务所律师。

被告：赵x，男，1975年2月19日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：周子超，北京市风平律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。

原告曲xx（以下称原告）与被告赵x（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人曲xx与被告之委托诉讼代理人赵x均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1．要求判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2．被告支付违约金852000元。事实和理由：2016年9月18日，原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将其所有的位于北京市朝阳区广渠路xx号院x号楼xx层1438号房屋出售给被告，成交价格为4260000元，定金100000元。被告拟贷款金额为2810000元。买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或贷款机构批贷额度小于申请贷款金额的，双方同意被告继续申请其他银行贷款，至贷款批准，如银行未批贷或批贷额度小于申请贷款金额的，被告应自筹剩余房款支付给原告。同日，双方又签订《补充协议》，约定首付款1350000元应于缴税前以资金托管的方式支付给原告。合同签订后，原告积极配合被告办理相关贷款手续。2016年11月13日，原、被告正式签订书面网签合同及补充协议。之后原告多次要求被告尽快履行合同义务。并于2017年4月2日向被告邮寄尽快履行合同通知书，2017年4月10日，被告向原告出具通知函，明确表示，被告由于没有取得贷款，买卖合同无法继续履行，故要求解除双方之间的买卖合同。被告以不能取得银行贷款为由拒绝履行合同义务，已经构成严重违约，应当承担违约责任。

被告辩称，同意解除合同，不同意支付违约金。被告在2017年4月5日接到银行没有批贷的通知之后，便于2017年4月10日向原告发出了解除合同的通知函，原因是被告贷款没有获得批准。被告没有违约，不应当支付违约金。涉案房屋从签订合同至今一直在上涨，原告没有任何经济损失。原告主张的违约金过高，应当调整。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2016年9月18日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出售北京市朝阳区广渠路xx号院x号楼xx层1438号房屋，该房屋规划设计用途为酒店。成交价格为4260000元，定金为100000元，买受人应当于签订本合同当日支付。买受人向商业银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为2810000元。买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或者批贷额度小于买受人申请贷款金额的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要发生的各种费用由买受人承担，但若该银行亦未批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人。买卖双方同意，买受人最迟应于买卖双方办理权属转移登记手续前向出卖人支付购房首付款1350000元，首付款支付时间及条件双方另行在补充协议中约定。买卖双方同意，自确定贷款机构批准贷款后20个工作日内，双方共同向主管机关申请办理缴税及权属转移登记手续。

关于违约责任，双方约定任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可选择依据定金罚则或按本合同约定购房款的百分之二十向违约方索赔。

同日，原告作为甲方（出卖人）与被告作为乙方（买受人）签订《补充协议》，约定买卖双方应于见到评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；出卖人应当在收到银行尾款当日交付房屋。如因乙方原因导致后期手续无法办理，违约方应按日向守约方支付房屋成交价格的万分之五作为赔偿。本补充协议相关内容与买卖合同存在冲突或不一致的，应以本协议为准。

2016年9月18日被告支付定金100000元，2016年10月20日双方办理网签，并于2016年11月13日签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：房屋成交价格为3500000元，买受人向银行申请抵押贷款，贷款金额为1750000元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心管理中心批准的，双方约定的解决方式为买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各种费用由买受人自行负担。同日，双方签订变更补充协议，约定因当前房屋价格上涨，在网签价格的基础上，被告应向原告另行支付76万元，作为对原告的补偿。

关于贷款情况，2016年10月20日原、被告双方至北京银行进行面签，对此，被告主张其于2017年4月5日收到北京银行通知，告知其贷款没有获批。后被告称其委托中介向中信银行、浦发银行、光大银行询问是否可以获得批贷，银行称因国家政策原因，不予批贷。

2017年4月10日，被告向原告邮寄通知函，告知因未取得贷款，房屋买卖合同不能继续履行，要求解除双方签订的有关房屋买卖的全部合同，并要求原告退还10万元定金。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》系双方真实意思的表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效。其中，双方在《北京市存量房屋买卖合同》中对贷款方式以及未获得贷款机构批准的解决方式等进行了明确约定，应为双方真实意思表示。而后双方办理的网签合同，在付款方式以及资金划转方式条款中关于贷款的约定与上述合同中关于贷款约定存在不一致。依据相关规定，存量房网上签约主要目的是为规范存量房交易市场行为，保障存量房交易安全，提高存量房交易的透明度，加强对房地产经纪机构和从业人员的监督管理。因此在双方已前期签订书面房屋买卖合同的情况下，再办理的网上签约，只是完善存量房交易手续，办理产权过户登记的必须手续，而不是双方就同一交易标的物重新签订的买卖合同，在无证据证明双方确协商一致对房屋买卖合同内容进行变更的情况下，如果网签合同与房屋买卖合同内容不一致，应以房屋买卖合同为准。故在双方对贷款方式及未获得贷款机构批准的解决方式的约定应以《北京市存量房屋买卖合同》为准。

根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，在贷款未获批准的情形下，被告作为买受人负有自筹房款的义务。据此，被告无权以银行贷款无法批贷为由，拒绝履行合同，故被告在该履行合同过程中存在违约行为，原告有权要求解除合同并要求被告支付违约金。

关于违约金的数额，本院根据合同履行情况、当事人过错程度以及被告明确表示不再继续履行合同的时间等因素，认定原告主张的违约金过高，并予以酌减至40万元，鉴于被告已向原告支付定金10万元，本院在扣除该笔定金之后对原告主张的违约金30万元予以支持，超出部分不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、解除二〇一六年九月十八日原告曲xx与被告赵x签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

二、被告赵x于本判决生效后七日内向原告曲xx支付违约金三十万元；

三、驳回原告曲xx的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费40880元，由原告曲xx负担20440元（已交纳），由被告赵x负担20440元（于本判决生效后七日内交纳至本院）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判长于爽

人民陪审员张燕琴

人民陪审员崔军

二〇一八年七月十八日

书记员张子茹