经典案例：柳云与南伟、柳长胜农村房屋买卖合同纠纷案

原告：柳云，女，1967年3月10日出生。

委托诉讼代理人：朱洪喜，北京市蓝鹏律师事务所律师。

被告：柳长胜，男，1947年12月12日出生。

委托诉讼代理人：柳同庆（柳长胜之子），1977年6月6日出生。

被告：南伟，男，1992年2月2日出生。

审理经过

原告柳云与被告柳长胜、南伟农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告柳云向本院提出诉讼请求：1.判令二被告就北京市顺义区×镇×村宅院在2016年12月签署的《房屋买卖协议书》无效；2.被告负担本案案件受理费。事实与理由：原告父母及其子女包括柳长胜、柳云、柳江等人于2010年4月26日达成内容为位于北京市顺义区×镇×村的五间平房按柳长胜得40%、柳云得60%比例所有的协议。因原告与父母长期在云南居住并长期照顾父母，原告之母于2015年10月30日去世。原告于2017年5月发现被告柳长胜将涉诉房屋卖出后，对此事进行了报警。被告南伟称其为房屋买方，民警告知原告到法院起诉解决此事，故原告诉至法院。

被告辩称

被告柳长胜辩称：我不同意原告的诉讼请求。2010年分家时柳江并未在场，也没有签字，这是一张作废的分家单。这些年来原告她也没有照顾二老。涉诉房屋一直都由我来管理，原告根本不闻不问。卖房之前我想跟对方协商，但原告不接我电话。涉诉宅院买卖合同存在，我认为原告起诉我与南伟是不成立的，我与南伟之间没有争议。我与南伟的协议与原告没有关系。

被告南伟辩称：涉诉宅院买卖合同存在，我与柳长胜没有纠纷，但柳长胜与原告之间的纠纷我就不清楚了。

本院查明

经审理查明：

涉诉宅院位于北京市顺义区×镇×村×路×号，宅基地登记在柳名下。柳树青与于瑞敏（现已去世）系夫妻，共生育一子柳江、一女即本院原告柳云。被告柳长胜系柳树青与其前妻所生育之子。

2016年12月，二被告签订《房屋买卖协议书》，约定柳长胜将涉诉宅院卖予南伟。

审理中，柳长胜称：母亲田桂英（音）与父亲柳树青是在解放初期离的婚，后父亲柳树青与于瑞敏结婚。于瑞敏于2015年10月30日在昆明去世了。原告对此认可。

审理中，双方均认可：涉诉宅院有五间北房，建于1987年，系柳树青与于瑞敏的夫妻共同财产。

原告称涉诉宅院有其60%的份额，为此提交继承协议书以证明。被告对此不予认可，称该继承协议书上柳江的名字不是柳江本人签的，是由柳长胜的妻子代签的。原告则称柳江签名是原告代签的，柳长胜的妻子说让原告代签，柳江当时不在场。

审理中，柳长胜称：2016年12月柳树青将涉诉宅院分给自己了。为此柳长胜提交2016年12月柳树青书写的《房屋财产分配证明》及电话记录文字稿以证明。南伟对此《房屋财产分配证明》认可，对电话记录文字稿表示不清楚。原告对被告提交的上述证据不予认可，称：2016年12月时柳树青在云南，不可能签署此证明，且我们提交的协议书日期在此证明之前。《房屋财产分配证明》不能代表柳云与于瑞敏的意思。之后的协议不能推翻之前的继承协议书中于瑞敏的意思。

审理中，原告称其要求《房屋买卖协议书》无效的理由是：首先合同未经权利人原告的确认，其次是南伟并非×村村民。

审理中，柳长胜称《集体土地建设用地使用证》在卖房时给南伟了。南伟对此认可，但又称其在2017年4月至5月份期间又将涉诉宅院卖给别人了，但不知道买家姓名。

上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖协议书》、《房屋财产分配证明》、宅基地登记卡、户口本复印件、继承协议书和庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为：

原告系本案涉诉宅院利益关系人。双方均认可涉诉宅院内的房屋系原告父母之夫妻共同财产，那么处理时须有父母处理的共同意思表示为宜。现有双方提交的两份法律文件，对房屋分配作出不同的处理。即使假设柳长胜提交的《房屋财产分配证明》能够成立，原告提交的《房屋买卖协议书》不能成立，也不能否认原告可能在涉诉房屋上存在的权益，因为《房屋财产分配证明》上只有柳树青一人的签名，此时于瑞敏已然去世。于瑞敏去世这一法律事实的发生，导致原告有在涉诉房屋上的份额权益。柳树青一人签名的《房屋财产分配证明》只能代表柳树青自己的意志。故对二被告所称原告主体资格异议，本院不予采纳。

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村房屋的买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，南伟并非北务村村民，其与柳长胜的房屋买卖行为，在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，因此双方签订的《房屋买卖协议书》因违反法律的强制性规定应属无效。

据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：

裁判结果

被告柳长胜与被告南伟于2016年12月签订的《房屋买卖协议书》无效。

案件受理费三十五元（原告柳云已全部预交），由被告柳长胜与被告南伟各负担一十七元五角，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判人员

审判员刘飞虎

裁判日期

二〇一七年九月十九日

书记员

书记员王倩