经典案例：陈瑞林与马金贵、黄文水农村房屋买卖合同纠纷案

当事人信息

原告：陈瑞林，男，1970年11月23日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。

委托诉讼代理人：林程鹏，福建骁腾律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：陈叶，福建骁腾律师事务所实习律师。

被告：马金贵，男，1953年6月12日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。

被告：黄文水，男，1968年9月17日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。

审理经过

原告陈瑞林诉被告马金贵、黄文水农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈瑞林及其委托诉讼代理人林程鹏、被告马金贵、黄文水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

陈瑞林向本院提出诉讼请求：1、判令马金贵立即向陈瑞林返还定金180000元（人民币，下同），并支付该款自2017年2月22日起至还清之日止按月利率2%计算资金占用费；2、判令黄文水对上述债务承担连带偿还责任。事实与理由：2017年2月22日，陈瑞林向马金贵购买坐落于莆田市涵江区砖混结构面积约298平方米的房产（集体土地建设用地使用证为荔建（92）字第08664号），双方约定：该房产总价款45万元，定金18万元，并在马金贵收到定金后一个月内签订房产买卖合同；若任何一方违约应向对方支付购房总价款40%的违约金及定金按月利率2%计息。同日，马金贵收到陈瑞林给付的定金18万元后，向陈瑞林出具《收条》一份，并由黄文水担保。一个月后，马金贵并未依照约定与陈瑞林签订房产买卖合同。经陈瑞林多次催讨，马金贵仍以种种理由推诿，拒绝签订房产买卖合同。陈瑞林认为，马金贵违反双方约定，拒绝与陈瑞林签订房产买卖合同，导致合同目的不能实现，构成根本违约，故陈瑞林有权要求马金水返还定金及资金占用费。而黄文水作为担保人，应对上述债务承担连带偿还责任。

被告辩称

马金贵辩称，马金贵不认识陈瑞林，也没收到定金，不同意返还定金给陈瑞林。理由如下：1、村集体土地的房屋不能买卖。2、本案讼争房屋的价值远高于45万元，45万元根本不足以购买到讼争的房产。因为原定的房屋转让价格太低，马金贵在次日已用手机短信方式向陈瑞林表明不愿将房屋卖给陈瑞林，陈瑞林也听说马金贵将房屋卖给别人后也不敢再买了。3、陈瑞林支付的18万元并非马金贵使用。马金贵收取陈瑞林18万元购房定金后，就将款项交给黄文水，现黄文水尚欠马金贵720**元未还。3、2017年2月23日起，黄文水强占讼争的房屋一楼用来开赌场，三楼被陈瑞林的小姨丈强占。房屋的钥匙都被黄文水拿走。

黄文水辩称，1、马金贵所述的款项事宜系黄文水与马金贵之间的事情，与陈瑞林无关。马金贵向黄文水支付18万元，是因为之前马金贵欠黄文水18万元。若黄文水有欠马金贵的钱，马金贵可以另案起诉。2、本案涉及的《收条》中载明在收到定金的一个月之内签订房屋买卖合同，但陈瑞林与马金贵在此期间没有签订合同，黄文水的担保期限已经超过了。3、马金贵所陈述的黄文水有马金贵家的钥匙与事实不符，黄文水已将钥匙都交给陈瑞林的小姨子关水清。

陈瑞林为证明其主张，向本院提交如下证据：1、陈瑞林的身份证、马金贵和黄文水的户籍证明各一份，拟证明本案当事人的诉讼主体适格；2、收条一份，拟证明马金贵于2017年2月22日收到陈瑞林给付的购房定金18万元后，向陈瑞林出具收条一份，并由黄文水担保；3、银行交易明细一份，拟证明陈瑞林向马金贵给付定金18万元。

马金贵、黄文水质证均表示对上述证据无异议。

马金贵为证明其主张，向本院提交如下证据：1、收条、中国农业银行银行卡交易明细清单各一份，拟证明在2016年2月23日马金贵将18万元汇款给黄文水以及黄文水还欠马金贵7.2万元的事实。2、马金贵与陈瑞林的短信聊天记录3页，拟证明马金贵发短信给陈瑞林说不卖房屋。3、录音材料、光盘（光盘无法播放）一份，拟证明马金贵欠黄文水高利贷。

陈瑞林质证认为，对证据1的关联性有异议，该证明内容与本案无关；对证据2的真实性无异议，从短信中可以看出马金贵违约的事实；对证据3的关联性有异议，与本案无关。

黄文水质证认为，对证据1的关联性有异议，如果黄文水有欠马金贵的钱，马金贵可以去起诉；证据2与黄文水无关；对证据3的真实性有异议，需要鉴定，且与本案无关。

本院查明

本院经审查认为，马金贵提交的证据1、3与本案无关，不予审查；证据2的部分内容与本案无关，其中部分短信可以证实马金贵主动提出不想按原定的价格转让房产。

黄文水未向本院提交证据。

本院依职权向莆田市涵江区不动产登记中心调取涉案房屋的不动产登记材料，并当庭交当事人质证。

陈瑞林质证认为，对法院调取的证据的真实性无异议，是涉案房产的登记信息，但马金贵土地上的房屋有3幢，已经将其中的一幢卖给仙游人做木雕，就是因为涉案房屋可以买卖，所以陈瑞林才会去买。

马金贵质证认为，涉案房产登记在马金贵与其前妻黄美燕名下。

黄文水质证表示无异议。

本院认为

本院经审查认为，该组材料可以证实涉案房产的土地为农村集体土地，使用性质为宅基地，土地与房产均为马金贵与案外人黄美燕共有。

经审理查明：坐落于莆田市涵江区房屋所占用的土地为农村宅基地，该房产登记权利人为马金贵与黄美燕。2017年2月22日，陈瑞林与马金贵达成协议，陈瑞林欲以45万元购买马金贵和黄美燕共有的上述房产。马金贵在当天收取陈瑞林支付的款项18万元后，向陈瑞林出具《收条》一份，双方约定收取的18万元为定金，并在收到定金的一个月内正式签订房屋买卖合同，任何一方违约应向对方支付购房总价款40%的违约金及定金按约息2%支付。黄文水在该《收条》下方以担保人的名义签名摁手印。在此之后，因马金贵觉得房屋转让款太低，拒绝将涉案房产转让给陈瑞林致纠纷，陈瑞林于2018年8月22日诉至本院。

本院认为，马金贵向陈瑞林出具《收条》一份，双方确认买卖的具体房产坐落情况及价款，并约定在一个月之内订立正式的房屋买卖合同，该《收条》属于预约合同性质。现马金明明确表示不履行《收条》中约定的签订正式买卖合同的义务，已构成违约，马金贵应当返还因此收取的款项18万元，故陈瑞林要求马金贵返还18万元，于法有据，予以支持。马金贵与陈瑞林均明知涉讼房产为农村宅基地上的房屋且该房产的登记权利人为马金贵和黄美燕，该买卖合同的目的无法实现，仍进行房屋买卖，双方对该房屋买卖预约合同无法履行均有过错，陈瑞林因此受到的损失，双方应当各自承担相应的责任。根据公平原则与双方的过错程度，本院确认马金贵应返还陈瑞林180000元，并支付该款自2017年2月22日起至还清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息。马金贵关于不返还已收取款项的辩解缺乏依据，不予采纳。黄文水虽在《收条》上以担保人的名义签名，但该《收条》为预约合同，是关于物权转让的预约合同，无法明确债权人与债务人分别为什么人，而担保是债权人为实现债权而设定的。根据当事人的陈述，黄文水在本案中是居间促成陈瑞林与马金贵达成购房协议。黄文水在本案中不符合《中华人民共和国担保法》所规定的保证人的形式，不是适格的保证人，陈瑞林要求黄文水承担连带偿还责任缺乏依据，不予支持。

依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第二条、第六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：

裁判结果

一、马金贵应在本判决生效之日起十日内归还陈瑞林购房款

180000元，并赔偿该款自2017年2月22日起至还清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息；

二、驳回陈瑞林对黄文水的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费4972元，减半收取计2486元，由马金贵负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。

审判人员

审判员俞杰

裁判日期

二〇一八年九月二十九日

书记员

书记员郑丹丹