经典案例：刘置诉王哲哲等房产买卖合同纠纷案

广东省深圳市福田区人民法院

民事判决书

（2007）深福法民三初字第1880号

原告刘置。

委托代理人刘月茹。

被告王哲哲。

委托代理人朱强，广东瑞英律师事务所律师。

第三人孙香。

委托代理人张富华，广东诚公律师事务所律师。

　　上列原告诉被告房产买卖合同纠纷一案，原告于2007年7月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员赵德惠独任审判，于2007年8月24日公开开庭进行了审理。原告及原告的委托代理人刘月茹，被告王哲哲的委托代理人朱强，第三人孙香的委托代理人张富华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称，2007年5月11日，原告与被告及深圳市中天置业评估有限公司签订房地产买卖及经纪合同，约定原告以90万元的价格向被告购买雨田村雨苗楼305室房产，并在合同第四条第二款中约定，交楼日期为被告收齐全部楼款后2个工作日内。因被告称该房产己出租，所以在合同中约定由被告向原告支付6-10月租金及租赁押金共计16800元。原告按合同约定履行了付款义务，该房产也于2007年6月8日过户至原告名下。但原告到雨田村雨苗楼305室与住户即第三人进行沟通时，方得知第三人并非是租赁该房，且第三人拒绝搬离该房。请求法院判令：1、被告履行房产交付义务；2、被告按《深圳2007年房屋租赁指导租金》约定按24元／月·平方米向原告支付逾期交房违约金1462.72元(计算自2007年6月14日起至2007年7月4日止，并继续计算至房产交付之日)；3、第三人搬离深圳市福田区莲花路北雨田村雨苗楼305室；4、诉讼费用由被告承担。

　　被告口头辩称，原告、被告之间的买卖关系依法成立，第三人占用房产，并非是被告侵犯了原告的合法权益。请求法庭驳回原告的诉讼请求。

　　第三人辩称，莲花路北雨田村雨苗楼305室属于第三人所有，本案原告、被告恶意串通，骗取第三人的房产。请求法院查明事实，依法驳回原告全部诉讼请求。

　　经审理查明，第三人孙香原是深圳市福田区莲花路北雨田村雨苗楼305室的业主。2005年11月14日，第三人出具《授权委托书》，委托王碧办理其名下莲花路北雨田村雨苗楼305室的转让事宜。2006年4月19日，第三人孙香的转委托人唐晓与亦是转委托人之一的被告王哲哲签订了一份《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定第三人将莲花路北雨田村雨苗楼305室出售给被告王哲哲，总价款45万元。涉案房产产权于2006年4月24日转移到被告王哲哲名下。

　　2006年6月6日，王哲哲以第三人孙香拒不交付房屋为由起诉至本院，要求第三人孙香交付房屋并支付违约金。本院经审理后作出（2006）深福法民三初字第1506号判决书，判令第三人孙香应向被告王哲哲交付房屋并支付延期交房违约金7650元。第三人不服，上诉至深圳市中级人民法院。其后，深圳市中级人民法院以（2006）深中法民五终字第2935号民事裁定书撤销了本院（2006）深福法民三初字第1506号判决书，并将案件发回本院重审。该案在重审过程中，被告王哲哲于2007年7月11日撤回了起诉[案号（2007）深福法民三初字第1354号]。

　　2007年5月4日，经深圳市中天置业评估有限公司居间介绍，原告、被告王哲哲及深圳市中天置业评估有限公司签订了一份《房地产买卖及经纪合同》，约定被告将莲花路北雨田村雨苗楼305室出售给原告，成交价90万元，定金5万元，交款方式为一次性付款，在领取买方名下房产证后2个工作日内，由经纪方将代为托管的第二部分楼款付给卖方；合同第四条第二款约定“卖方收齐全部楼款2个工作日内应将房产交付给买方”；合同第十四条第4项约定“在过户完之后，卖方向买方支付本物业己收（6-10）租金及押金合计2万元”。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金5万元。2007年6月8日，涉案房产产权转移至二原告名下（产权证登记房屋建筑面积为91.42平方米）。随后，原告通过托管银行转账方式向被告支付了剩余购房款，合计共向被告支付购房款88万元，剩余2万元折抵了合同第十四条第4项所约定的租金，但被告未向原告交付涉讼房产。因第三人至今仍占有使用涉讼房产，原告遂诉至本院。

　　上述事实，有《房地产证》、《房地产买卖及经纪合同》、收款收据、《二手楼交易资金托管协议》、发票、完税凭证、中国建设银行取款凭条、个人贷款还款赁证、转账凭条、付款委托书、授权委托书、（转）委托书、（2006）深福法民三初字第1506号判决书、（2006）深中法民五终字第2935号民事裁定书、（2007）深福法民三初字第1354号民事裁定书及庭审笔录等证据为证。

　　本院认为，关于原告与被告所签订的《房地产买卖及经纪合同》的合同效力问题。涉讼房产在原告、被告订立合同时登记在被告名下，第三人与被告间的房屋买卖合同至今未被撤销或被认定为无效，涉讼房产的此次产权转让登记亦未被涂销，我国不动产登记具有物权公示的效力，因此，被告作为涉讼房产的权利人，有权处分其所有的房产。原告、被告所签订的《房地产买卖及经纪合同》主体适格，内容未违反法律法规的强制性规定，无证据证明原告与被告存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的情形，故该合同合法有效。原告已经依照合同的约定履行了交付价款的义务，被告除有办理产权登记移转的义务外，还有实际交付房屋的义务。被告未按合同约定履行实际交付房产的义务，应当承担违约责任。原告、被告在合同中并未约定延期交付房产的违约责任承担方式，原告主张被告按指导租金的标准支付逾期交房违约金，其实质是赔偿损失的请求，本院予以支持，但被告已以20000元购房款折抵了原告2007年6月至10月期间不能使用房产的损失，原告仍请求此期间的延期交房损失，本院不予支持。如被告在2007年10月31日前仍未能履行交付房产的义务，则被告应自2007年11月1日始按指导租金的标准赔偿原告经济损失至房产实际交付时止。

　　原告在本案中主张的系买卖合同纠纷，根据合同的相对性，原告仅有权向被告主张履行合同义务，原告基于合同债权要求第三人腾退房屋，于法无据，本院不予支持。

　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：

　　一、被告王哲哲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘置交付位于深圳市福田区莲花路北雨田村雨苗楼305号房屋；

　　二、如被告王哲哲在2007年10月31日前仍未履行上述第一项义务，则被告王哲哲应于2007年11月1日起按2194元/月的标准（《深圳市2007年房屋租赁指导租金》同路段指导租金24元/月·平方米×91.42平方米）支付原告刘置延期交房损失，至被告王哲哲实际交房之日止；

　　三、驳回原告刘置的其他诉讼请求。

　　本案案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由被告王哲哲负担（受理费已由原告预交，被告应将负担之数径付原告，本院退回原告25元）。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到上诉费交费通知之次日起七日内按有关规定向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　赵德惠　　

二００七年八月二十四日

书记员　欧涯涯