经典案例：广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷

                                                   最高人民法院

民事判决书

(2013)民提字第135号

　　申请再审人（一审被告、二审上诉人）：广西嘉美房地产开发有限责任公司。

　　法定代表人：李星怡，该公司董事长。

　　委托代理人：肖晓声，该公司法律顾问。

　　委托代理人：肖波，北京尚勤律师事务所律师。

　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨伟鹏。

　　委托代理人：韦金新，广西典哲律师事务所律师。

　　委托代理人：杨明，广西典哲律师事务所律师。

　　申请再审人广西嘉美房地产开发有限责任公司（以下简称嘉美公司）因与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区高级人民法院（以下简称广西高院）（2011）桂民一终字第18号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年5月14日作出（2013）民申字第310号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭，于2013年8月27日开庭审理了本案，嘉美公司的委托代理人肖波、段晓声，杨伟鹏的委托代理人韦金新、杨明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

　　2010年4月，广西壮族自治区来宾市中级人民法院（以下简称来宾中院）受理杨伟鹏诉嘉美公司商品房买卖合同纠纷案。

　　杨伟鹏一审诉称，2007年6月27日，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，嘉美公司将其开发的座落于来宾市前卫路与东二路交叉口东南侧嘉美商业中心一层的53间商品房出售给杨伟鹏。其中套内建筑面积为982.28平方米,公共部分与公摊建筑面积为514.69平方米，总价为340万元，于合同签订当日付清。嘉美公司应当于同年8月30日前，交付验收合格的商品房。逾期交房超过180日，嘉美公司按交付房价款万分之一点五的日息，向杨伟鹏支付违约金等。合同签订当日，杨伟鹏即付清了340万元购房款，并于次日到来宾市房地产管理局办理了商品房买卖备案登记。但至今嘉美公司未按约定交付房屋。故请求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，判令嘉美公司交付房屋并支付违约金372300元（计算到2009年9月1日）。由嘉美公司承担诉讼费用。

　　嘉美公司答辩称：双方当事人之间不存在商品房买卖合同关系，双方之间实际上是民间借贷关系，商品房买卖合同只是民间借贷关系中的担保环节。

　　来宾中院一审查明：2007年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人为嘉美公司，买受人为杨伟鹏；项目建设依据是来国用（2006）第0804031098号批文；商品房销售依据是来宾市房产管理局颁发的来房售（2006）第001号预售许可证；杨伟鹏购买的商品房号为：1－6、1－29、1－30、1－47、1－51至1－53、1－57、1－94至1－102、1－104至1－128、1－129至1－132、1－134、1－1－4、1－1－10、1－1－11、1－1－18、1－1－19、1－1－20号房，共计53间，商品房用途为商铺，属框架结构，层高为4.1米，建筑层数地上7层，地下1层，建筑面积共计1496.97平方米，其中套内建筑面积982.28平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积514.69平方米；计价方式和价款，按建筑面积计算，商品房总额340万元；付款方式及期限，买受人于2007年6月27日交纳全部房款，出卖人应当于2007年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格交付买受人使用。逾期交房的违约责任：逾期不超过180天，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因未能送达交房通知单的，由此产生的延期交房责任由买受人承担；出卖人应当在商品房交房使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任而不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金；买受人的商品房仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途等。该合同签订当日，杨伟鹏向嘉美公司支付了购房款340万元，嘉美公司向杨伟鹏开出了《销售不动产统一发票》，但该发票由嘉美公司持有。第二日双方到来宾市房产管理局对销售的53间商品房进行了备案登记，来宾市房产局为上述53间商品房出具了《商品房备案证明》。

　　来宾中院一审认为，双方之间是商品房买卖关系，首先，从主体看，嘉美公司是房地产开发企业，杨伟鹏是自然人；其次，从双方签订的《商品房买卖合同》中约定的内容看，嘉美公司将53间商品房出售给杨伟鹏，合同约定很明确，其中没有关于借款用商品房做抵押的内容；再次，从嘉美公司开出的《销售不动产统一发票》看，嘉美公司是向杨伟鹏出售53间商品房，而不是用53间商品房作为借款的担保；最后，从来宾市房产管理局出具的《商品房备案登记证明》看，双方明确的是商品房符合预售的条件，可以进行备案登记，并无用53间商品房作为借款抵押登记的内容。以上四方面的证据都是直接证据，都证明了双方当事人之间的关系，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于商品房买卖合同的特征，因而杨伟鹏起诉要求确认双方之间是属于商品房买卖合同关系，有事实和法律依据，应予支持。而嘉美公司并没有提供双方之间签订的《借款合同》，其提供的其他证据都为间接证据，都无法证明双方之间的关系符合《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定的借款合同的法律特征，所以嘉美公司的辩称，没有事实和法律依据，不予支持。

　　双方签订的《商品房买卖合同》性质是商品房买卖关系，从合同约定的内容看，标的是商品房，数量是53间，价格是以商品房为依据计算的，在杨伟鹏给付全部房价款以后，嘉美公司应该履行的义务是交付商品房给杨伟鹏使用，这些都反映该合同是属于商品房买卖的性质，而且双方依据该合同约定，到来宾市房产管理局办理的也是商品房买卖的预登记备案手续，这些都符合商品房买卖合同的性质，杨伟鹏要求嘉美公司按约履行，有事实和法律依据，应予支持。而嘉美公司辩称该《商品房买卖合同》是双方借贷关系的担保环节，单从该合同的约定以及双方到来宾市房产管理局办理的登记手续看，都没有担保的性质，所以嘉美公司的辩称没有事实依据和法律依据，不予支持。

　　由于讼争双方之间的关系属于商品房买卖性质，双方都确定《商品房买卖合同》合法有效，且该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，应该确认合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于该《商品房买卖合同》有效，53间商品房属于嘉美公司所有，杨伟鹏要求嘉美公司按合同约定将53间商品房交付给杨伟鹏使用，有事实和法律依据，应予支持。至于杨伟鹏要求的违约金，由于其并没有提供证据证明其向嘉美公司主张过权利，而且由于杨伟鹏的地址不明确，嘉美公司也无法将交房通知书发给杨伟鹏，根据合同的约定，杨伟鹏无权要求嘉美公司给付违约金，所以对杨伟鹏要求违约金的诉讼请求不予支持。

　　综上所述，来宾中院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，作出（2010）来民一初字第6号民事判决：1、杨伟鹏与嘉美公司于2007年6月27日签订的《商品房买卖合同》有效；2、嘉美公司应于判决生效之日起十日内，将《商品房买卖合同》约定的53间商品房交付给杨伟鹏使用；3、驳回杨伟鹏的其他诉讼请求。一审案件受理费36978元，由嘉美公司负担。

　　嘉美公司不服一审判决，向广西高院上诉称，一审判决认定事实有误，采信证据不当，案涉法律关系不是商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系。当事人双方确实签订了《商品房买卖合同》，但真实的意思表示、真实目的都是借贷，也是按借贷关系互相履行义务的。嘉美公司由于所开发的商品房尚未办理产权证，无法为杨伟鹏办理抵押，故采取了签订《商品房买卖合同》并到房产管理局备案的办法，以达到类似抵押的目的。一审法院仅以双方当事人签订的合同主体、内容、客体上都是商品房买卖合同，合同中没有关于借贷、抵押的约定为由认定双方之间是买卖关系而不是借贷关系，其错误在于没有分析、论证嘉美公司提出的证据是否形成了证据链，是否足以反驳、推翻双方签订的《商品房买卖合同》，只是从表面上论证商品房买卖合同在形式上的成立。综上，一审认定事实不清、裁判不公，请求二审法院依法改判，驳回杨伟鹏的诉讼请求。

　　杨伟鹏答辩称，一审判决认定双方当事人签订的《商品房买卖合同》有效，事实清楚，证据确实、充分。案涉商品房出卖人嘉美公司是具有商品房销售资质的房地产开发企业，买受人杨伟鹏具有完全民事行为能力，该合同双方主体合格，意思表示真实，合同内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定或社会公共利益。嘉美公司称与杨伟鹏之间的法律关系是借贷，没有事实和法律依据。请求二审法院驳回嘉美公司的上诉请求，维持一审判决。

　　二审庭审中，嘉美公司提出一审法院认定的事实部分有误，认为杨伟鹏没有在合同签订当日，向嘉美公司支付购房款340万元，而是将款直接支付给严欣等五人。该款的性质为借款。对此，杨伟鹏承认在合同签订当日340万元确实未直接进入嘉美公司的账户，但是按照嘉美公司工作人员的指示，将款存到了嘉美公司债权人严欣等人的账户上，用于归还嘉美公司欠她们的债务。经庭审查证，嘉美公司对其债权人收到两笔共计340万元的事实予以认可，且该事实有嘉美公司一审时向法庭提交的童国怀、吴瑞芳、钟尚华、严欣及林燕于2007年6月27日出具的两张共计340万元的收条佐证。故一审判决对该部分事实的表述确有不当，应予纠正，二审法院对杨伟鹏已于《商品房买卖合同》签订当日向嘉美公司的债权人支付340万元款项的事实予以确认。

　　二审法院另查明：2007年6月28日嘉美公司通过其尾号0504农业银行账户向杨伟鹏农村信用合作社账户汇款10.1万元；2007年8月30日来宾银座百货公司用其尾号为0611农业银行账户向杨伟鹏农业银行账户汇款5万元；2007年8月30日，来宾银座百货公司用其尾号为0611农业银行账户三次向杨伟鹏农业银行账户汇款5万元、5万元和0.4万元；2007年9月14日，嘉美公司出纳罗皓向杨伟鹏农业银行账户汇款4.1万元；2007年9月14日，来宾银座百货公司用其尾号为1334农业银行账户向杨伟鹏农业银行账户汇款6.3万元；2007年11月5日，嘉美公司出纳罗皓向杨伟鹏农业银行账户汇款4.9万元；2007年12月18日，李星怡用其建行账户向杨伟鹏农业银行账户汇款20.4万元。嘉美公司主张以上九笔款项为支付利息，共67.4万元；杨伟鹏抗辩称上述款项不是利息，且存在重复计算，其收到的款项仅为57.4万元。二审法院经审查，将嘉美公司提交的单据逐笔核对计算，确认上述九笔款项没有重复计算的情形，总额为61.1万元，故对嘉美公司、来宾银座百货公司、罗皓及李星怡于2007年6月28日至2007年12月18日期间分九次向杨伟鹏三个不同的银行账户汇款共61.1万元的事实予以确认。

　　二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

　　广西高院根据当事人双方的意见，将二审争议焦点归纳为双方当事人之间的法律关系是商品房买卖关系还是民间借贷关系。该院认为，2007年6月27日杨伟鹏与嘉美公司签订《商品房买卖合同》，缔约双方均具有相应的主体资格，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，并且已经办理了商品房备案登记，应当认定合法有效，当事人应当按照合同的约定履行。

　　诉讼中，嘉美公司与杨伟鹏均未对《商品房买卖合同》的效力提出异议，嘉美公司也未提出在合同的签订过程中有重大误解、显失公平、欺诈、胁迫或者乘人之危等导致合同可撤销的情形。嘉美公司拒绝依约履行的抗辩理由是认为双方真实的意思表示是借贷，签订《商品房买卖合同》并到房产管理局办理备案登记手续只是想达到一种类似抵押的效果。该抗辩理由的实质是认为当事人签订合同的真实意思与《商品房买卖合同》上载明的交易内容不一致，形式为商品房买卖实质上为借款抵押。为证明自己的主张，嘉美公司同时提供了一系列的证据，如作废的《销售不动产统一发票》，五位嘉美公司债权人收到340万元还款的收据、嘉美公司及李星怡等向杨伟鹏账户汇入六十多万元的凭证等，以证明杨伟鹏与嘉美公司是民间借贷关系，且杨伟鹏已收取了相应的约定利息。对于嘉美公司这一主张，二审法院认为，嘉美公司虽然向法院提交了如前所述的相关证据，但是缺失了双方签订的借款合同这一能够直接反映借贷关系存在的证据。在嘉美公司主张双方之间为借贷关系而杨伟鹏又不认可的情况下，由于没有借款合同的佐证，对借款数额、借款期限、借款利率等借贷关系的基础事实均无从查实，而且分别出自嘉美公司、李星怡等四个账户的九笔汇款性质不明，也无法确认是嘉美公司向杨伟鹏支付的利息。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。嘉美公司既然抗辩称其为借款人，应当持有借款合同，对于其主张与杨伟鹏之间存在借贷关系的事实负有举证责任。由于嘉美公司没有提供双方之间存在借贷关系的直接证据，所提供的其他证据也不能形成完整的证据链以证明双方是借贷关系，故对嘉美公司主张的借款事实无法予以认定。

　　杨伟鹏主张与嘉美公司之间存在商品房买卖关系则有双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房备案证明》等证据证实。经二审查明，杨伟鹏于2007年6月27日合同签订当天将340万元款项按嘉美公司的指示分两笔汇入了嘉美公司债权人的账户（其中严欣、吴瑞芳、童国怀、钟尚华四人200万元，林燕140万元）。同日，严欣、吴瑞芳、童国怀、钟尚华与林燕分别向嘉美公司开出了两张收条，表示收到了嘉美公司200万元和140万元两笔共计340万元的还款。嘉美公司也认可当日其公司340万元的债务得以清偿。二审法院认为，杨伟鹏按照嘉美公司的指示将340万元的款项分两笔汇入嘉美公司债权人的账户中，嘉美公司利用杨伟鹏给付的340万元清偿了相关债务，直接取得了价值340万元的利益。在2007年6月27日双方签订《商品房买卖合同》的当日，杨伟鹏付给嘉美公司的债权人340万元，与《商品房买卖合同》约定的价款吻合，嘉美公司开出了同样金额的不动产销售发票，嘉美公司的债权人写下了340万元的收款收据，这些证据形成了完整的证据链，证明双方之间有房产交易行为的存在，且完成了约定对价的给付，故对杨伟鹏请求嘉美公司交付房屋的要求，二审法院予以支持。

　　综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决程序合法，二审法院予以维持。嘉美公司的上诉主张没有事实和法律依据，应当予以驳回。广西高院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，并经该院审判委员会讨论决定，于2013年1月31日作出（2011）桂民一终字第18号民事判决，维持一审判决，驳回了嘉美公司的上诉。二审案件受理费36978元，由嘉美公司负担。

　　嘉美公司不服广西高院（2011）桂民一终字第18号民事判决，向本院申请再审。请求：1、撤销广西高院（2011）桂民一终字第18号民事判决和来宾中院（2010）来民一初字第6号民事判决；2、驳回杨伟鹏的诉讼请求，改判支持嘉美公司的主张。其主要理由如下：

　　一、二审法院关于嘉美公司未对《商品房买卖合同》效力提出异议，也未提出在合同签订中有重大误解、显失公平、欺诈或乘人之危等情形的表述与事实不符。嘉美公司明确表示《商品房买卖合同》并非其出售商品房的真实意思表示，其与杨伟鹏之间并不存在商品房买卖法律关系。首先，合同价款明显不合理。来宾市公安局讯问李国玲笔录证明，嘉美公司与杨伟鹏签订的《商品房买卖合同》是为双方《借款合同》作担保，而非出售案涉商品房，《商品房买卖合同》中约定价款仅为同时期、同位置商铺最低价格的15%，尚不足建设成本。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第19条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。故案涉《商品房买卖合同》中约定的价款属于明显不合理低价，由此印证嘉美公司并不存在将案涉房屋出售给杨伟鹏的真实意愿。其次，嘉美公司始终未向杨伟鹏交付发票原件，杨伟鹏也始终未索要发票原件，且其知道案涉发票被税务机关登记注销，此种违反交易习惯的做法，却得到了杨伟鹏的默认，也进一步印证了双方并无买卖房屋的合意。

　　二、杨伟鹏签订《商品房买卖合同》后的行为表明其无意购买商品房。杨伟鹏签订《商品房买卖合同》后，并未持有嘉美公司出具的收到购房款的凭证或发票原件，与常理不符。合同约定的交房时间为2007年8月30日，即签订合同后的一个多月，并于交付使用后的360日内办理产权登记。事实上，案涉房屋的交付与产权登记并未发生。没有证据显示，杨伟鹏在2007年8月30日至2010年4月8日间向嘉美公司请求过交付房屋，更未要求过办理产权登记。若杨伟鹏是真实的商铺投资者，对嘉美公司出租案涉商铺而不予过问也不合常理。

　　三、二审判决对嘉美公司列举的反映借贷关系存在的一系列证据是否形成闭合、诸多不合理因素是否可以合理解释、排除，未作分析。首先，借款的事实有相关线索查证。来宾市公安局讯问李国玲的笔录证明，嘉美公司与杨伟鹏签订的《商品房买卖合同》是为《借款合同》做担保。李国玲是该事件发生时嘉美公司的主管会计，嘉美公司因此事将其开除并举报追究其刑事责任，二审法院完全可以向其调查。其次，借款利息、利率、借款期限可以推算并吻合。嘉美公司提交了童国怀等五人采用与本案相同办法借款340万元的证言。对嘉美公司与杨伟鹏之间的借贷关系完全可以用嘉美公司与上述五人的借款关系相互印证。第三，二审法院在举证责任分配上采取了双重标准。杨伟鹏指令嘉美公司分九次打入其九个不同的账户并在汇入67.4万元利息后马上提取销户。杨伟鹏对此一会儿说是其他债务；一会儿又说是商业秘密不能披露，至今未向法院说明上述款项的性质。在嘉美公司完成了向杨伟鹏汇款的初步举证义务后，应由杨伟鹏对其否认款项为利息的观点进行举证，否则应由其承担不利后果。但二审法院却未让其承担举证不能的后果。第四，嘉美公司关于证明借贷关系存在的间接证据闭合，可以证明与杨伟鹏之间存在民间借贷关系。来宾市公安局讯问李国玲、杨春霞的笔录均证明嘉美公司与杨伟鹏之间签有《借款合同》。嘉美公司向杨伟鹏支付利息的行为印证了双方存在借贷关系，9笔汇款中有两笔直接注明用途为利息。除此之外，嘉美公司与杨伟鹏之间并无其他资金往来。嘉美公司提供的上述证据足以形成完整的证据链证明双方之间借贷关系的存在。

　　四、二审判决因对当事人之间法律关系定性错误导致适用法律错误。以备案登记产生抵押登记的法律效果成了房地产行业广泛采用的向个人、典当行、担保公司借款担保的常规形式。由于案发时嘉美公司刚起步经营，管理制度不完善，借款合同失窃，致使该民间借贷关系被认定为商品房买卖关系。但嘉美公司举出的证据足以证明双方当事人之间是民间借贷关系。

　　杨伟鹏再审答辩认为，嘉美公司没有任何新证据、新理由申请再审，不符合民诉法有关再审申请的条件。嘉美公司所谓的补充证据即公安机关讯问李国玲、杨春霞的笔录，不能作为再审新证据。该讯问笔录所涉人员均系原嘉美公司的员工，李国玲还是嘉美公司法定代表人李星怡的侄子。专家意见书不能作为案件审理的依据。二审判决采信证据客观，认定事实清楚，适用法律正确，嘉美公司的证据不足以否认双方之间存在商品房买卖合同关系，故请求驳回嘉美公司的再审请求。

　　本院再审查明：2007年2月7日，嘉美公司与严欣、吴瑞芳、童国怀、钟尚生签订《借款合同》，约定向严欣等四人借款200万元，期限至2007年4月6日。嘉美公司为此与上述四人签订合同，向其出售嘉美商业中心第一层11间，共计498.89平方米的房屋并办理了备案登记。2007年4月25日，嘉美公司与林燕签订《借款合同》，约定向林燕借款110万元，借款期限自2007年4月25日至2007年6月24日，嘉美公司为此将嘉美商业中心第一层的34间房屋，共计770.41平方米销售给林燕并办理了备案登记，2007年5月28日，嘉美公司又与林燕签订了另一份《借款合同》，向林燕借款30万元，期限是自2007年5月28日至2007年7月27日，嘉美公司为此将嘉美商业中心第一层的6间房屋，共计202.62平方米销售给林燕并办理了备案登记。上述三份《借款合同》均约定利率为2.3%。本案中嘉美公司与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》所涉房屋，即为嘉美公司原来向严欣等五人出售的房屋。嘉美公司与杨伟鹏签订合同后将严欣等五人的备案登记撤销（相关《关于申请撤销商品房备案登记的报告》于2007年6月27日出具），并于2007年6月28日申请将杨伟鹏作为购房者登记备案。嘉美公司于2008年1月8日将嘉美公司于2007年6月27日为杨伟鹏开具的《销售不动产统一发票》原件连同第二、三、四联在当地税务机关缴销。

　　本院再审查明的其他事实与二审法院查明的事实相同。

　　本院认为，当事人于再审期间的争议焦点仍然是：嘉美公司与杨伟鹏之间是借贷关系还是商品房买卖关系。嘉美公司主张双方为借贷关系，但缺少了关键性的证据《借款合同》。杨伟鹏主张其与嘉美公司之间为商品房买卖合同关系，而从未签订过借款合同。但与其主张相矛盾的是：第一，杨伟鹏未持有其所称交付340万元购房款后应当取得的《销售不动产统一发票》原件，第二，杨伟鹏否认先后分九次收到的嘉美公司打入其不同账户的61.1万元是嘉美公司支付的借款利息，但却以商业秘密为由拒不说明该款项的性质。再审庭审中，虽经合议庭向其释明其有关商业秘密的说法不能成立，其有义务向法院说明上述款项性质，但杨伟鹏仍然未作出说明。因此，在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断。

　　一、关于当事人签订《商品房买卖合同》时的真实意思。根据已经查明的事实，嘉美公司急于从杨伟鹏手中得到340万元，恰恰是因为其向严欣等五人所借债务已届清偿期，而嘉美公司必须按时清偿上述债务，以避免严欣等五位债权人依照借钱给嘉美公司时双方签订的《商品房买卖合同》，以总价340万元取得案涉商铺的所有权。换言之，嘉美公司不愿意让严欣等五位债权人以总价340万元取得案涉商铺的所有权，因此，不惜采取借新账还旧账的办法，向杨伟鹏借款。杨伟鹏的340万元是根据嘉美公司的指令分两笔直接打给严欣等五人的事实可以印证上述分析。嘉美公司与杨伟鹏即使签订了《商品房买卖合同》，其真实意愿也不是以340万元向其出售案涉房产。对于是否存在在同等条件下，嘉美公司不愿将案涉房产出售给严欣等五人而愿意出售给杨伟鹏的可能，从一、二审及再审查明情况分析，杨伟鹏与嘉美公司的主要负责人以前并不相识，其与嘉美公司也无其他经济往来，作为理性的市场主体，嘉美公司没有理由在自己资金严重不足的情况下，想方设法向严欣等五人偿还债务，以收回案涉房屋，然后再以相同价格，将上述房屋出售给杨伟鹏。由此得出的结论是，嘉美公司正是不愿意以340万元的价款出售案涉商铺，因而以借新债还旧债的方式来达到保住商铺的目的。故可以认定嘉美公司的真实意思是向杨伟鹏借款而非以340万元的总价向其出售案涉商铺。

　　从杨伟鹏一方的情况看，在与嘉美公司签订《商品房买卖合同》的同一天，杨伟鹏按照嘉美公司的指令，将340万元分两笔直接打入严欣等五位嘉美公司债权人的账户，嘉美公司因此消灭了其与严欣等五人的债权债务关系。由此推断，杨伟鹏应当知晓嘉美公司收到340万元是用于偿还严欣等五人。而且，杨伟鹏与嘉美公司签订的《商品房买卖合同》所涉房屋正是嘉美公司因向严欣等五人借款340万元而以签订《商品房买卖合同》的方式提供担保的房屋。要将《商品房买卖合同》所涉房屋备案到杨伟鹏名下，需首先向来宾市房产管理局申请撤销原来严欣、林燕名下的备案登记。从时间上看，严欣和林燕于2007年6月27日出具的《关于申请撤销商品房备案登记的报告》，是杨伟鹏于次日去办理商品房备案登记手续时必备的文件。由此可以推知，杨伟鹏应当知晓嘉美公司原先向严欣、林燕等借款340万元并以签订《商品房买卖合同》、办理商品房备案登记的方式进行担保的情况。即使杨伟鹏主张其本人在当时的情况下就有购买案涉商铺的意愿，但其亦应知晓嘉美公司的真实意思并非向其出售案涉房屋。

　　二、关于杨伟鹏提供的《销售不动产统一发票》复印件的证明效力问题。杨伟鹏作为案涉《商品房买卖合同》中的买方，在交纳了全部340万元房款后，未能取得嘉美公司开具的《销售不动产统一发票》原件，却始终没有向嘉美公司索要该发票原件，直到本案诉讼中向法院提交的也是该发票的复印件。且在近两年的时间内，没有要求办理权属登记，这与一般购房者的做法明显不一致，不符合交易习惯。《销售不动产统一发票》原件对于购房者具有十分重要的意义，《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三条规定，“发票的基本联次包括存根联、发票联、记账联。存根联由收款方或开票方留存备查；发票联由付款方或受票方作为付款原始凭证；记账联由收款方或开票方作为记账原始凭证。”因此发票是交易真实发生的证明。而在不动产交易中，发票更是办理不动产权属登记的重要依据。发票复印件则无法起到同样的作用。本案中，杨伟鹏提供《销售不动产统一发票》复印件的目的应当是证明其主张的与嘉美公司存在商品房买卖合同关系，而不是主张其向嘉美公司交付了340万元，因为对于后者双方并不存在争议。而欲证明真实的商品房买卖合同关系的存在，《销售不动产统一发票》原件就显得格外重要。嘉美公司作为《商品房买卖合同》中记载的售房一方，在始终认可收到杨伟鹏340万元的情况下，没有将开具的《销售不动产统一发票》原件交付给杨伟鹏，却于2008年1月8日将其为杨伟鹏开具的《销售不动产统一发票》原件连同第二、三、四联在当地税务机关做了缴销的行为，充分说明嘉美公司否认房产交易的真实性。而缴销发票行为发生于2008年1月而非诉讼中，则从另一个侧面证明嘉美公司否认与杨伟鹏之间存在真实的房产交易的态度是一贯的。故结合本案具体情况，仅凭杨伟鹏提供的《销售不动产统一发票》复印件，尚不能认定在杨伟鹏与嘉美公司之间存在商品房买卖的法律关系。

　　三、关于杨伟鹏收到嘉美公司支付的61.1万元的性质问题。杨伟鹏对于嘉美公司所主张的于2007年6月28日至2007年12月18日之间，分九次汇入其账户的61.1万元，一是在数额上认为自己只收到了57.4万元；二是认为上述款项并非利息。但对款项的性质则以商业秘密为由拒绝作出说明。对于杨伟鹏收到上述款项的数额，二审判决认定事实清楚，杨伟鹏没有提出证据否认上述事实，故本院对于其只收到了57.4万元的主张不予采信。本院再审庭审中，曾特别要求杨伟鹏说明上述款项性质，并向其释明不能以该款项性质属于商业秘密为由拒绝向法院陈述事实，如其不能说明61.1万元的性质，则可能导致对其不利的后果。但杨伟鹏仍未说明收取嘉美公司上述款项的原因及其性质。考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案的情况分析，在杨伟鹏未能证明双方当事人存在其他经济往来的情况下，本院认为嘉美公司关于上述61.1万元是其为向杨伟鹏借用340万元而支付利息的观点具有更高的可信度。

　　四、关于案涉《商品房买卖合同》约定的内容。从案涉《商品房买卖合同》本身分析，与一般商品房买卖合同不同，双方当事人没有在合同中约定单价，而是以一口价340万元的方式，交易了1496.97平方米的53间商铺。平均每平方米2271.25元。此种不约定单价的售房方式与一般房地产交易习惯不符。

　　综上，本院认为，认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。杨伟鹏向嘉美公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。即在嘉美公司不能按时归还340万元的情况下，杨伟鹏可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。如果嘉美公司按时归还340万元，则杨伟鹏是不能就案涉的53间商铺主张权利。嘉美公司对交易的控制体现在借款合同和其没有将《销售不动产统一发票》原件交付给杨伟鹏，而缺少了发票，杨伟鹏是无法实际取得商铺并办理产权登记手续的。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。

　　本案诉讼中，双方当事人均未向法院提交书面的借款合同，故对于双方当事人之间有关借款期限的约定，并无充分证据加以证明。既然案涉《商品房买卖合同》是作为340万元债权的担保而存在，那么，作为债权人的杨伟鹏实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向债务人嘉美公司主张债权，如果没有明确的履行期限，则债权人可以随时请求债务人履行，但应当为其留出必要的准备期限。在嘉美公司拒不还债或者无力还债的情况下，杨伟鹏才能以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的商铺主张权利，以担保其债权的实现。杨伟鹏请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持。嘉美公司关于双方当事人之间存在借贷关系，签订《商品房买卖合同》只是为担保杨伟鹏债权的实现的主张，有事实依据，本院予以支持。

　　综上，一、二审判决认定嘉美公司与杨伟鹏之间为商品房买卖合同关系，进而作出要求嘉美公司向杨伟鹏交付房屋的判决，认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正，并驳回杨伟鹏的诉讼请求。杨伟鹏可就其债权的实现另寻途径解决。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

　　一、撤销广西壮族自治区高级人民法院（2011）桂民一终字第18号民事判决；

　　二、撤销广西壮族自治区来宾市中级人民法院（2010）来民一初字第6号民事判决；

　　三、驳回杨伟鹏的诉讼请求。

　　一审案件受理费36978元、二审案件受理费36978元，均由杨伟鹏负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　张勇建

审　判　员　　韩　玫

代理审判员　　沈丹丹

二○一三年十一月十九日

书　记　员　　韦　大