延期交房纠纷的法律分析 其二

3、未取得《新建住宅商品房准许交付使用证》（准入证）的后果

依据《天津市商品房管理条例》第38条规定：“房地产开发企业有下列行为之一的，建设行政主管部门责令改正，并可处以十万元以下罚款：违反本条例第十条规定，未取得住宅商品房准许使用证而将住宅商品房交付使用的”。

《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第13条规定：“开发企业不按规定办理准许使用证而将项目交付使用的，由建设行政主管部门按《天津市商品房管理条例》第38条有关规定给予处罚。给购房人造成损失的，房地产开发企业按照合同约定承担相应的赔偿责任” 。

4、天津市地方条例关于“准入证”规定的效力问题

如上面案例所述，某法院认定《天津市商品房管理条例》的规定违反了全国人大制定的《建筑法》即上位法的规定，因为诉讼过程中没有依据《天津市商品房管理条例》进行判决。

实际上，对于认定《天津市商品房管理条例》是否违反《建筑法》的规定的问题，从二者的立法本意和关系来看，“准入证”制度并未从根本上颠覆《建筑法》关于房屋交付的规定，只是制定了严于《建筑法》的交房条件，从《立法法》和行政法律法规的相关规定看，《天津市商品房管理条例》并不违反我国上位法的规定。

5、部分司法判例对于因“准入证”纠纷的处理。

天津各法院在审理“准入证”纠纷时，由于对法律认知和思维考虑的差异，对于这类案件始终没有一个统一的看法，有些法院并没有认可“准入证”在延期交房案件中的法律基准点，这是业主在涉诉过程中存在的主要风险之一。也有支持业主的诉讼请求的。我年前曾经问过塘沽法院对于这类案件审理的把控分寸，和市场形势挂钩，稳定压倒一切，房地产形势好的时候，大多支持业主的诉讼请求，地产商对准入证也很看重，贻成报建部在每个楼盘交房时压力最大，有的是赶着交房当天才取得准入证，拿到后马上张贴，业主这边还和工作人员僵持着呢。但是自2011年开始，有了转向，准入证不被认定为法定交房条件了，恢复到了国家法律规定的最底线，只要通过竣工验收，取得竣工验收报告即可，因为很多购房人开始以此条件退房，不利于房地产市场经济的稳定。我也同时咨询了二中院、红桥法院、河东法院、北辰法院等法院关于此类纠纷的观点，总体上和塘沽法院的看法趋同，但是有一点需要注意的是，《天津市商品房买卖合同》于2011年2月份修订了，普遍采用天津市建委制定的统一文本，其中第3条约定：“商品房竣工后，经验收合格，方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付。其中新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。”加入了准入证的约定，那么在案件审判过程中，就要看使用的是哪个版本的合同，由于牵涉到延期交房违约的诉讼，合同签约日期都在两三年前，指期房，如果是使用的最新版本，那就毫无异议的支持业主的诉讼请求，因为不论是法定交房条件还是约定交房条件，《准入证》都是必需的，所以我认为再过一两年这类纠纷应该比较容易掌控了。

法院一般认为：开发商虽在未取得该房屋“新建住宅商品房准许交付使用证”的情况下向业主交付房屋，但业主实际入住，应认定为开发商和业主对交付房屋条件的事实变更。就开发商在没有取得准予交付房屋使用证的情况下向业主交付房屋一节，系违反《天津市商品房管理条例》中的相关规定，属于行政部门给予处罚的范围，因此对业主入住后仍以违约为由要求开发商承担责任有失妥当，故不予支持。