许志鹉诉福建省漳浦县向阳开发建设有限公司房屋买卖合同纠纷案

【案情】

原告（上诉人）：许志鹉

被告（被上诉人）：福建省漳浦县向阳开发建设有限公司（以下简称向阳公司）

第三人：福建省漳浦县城镇建设综合开发公司（以下简称城镇公司）

2000年8月18日，第三人城镇公司（甲方）与何松辉（被告向阳公司的法定代表人）（乙方）签订“漳浦县城朝阳路口联合拆迁改造工程协议书”并进行了公证，约定拆迁改造绥安镇朝阳路口工程的范围、内容及双方责任和权利等。2001年11月13日第三人城镇公司与被拆迁户陈某签订“漳浦县朝阳路口拆迁安置补偿协议书”并进行了公证，约定由第三人城镇公司将朝阳花园A幢1#、2#店面屋安置给被拆迁户陈某。

2002年8月16日被告向阳公司与原告签订商品房买卖合同，将本公司开发的朝阳花园A幢1#、2#店面屋出售给原告。合同约定建筑面积134.95平方米，总房价人民币596700元。合同签订后原告预交购房款人民币586700元，预付契税款18199元。2003年6月1日双方交房，原告实际接管朝阳花园A幢1#、2#店面房。2003年6月9日朝阳花园A幢1#、2#店面房因拆迁安置问题引起诉讼，该两间店面房被福建省漳浦县人民法院查封470日。2005年5月31日，被告在代办房产证时，余契税款7719元未交纳税务机关。2005年7月，原告取得该商品房房产证，但产权证中店面房建筑面积比合同约定面积少5.2平方米。诉讼期间经被告申请，按GB/T17986.1—2000的测量标准重新进行测量办证，朝阳花园A幢1#、2#店面房建筑面积只少0.07平方米。为此，原告诉至漳浦县人民法院，请求判令被告返还剩余契税款7719元及多收购房款30120元，并赔偿因店面被查封所造成的经济损失36000元。

被告辩称：原、被告之间商品房买卖已交房，而被查封导致经济损失应由申请财产保全的直接责任人承担，与其无关。答辩人需二次交纳契税，所交税款与原告预交的数额相符。店面建筑面积比合同约定面积只少了0.07平方米，在正常范围之内，答辩人同意返还。

漳浦县人民法院审理中依职权追加城镇公司为本案第三人参加诉讼，但第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。

【审判】

漳浦县人民法院经审理后认为，原、被告之间签订商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，该合同是合法有效的合同，应受法律保护。被告因面积比合同约定少而多收的房款应予退还，原告请求返还多收房款及赔偿店房被查封所造成的经济损失合法有据，应予支持。但因第三人违反约定将不属安置房范围的A幢1#、2#店面房安置给被拆迁户导致涉讼致店面房被法院查封，过错责任在第三人，因此，应由第三人承担赔偿经济损失的法律责任。被告向原告预收买卖契税款，是在限定的收费数额内所收的，税款应当归国家，原告请求返还税契款7719元的诉讼请求不予支持，应予驳回。第三人经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照民事诉讼法第一百三十条、民法通则第一百零六条、合同法第八条、商品房销售管理办法第二十条之规定，作出如下判决：1.被告向阳公司在本判决生效之日起10日内退还给原告许志鹉多收商品房款人民币420元。2.第三人城镇公司在本判决生效之日起10日内赔偿原告因A幢1#、2#店面屋被查封所造成的经济损失人民币37861.32元。3.驳回原告的其他诉讼请求。

宣判后，原告不服一审判决，向漳州市中级人民法院提起上诉。

漳州市中级法院经审理认为，上诉人许志鹉与被上诉人向阳公司签订商品房买卖合同，约定买卖向阳公司所有的朝阳花园A幢1#、2#店面房，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。在合同履行的过程中，向阳公司依约交付给许志鹉所购的店面。因许志鹉所购店面由原审第三人城镇公司事先与被拆迁户订立拆迁安置协议，作为安置房安置给了被拆迁户，由此引发朝阳花园A幢1#、2#店面涉讼而被查封，就履行效果而言，向阳公司交付的标的物出现了权利上的瑕疵，即使没有合同约定，根据合同法第一百五十条的规定，向阳公司依法也应向许志鹉承担违约责任。故许志鹉以违约为由，主张合同相对人向阳公司应向其承担违约责任的上诉理由成立，应予支持。向阳公司与原审第三人城镇公司在“漳浦县城朝阳路口联合拆迁改造工程协议书”中的约定，根据合同的相对性原理，仅能约束向阳公司与城镇公司，不能成为其对许志鹉的违约免责事由，且根据合同法第一百二十一条的规定，向阳公司因城镇公司的原因造成违约的，也应当向许志鹉承担违约责任。至于向阳公司与城镇公司之间的纠纷，属于另一个法律关系，应另案解决，故对向阳公司的辩解不予采纳。原判认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。原判确定的日赔偿标准以及损失赔偿总额，各方当事人均未对此提起上诉，应视为同意原判认定，法院依法不予审查。城镇公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。漳州市中级人民法院依照民事诉讼法第一百三十条、第一百五十三条第一款第（二）项，合同法第八条、第一百一十三条、第一百二十一条、第一百五十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第（1）项的规定，作出判决如下：1.维持漳浦县人民法院（2006）浦民初字第24号民事判决书第一、三项；2.撤销漳浦县人民法院（2006）浦民初字第24号民事判决书第二项；3.被上诉人向阳公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，赔偿上诉人许志鹉经济损失人民币37861.32元。

（来自：中国司法案例网）