万典研究 | 房地产合作开发纠纷裁判规则简析

1、土地使用权瑕疵风险

关于房地产合作开发土地使用权瑕疵，实践中比较常见的有两种类型，第一种情形是土地实际使用面积不足，比如需预留公共绿化地、规划道路预留地等等，这就造成提供土地使用权一方投资缩水，同时还可能因为土地面积减少，导致项目开发面积缩小，利润减少。第二种情形是土地使用权的权利瑕疵，比如提供土地使用权的一方因为债务纠纷，其土地使用权被司法机关查封，或其他第三人对该宗土地享有共有权、抵押权等。 

对土地使用权瑕疵风险的规避，一方面合作方在签订合作合同之前应对土地情况充分掌握，应当在开发合同签订前进行律师尽职调查，对该土地上是否存在上述两种情形一一排查，完全掌握土地情况后再签订合作合同。

2、合作开发资金比例约定不明风险

合作开发中的资金分摊方案不明风险主要包括投资约定不明、预算不足、投资不到位等情形。例如，房地产合作开发中，有些合作合同约定的投资方式是按事项分摊。比如一方负责提供土地，另一方负责勘探、设计、建筑安装等事项，所需资金各方自行解决。合作进行到一半，发现遗漏了某些事项，比如广告宣传、项目竣工验收等，这些遗漏事项所需的费用由谁来承担?或者说双方虽然约定了按比例投资，但在合作中发现预算不足、资金短缺。如果合同约定不清晰，可能造成互相推诿，从而对合作项目进行造成影响。

因此，合作方在对投资事项进行约定时，应充分考虑合作过程中可能出现的资金风险，并将这些风险合理分担，避免因资金不足而产生“烂尾楼”。比较科学的资金约定方式是至少约定一方对项目所需资金承担无限责任，即全额满足项目所需资金，当然，对资金承担无限责任的一方，需具有足够的资金能力。

3、约定房屋预售款冲抵资金的风险

先看以下案件：A公司与B公司签订合作开发房地产合同，约定A公司提供面积为6万平方米的出让土地使用权，B公司在合同订立后两个月内投入资金3000万元；AB双方利润分配比例为55:45，合同订立后，A如约履行，而在两个月内B只投入了1500万元。但合作项目的预售情况非常好，短期内预收款回笼1亿元。后来双方因利润分配纠纷诉至法院，B公司主张预收款回笼已经足够支持项目建设，故其已经无需继续投入，因而其应按照合同约定的利润分配分得合作利润。

上述案例中，B公司能否要求将房屋预收款充抵其投资，进而参与利润分配？这一问题也就是房屋预售款能否充抵投资的问题。事实上对于这个问题已经没有争议，因为《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用若干问题的解释》第二十三条明确给出了答案，即“合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。”在这里将其列为房地产合作开发的风险，是因为在实践中有些合作开发方为了回避上述司法解释，会在双方签订的合作合同中约定可以将房屋预售款充抵投资。这种约定依据合同自治的原则并无不妥之处。但在实践中却是存在一定的风险的：第一，如果允许将房屋预售款充抵其投资，在出资不到位的情况下，违约方仍然会受益。如果预售形势越好，预售款回笼就越充裕，违约方的受益就会越多，这样的约定会促使日后违约行为的增加；第二，房地产开发的利润是通过销售收入减去开发成本得来的，因此，在理论上，预售款是包括了开发建设成本和合作利润的，如果允许将预售款充抵投资，实际上是相当于允许将合作利润充抵投资，会让利润分配变的复杂，增加纠纷产生的可能行。因此，在合同中约定将预售款充抵投资应当谨慎。

4、房地产合作开发利润分配中的风险

在合作开发合同中约定以开发所得的房地产分配收益，是房地产合作开发常见的一种利益分配方式。实践中，容易产生的纠纷有两种情形：第一，一般情况下，合作双方都是就某一项目达成合作意向后，再去具体开展工作，这样在签订合作开发合同时，房屋的涉及图纸尚未出来，双方只能在合同中约定分配房屋的比例、面积及楼层，而无法进一步明确。只有等到建设工程设计图审定之后，双方才能将各自分配的建筑面积、楼层位置、地下停车场以及按比例承担公共分摊面积等具体落实。第二，建设过程发生因设计、规划等调整导致建筑面积增减，而双方对此无约定。如此一来，在进行房屋分配时，这两种情形就会出现可能无法操作的情况。