房地产开发项目质量纠纷，官司怎么打？

《合同法》第122条规定，“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”依据该法律规定，结合涉案工程项目争议的具体情形，采用合同违约之诉与侵权之诉的方式向四方主体主张权益均可。

一）合同违约之诉——基于合同违约之诉的分析

1.合同权利义务的分析

建设工程出现质量缺陷情形条件下，基于建设方系不承担工程实际建设义务的一方，其最大的义务与责任系及时并足额支付对应工程合同的款项，本案建设工程建筑物出现工程质量缺陷，并因此导致建设方遭受相应的损失，从合同违约角度向应负担主要建设义务的其他四方主体主张权益为惯常的做法，也符合常理解释。

2.工程质量缺陷责任之外的合同履约分析

建设工程合同包括工程勘察、设计、施工、监理合同等，因履行期长、合同条款繁杂等特性导致双方权利义务条款可谓“叶影参差、纵横交错”，在履行过程中往往双方均会产生一定的违约行为和过错，或者一方违约的结果是对方原因造成的，而签约履约行为还受国家基建程序规范等的规制。因此，一旦发生建筑工程质量纠纷，必须全面检视合同的签订和双方的履约情况：一是厘清建设单位在履约过程中是否存在违反约定或法律法规的行为，或者提供的材料、设计等是否存在瑕疵等，因此导致出现质量缺陷情形；二是建设单位有无其他违约行为造成对方损失，或者适用不同的合同（如黑白合同）是否会导致合同价款发生重大变化等等，审时度势权衡分析各自利弊。

二）侵权之诉——基于侵权之诉的分析

建设工程出现质量缺陷情形条件下，建设单位可以提起侵权之诉，并可拟依据《侵权责任法》追究其他四方主体的责任。但是，以侵权之诉主张权利的，被侵权人建设方也负有相应证明侵权人已实施侵权行为等的举证责任。

合同违约以及侵权之诉两种诉讼策略方式均可引致“殊途同归”的结果，无论何采用何种诉讼策略，追究工程质量缺陷责任人和追究工程质量缺陷事故的赔偿责任，都须有证据证明本工程质量缺陷事故的原因和具体责任人，即不会对本案的举证责任及举证证明内容产生实质性的影响。

一）对建设工程质量缺陷问题进行责任认定所需证据文件的分析

工程司法鉴定文件是法院通常用以认定相关方责任的关键证据文件。在司法机关裁判实务中，法院法官在缺乏相关建设工程专业技术单位责任认定文件的前提下，通常无法对如此专业的建设工程技术问题做出裁判，即建设工程司法鉴定责任认定文件为法院必须借助用以认定相关方责任的关键证据文件。

二）对建设工程质量缺陷问题进行责任认定以及举证责任的确定

对建设工程质量缺陷问题进行责任认定以及举证责任方面，建设单位可选择“积极损失索赔”、“消极拒付款项”主被动两种诉讼策略方式。

1.建设单位主动采取诉讼方式解决上述问题的，负有主要举证责任

在涉案工程五方主体无法就争议达成一致的情形下，则建设单位可能须以原告身份主动提起诉讼，但建设单位在诉讼中负有主要举证责任，法律依据如下：《民诉法司法解释》第90条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其实是主张的，由负有举证责任当事人人承担不利的后果”。根据上述法律规定，如果建设单位作为原告必须证明被告履行义务违反了合同约定和法律法规的规定，惯常做法如下：一是查找涉案工程建设的勘察、设计、施工过程中，其他四方主体单位在履行合同中是否存在违反上述禁止性规定的行为，找出其存在过错的事实；二是提出具有资质的鉴定单位出具的事故责任认定报告，根据上述约定或法定的事项要求其他四方主体单位承担相应责任，减少己方损失。

2.建设单位采取消极被起诉方式的，同样负有主要举证责任

建设单位还未与总包单位结算，并尚欠勘察、监理单位部分工程款项的，可等待其针对建设单位提起请求支付工程款的建设工程合同诉讼，则可以提出工程质量缺陷责任的抗辩或提起反诉，主张对于补救系争房屋地基沉降及倾斜而对应产生的抢修、补救、监测及检测等相关费用，应当按照双方合同条款的约定从工程款中抵扣，并可要求对方承担因此遭受的包括但不限于系争部分房屋无法正常出售的资金损失、为部分购房者业主调换房屋、支付过渡安置费及支付赔偿费用等损失及费用。但是，根据《民诉法司法解释》第90条的规定，即便是建设单位采用上述抗辩方式或提起反诉，其仍负有举证的义务。

另外，建设单位采取上述抗辩或反诉的方式非但不一定能免除举证责任，而且还将承担无法将所有可能导致出现质量缺陷的勘察、设计、桩基施工、监理单位追加到案件中来。而系争房屋工程质量缺陷事故往往是“多因一果”，并非建设工程五方主体某一单位单一责任的结果，此种抗辩或反诉的解纷策略方法容易导致遗漏案件主要当事人，导致法院无法审理或非完全全面审理案件的结果。

若拟将采取诉讼的方式解决争议，无论采取“积极损失索赔”的主动诉讼方式，还是采取“消极拒付款项”的被动诉讼方式，对于建设方而言，都将承担艰难举证的诉累后果，无论结果程度好坏，对建设方而言均是耗时、费力且存在较大风险的，即采取诉讼的争议解决方式并非本案争议解决的最佳途径。

房地产争议的解决应结合项目的实际情况决定采取何种方式，提供法律服务的律师可以针对争议过程中各方主体均重视的风险与关注点、通过对常理的分析以及对应的风险提示、结合建设工程合同履行的情况等，综合地予以考量、合理地进行分析，对应制订完备的争议解决策略方案，以达到委托方对争议解决满意的最终目的。