全国首例！买房烂尾后拒绝还贷后遭银行起诉，法院判决：不用还！

老话说的好，“冤有头，债有主”，“欠债还钱，天经地义”向银行贷款买房，你不给银行还贷，难道还有人会替你还钱给银行吗？

事情果真如此吗？

近日，浙江省嘉兴市一个烂尾楼引起一个购房者拒还银行贷款的民事纠纷。本案中，开发商因为破产清算，没有财力退还给银行和许先生房款，这属于开发商应该承担的债务，法院一分为二，判决开发商将贷款支付的购房款返还给银行，将许先生支付的购房款返还给个人，近日，浙江省嘉兴市一个烂尾楼引起一个购房者拒还银行贷款的民事纠纷，法院却有了完全不一样的判决结果。

案件介绍

2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

一审法院审理认为：《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。故判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。

一审判决后，许先生不服，提起上诉。

二审法院认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。

案件争议焦点很明确：《个人购房借款及担保合同》已经解除，剩余贷款本息220余万元，是否应当由许先生承担？银行认为应该；许先生认为不应该。

最终，法院给出了与一审完全不同的判决：2022年2月初，嘉兴中院作出二审判决：银行败诉，许先生无需归还剩余贷款本息，200余万元贷款本息返还责任，应由开发商承担。

那么二审法院为什么会如此判决呢？

一审法院的判决依据是银行和许先生签订的《个人购房借款及担保合同》第38条约定，而这条约定却被二审法院给否决了。

二审法院认为《个人购房贷款及担保合同》第38条约定是银行单方面提前拟定的格式条款，这种格式条款在银行业务中十分常见，该条款存在一个关键问题：它刻意加重了许先生的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对许先生不具有拘束力。

最重要的是，第38条约定与最高法的相关司法解释抵触，不具备法律效力。

2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（许先生）。”

这条规定对应的完全就是许先生这种情况，他与开发商的《商品房买卖合同》、与银行的《个人购房借款及担保合同》都已经解除，那么开发商应该把收到的购房贷款本金及利息返还给给银行；把收到的购房款的本金及利息返还给许先生。

本案中，开发商已经进入破产清算程序，银行应当向破产管理人申报债权，在破产清算过程中实现自己的债权。

看到这里，大家可能有些疑惑。同样是解除《商品房买卖合同》，不归还银行贷款，为什么大多数购房者被银行告上法庭后会败诉呢？

其实，这并不奇怪。因为大多数情况下《商品房买卖合同》被解除后，开发商会把按揭贷款支付的购房款退还给购房者，而不是直接返还给银行，这相当债务转移了，这样的话购房者就应该履行向银行归还贷款本息的义务。

本案中，开发商因为破产清算，没有财力退还给银行和许先生房款，这属于开发商应该承担的债务，法院当然要一分为二，判决开发商将贷款支付的购房款返还给银行，将许先生支付的购房款返还给个人，这是一个既符合情理也符合法理的判决。

参考资料：浙江省嘉兴市中级人民法院官方网站《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？法院：剩余贷款由开发商还》（2022年02月14发布）及相关判决书。