房地产纠纷能否约定管辖（又称协议管辖）

房地产纠纷能否约定管辖（又称协议管辖）

管辖是司法实务中操作性非常强的一个程序性问题。对于当事人来说，它是控制法律风险、实施诉讼策略的首要环节；对于法院来说，他是合法行使审判权的必要前提。因此，管辖对于诉讼各方主体均有非常重要的意义。

1.      协议管辖的基本规定

协议管辖，又称为约定管辖，即当事人在法律规定允许范围内以协议的方式选择纠纷的管辖法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第34条的规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反《民事诉讼法》对级别管辖和专属管辖的规定。适用协议管辖应当注意以下几点：一是适用的案件类型，限于合同和其他财产权益纠纷，不适用于婚姻自主权纠纷等涉及人身关系的案件。二是适用的审级，限于第一审案件，不适用于上诉案件等非初始案件。三是协议管辖的形式，限于书面形式，即口头约定无效。四是管辖法院的选择范围，限于法律规定允许的被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的法院，但可以选择多个符合法律规定的法院。如果当事人约定两个以上与争议有实际联系地点的法院管辖，原告可以向其中任何一个法院起诉。五是协议管辖不得违反《民事诉讼法》关于级别管辖和专属管辖的规定。

2.      不动产纠纷专属管辖

专属管辖，属于地域管辖的范畴，即法律直接规定某类案件由特定法院管辖，当事人不能协议变更管辖法院。与其他法定管辖相比，专属管辖具有显著的优先性、排他性与强制性，尤其体现在反诉属于专属管辖的情形中。通常情况下，若反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，受理本诉的法院应当将本诉与反诉合并审理，但如果反诉应由其他人民法院专属管辖，往往是基于社会公共利益的考虑，或者该类案件与特定法院之间紧密联系使特定法院对证据审查、案件裁判、执行等具有得天独厚的便利条件。根据《民事诉讼法》第33条的规定，专属管辖主要有三类情形：（1）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（2）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；（3）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

3.      房地产纠纷适用约定管辖的情形

不动产纠纷专属管辖，是《民事诉讼法》规定的三种专属管辖中涉及案件类型最多、适用最广、最受关注的管辖问题。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民诉解释》第28条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产权利确认、分割、相邻关系引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建筑工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记薄记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”涉及不动产的纠纷应根据法律关系的不同性质进行区分，将不动产专属管辖的适用范围限定于主要是因不动产的所有权、使用权、占有、相邻关系等发生纠纷而引起的物权纠纷诉讼，而不包括物权变动原因行为引起的不动产债权纠纷。