北京案例：小产权买卖合同无效 违约金无法获支持

案情介绍：

　　2010年年初，快要结婚的肖晨（化名）琢磨着要买一套房子，但是，正常的商品房价格很高，于是在北京市房山区购买了一套小产权房。买房的时候，开发商口头承诺这个小产权房已经办理好了建设用地使用证等手续，很快就可以办理房屋产权证；考虑到价格的优势，并未再做细致调查的肖晨很快与开发商签订了房屋买卖的内部认购合同，但是，不久，肖晨就收到法院的传票，开发商把他给起诉到了房山区人民法院。

　　“我们当时约定分3次交房款，最后一笔款办理银行按揭贷款，但是后来因为开发商手续不齐全，银行贷款办不了，所以我们就没交最后一笔款，没想到反过来却被开发商告了。”肖晨委屈地说。

　　拿不到产权证又要支付房款的肖晨满腹委屈，在明白了这个房款是肯定要给付的同时向法院递交了一份诉状，起诉开发商，要求开发商承担不能办理产，

　　法院审理后认为，小产权房合同无效，合同中约定的违约责任条款亦因此无效，虽然开发商未取得房屋销售的相关合法手续即出售房屋，这种行为是引起双方纠纷的主要原因，损害了购房者的合法权益，但是，合同无效的效力认定并不因此而改变，因此即便买卖双方在合同中约定开发商不能办理房产证的应承担相应违约责任，在诉讼中也无法获得支持。

　　最后，肖晨和开发商的房屋买卖合同无法继续，他也没有拿到违约金赔偿。

　　法律小知识：你真的了解什么叫小产权房吗？

　　 说起小产权房，许多人的印象就是无产权、交易不安全。事实上，小产权房屋的定义并非如此简单，所谓“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

　　对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，

　　第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

　　第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。