房屋补偿面积一般是指建筑面积而非使用面积，除非双方有特殊约定

房屋补偿面积一般是指建筑面积而非使用面积，除非双方有特殊约定

　　——王某诉高平市人民政府房屋行政征收补偿案

　 一、当事人

　　 上诉人(原审原告)：王某。

　　 被上诉人（原审被告）：高平市人民政府。

　　 原审第三人：高平市北城街街道办事处（以下简称北城街道办事处）。

　　 原审第三人：高平市北城街街道办事处城北社区居委会（以下简称城北社区居委会）。

　　 二、基本案情

　　 2013年前后，高平市人民政府对王某房屋实施征收。2013年10月，高平市人民政府和高平市北城街道办事处先后印发《高平市房屋征收与安置补偿暂行规定》、《关于丹河张家坡桥至长平桥段城市房屋征收及安置补偿实施方案》（以下分别简称《暂行规定》和《实施方案》）。《实施方案》为选择房屋产权调换的被征收人提供了两种调换方式：（1）按合法建筑面积折算的，庭院式房屋按合法建筑面积1：1.2的标准折算，院内空地面积按10：1的标准折算；（2）按合法占地面积折算的，庭院式房屋按合法占地面积1：1.5的标准折算。2013年10月27日，王某与高平市人民政府委托的两名第三人北城街道办事处、城北社区居委会签订了《房屋征收与安置补偿协议书》，约定采用第（2）种调换方式，王某被征收房屋占地面积为197.1㎡，置换标准为1：1.5，应置换房屋面积为295.65㎡。本协议自签订之日起具有法律效力。2017年2月13日，王某在《选房结果确认书》上签名。因调换面积是否包括公摊面积，双方发生争议，王某诉至法院。

　　 三、裁判结果

　　 长治市中级人民法院一审认为，从协议的整体内容看，置换的295.65㎡，应认定为包括公摊面积在内更为合理，判决驳回原告王某的诉讼请求。

　　 王某不服一审判决提起上诉。山西省高级人民法院二审认为，王某的安置房面积应当为建筑面积，包括公摊面积。理由如下：（一）《暂行规定》与《实施方案》明确，不管是以货币补偿，还是以产权调换补偿，不管是合法登记房屋的补偿，还是未登记合法房屋的补偿，其面积计算均是采用建筑面积的方式。征收房屋按建筑面积计算，安置房也按建筑面积计算，符合整体解释原则。（二）依据《房产测量规范》的规定，房屋产权面积系指产权主体依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。本案中《房屋征收与安置补偿协议书》中约定的房屋产权面积意思表示明确，不存在两种以上解释。王某签字确认的《选房结果确认书》也明确其所选房屋面积为建筑面积。（三）《物权法》第七十条、第七十二条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。据此，公摊作为房屋的共有产权部分，是房屋所有权人正常使用房屋不可或缺的部分，依法不可分割，上诉人无权选择仅置换房屋的专有部分，而放弃共有部分。上诉人的上诉理由不能成立，判决驳回上诉，维持原判。

　　 四、典型意义

　　 本案系房屋征收补偿案件中对补偿协议涉及的房屋产权置换面积发生争议时如何认定的典型案例。根据《物权法》、《房产测量规范》等法律、规范性文件规定及房屋征收补偿、房屋买卖等实务中通常做法，补偿协议中约定的房屋产权面积一般是指建筑面积而非使用面积，除非当事人有特别约定。本案中，当事人在房屋征收补偿协议中对房屋产权置换面积没有作出特别约定，故应当按照协议所依据的文件及相关法律规定认定为建筑面积。

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