关于李xx诉诉赤峰市松山区政府撤销房屋征收补偿决定一案的代理意见

关于李xx诉诉赤峰市松山区政府撤销房屋征收补偿决定

 一案的代理意见

审判长、审判员：

   我接受李xx的委托，依法担任其起诉赤峰市红山区政府撤销房屋征收补偿决定一案的代理人，经庭前认真核对证据、研究案情我已经比较客观的掌握了本案情况，现结合法律规定发表如下代理意见，情予以重视和参考：

   第一、原告房屋属于商业用房，被告认定为住宅明显减少补偿。

   本案中，被告所做补偿决定和补偿方案，将原告的房屋认定为住宅，而实际上原告的国有土地使用权证登记为商业，实际用途也是用于经营，属于商业用房，明显将原告的补偿严重降低。

    而实际上，该地段中商业用房格市场价值为12000元/㎡以上，而住宅价值为5000/㎡，相差甚远，但被告给予的补偿仅为3900元/㎡（被告安置房价格优惠价为3190/㎡），认定事实严重错误，其他人住宅用房评估均是按照    元/㎡。

   第二、 房地产价格评估机构没有由被征收人协商选定，评估机构选择属于强行指定。

     1、没有给予被征收人自行选择评估机构的权利。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

上诉人及其他被征收人从来就不知道政府关于评估机构选定的事情，评估机构的选定完全属于暗箱操作。被上诉人从未告知上诉人有权利可以自行协商选定房地产价格评估机构，亦没有组织被征收人在15日之内协商选择选择明显违法。

   2、被告给予的评估机构选择受到严重限制，实际属于指定。 

   《内蒙古自治区关于贯彻国有土地上房屋征收与补偿条例有关问题的通知》第六项：自各市、旗县（市）人民政府发布房屋征收决定公告后3日内，具有相应资质的房地产价格评估机构向房屋征收部门或者房屋征收实施单位提出申请，由房屋征收部门或者房屋征收实施单位进行资格审查后，在房屋征收现场将符合条件的房地产价格评估机构的名称、法人代表姓名、主要业绩、诚信等级、办公场所和联系电话等内容进行公示。在公示10日内，由房屋征收部门或者房屋征收实施单位组织房屋征收范围内被征收人投票确定房地产价格评估机构。    征收房屋为住宅的，每个房屋权属证书为1票；征收房屋为非住宅的，按照房屋权属证书标明的建筑面积每100平方米为1票，不足100平方米的按照1票计算。选定得票超过投票总数二分之一的房地产价格评估机构票数最高者承担该项目的征收评估工作。没有房地产价格评估机构得票超过投票总数二分之一的，由房屋征收部门或者房屋征收实施单位在征收现场通过摇号、抽签等方式确定，并由公证机关对摇号、抽签过程进行公证。 

本案中，被告将评估机构的选定限定在了赤峰市注册的房地产估价机构，而这类评估机构很明显容易受到政府的干涉，难以公正评估，限定了被征收人的选择范围，明显违反《征收条例》自由选择的法律原则，故本案出现了所有评估机构选票均不超过1/2的问题。

最终评估机构的选定，实际是由被告指定。

  第三、未经登记建筑没有给予认定处理，并没有给予合理补偿。

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

本次征收区域因历史原因社会原因，存在大量未经登记的建筑，几乎每家每户都有部分无证房屋，而被告没有对因历史社会原因形成的未经登记建筑做出认定，这导致了很多原本应当认定为合法建筑享有合法补偿的房屋没有获得补偿，这严重影响了绝大多数被征收人补偿安置的权利，原告的未经登记建筑    ㎡被告也没有作出认定、处理，而直接按照附属房予以处理，明显违法，侵害原告合法权益。

第四、商贸物流城不属于公共利益，不能征收原告房屋，更不能强制征收。

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

　　（一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 

本案中，涉案商贸物流城明显不属于征收条例所列的公共利益，而且没有任何一部其他法律或者行政法规规定商贸物流城属于公共利益。（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第六项规定的：“法律法规规定的其他公共利益的需要”，是指其他法律法规作出规定征收项目的情形属于公共利益，而非被告理解的可以将任何一个项目都套用在该条款）

  第五、被告作出的补偿决定，因没有公告而无效。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”的规定，房屋征收补偿决定作出之后，应当在征收范围内予以公告，被告作出补偿决定没有公告，因而无效。

   第六、关于本案被告存在的其他严重违法问题。

    1、评估评估机构评估期间已经超过约定的作业期间，应当重新选定评估机构；评估过程没有到现场实地勘察；初步评估结果没有向被征收人公示；被告以及评估机构从未告知原告对于评估结果不服的申请复核、鉴定的救济权利，明显违反《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条、第十四条、第十六条的规定。

     2、被告征收原告房屋，不符合土地利用总体规划、城市总体规划，按照《赤峰市房屋征收与补偿暂行规定》第六条“需要征收房屋的，应具备发改部门出具的项目符合国民经济和社会发展规划的证明、规划部门出具的征收范围符合城乡规划的证明、国土部门出具的征收范围符合土地利用总体规划的证明等相关材料。”被告不具备这些材料，应当由被告承担举证责任。

     3、被告提供的《社会稳定风险评估报告》并非市县政府作出，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》　第十二条“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。 ”的规定，社会稳定风险评估因属于无资格单位作出，故无效。

   4、《房屋征收补偿安置方案》对于附属房、装修补偿价格作出限制规定，违反 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定和《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”之规定。  

综上所述，代理人认为被告作出的《房屋征收补偿决定》严重违法，侵害原告合法权益，应当予以纠正，以维护公平公正。

以上代理意见，请予以充分考虑。

                            代理人：王卫洲

                             北京万典律师事务所律师

                            2015年8月27日

关于李xx诉诉赤峰市松山区政府撤销房屋征收补偿决定

                一案的补充代理意见

审判长、审判员：

关于李xx诉松山区政府撤销补偿决定案件，在本案庭审后经代理人认真查阅相关规定和案卷，发现被告作出的补偿决定还存在其他严重违法问题，特补充如下，请予以参考和重视：

1、被告所做产权调换没有确定补充差价，且对产权调换房价值没有评估确认，属于违法，侵犯原告补偿权利。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定和原则，对于房

屋征收补偿如选择产权调换的，应该根据被征收房屋的价值和产权调换房的价值补充差价，本案原告房屋地理位置与被告提供的钢城地段相差甚远，价值不相同，原告的房屋价值明显远远高于钢城商业房的价值，被告不补差价明显不公平；且对于产权调换房的价值被告并没有评估确认，明显是为了规避两者价值差的问题。

2、被告对于产权调换房的面积、位置、楼层、单元、产权证明全部没有提供，其产权调换明显属于无中生有，仅仅以一句“在赤峰钢材城提供了可用于产权调换的商业用房”根本没有任何保障，被告所做补偿决定的裁决内容也属于事实不清楚。

综上，请求维护被征收人合法权益，撤销被告所做补偿决定。

                            代理人：王卫洲

                             北京万典律师事务所律师

                            2015年8月27日