借名买房，房子归谁？

作者：兰玲

案件事实：

A公司于2003年1月10日成立，注册资本总额为3000万元，股东状况为：B公司以货币出资1800万元，占注册资本的60%；C公司以货币出资1200万元，占注册资本的40%。仇XX为C公司法定代表人，担任A公司副董事长。

2002年6月3日，XX地产（甲方）与B公司（乙方）签订《购房协议》，内容包括：鉴于A公司尚未注册成立，甲乙双方拟以A公司名义购买甲方投资建设的位于朝阳区鼎成路九号世纪XX公寓A座四层事宜，房屋总建筑面积：1090．6平方米，由5个单元套组成，分别为A401、A402、A403、A404、A405，房屋总价款770万元，此价款含贰个地下车位，乙方承诺对其指定的5个自然人名义签署的所有与购房及贷款相关的文件的责任和义务承担连带责任，当A公司注册完成后，立即办理所购5套房屋的产权过户手续，所需交纳的税费交给甲方代缴并全权委托甲方办理相关手续。之后，仇XX等五人分别与XX地产签订了《商品房买卖契约》，B公司向XX地产支付5套房屋定金10万元，C公司支付首付款93万元。

仇XX所签订的《商品房买卖契约》约定仇XX自愿购买XX地产的404号房屋，房屋用途为公寓，建筑面积177．05平方米，房屋售价为每建筑平方米8331元，总房款为1475000元，预付定金2万元，XX地产于2007年8月31日前将房屋交付给仇XX。2002年7月17日仇XX向中国建设银行北京城市建设开发专业支行贷款118万元，用于购买404号房屋，约定借款期限为2002年7月17日至2022年7月16日。

2003年8月18日，A公司（甲方）与仇XX（乙方）签订《购房协议》，约定：甲方在未完成工商注册前，即筹备期间，急需办公用房。为尽早正规办公，乙方应甲方要求，以乙方自然人名义（银行不对单位按揭购房）银行贷款方式购买由XX地产投资建设的位于北京市朝阳区鼎成路九号世纪宝鼎A404室。现就购房事宜，双方达成如下协议事项：一、甲方用乙方名义所购404号房屋，全部资金是由甲方支付购买的，用于甲方办公用房，甲方将如期向银行缴纳房屋首付款103万元（A401-A405），贷款667万元（其中404号房屋118万元）及各项与房屋相关的费用。二、甲方正式完成注册后，甲方是真正的产权人，甲方提出过户要求时，乙方应无条件同意将房屋过户给甲方，因此发生的费用全部由甲方承担。乙方不得私自将房产过户给甲方以外的任何单位和个人、不得据为己有、不得上市销售。三、甲方承诺对乙方签署的所有与购房及贷款相关的法律文件的责任和义务，承担连带担保责任。在甲方无力支付房屋贷款的情况下，不得追究乙方责任，与乙方无关，由甲方全权负责。四、本协议为公司注册成立后补充签订。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

2009年11月2日仇XX取得404号房屋产权证，登记证号：X京房权证朝字第XXXX号，共有情况：单独所有，房屋性质：商品房，规划用途：公寓，建筑面积177．05平方米。

2010年1月11日，404号房屋的贷款结清。就还贷情况，A公司提交证据证明由其归还了部分贷款，仇XX亦提交证据证明其归还了部分贷款。

2010年7月15日仇XX（出卖人）与方海燕（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，合同编号：CW132245，将404号房屋以成交价372万元出售给方海燕。此交易已履行完毕，方海燕已向仇XX支付全部购房款。关于该购房款的去向，仇XX主张已全部转给C公司，所提交的六份汇款凭证显示其共计向C公司汇款376万元。A公司对汇款凭证真实性和合法性认可，但对其关联性和证明目的均不认可，坚持向仇XX主张该款项。

法院裁判观点：

双方约定A公司借用仇XX名义购买404号房屋，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《购房协议》中约定仇XX不得私自将404号房屋上市销售，仇XX在未取得A公司授权情况下，擅自将404号房屋出售给方海燕，违反了合同约定。仇XX关于A公司于2003年成立后未提出过户要求，《购房协议》并未实际履行，404号房屋登记在其名下，其有权处分，无需征得A公司同意的抗辩意见，不符合《购房协议》的约定，依据不足。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因仇XX违约，A公司要求仇XX按照出售404号房屋的价款数额标准，赔偿其372万元损失，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。因A公司已进入强制清算程序，A公司与其股东C公司的权利义务，可另行解决。

律师观点：

借名买房，买房合同有效。被借名的名义所有人应严格履行借名协议约定，不得擅自处分房产，造成损失的，应赔偿实际房屋权属人。