合同一方解除合同，另一方应赔偿因其违约而造成的损失

合同一方解除合同，另一方应赔偿因其违约而造成的损失---原告牛xx诉被告牛xx租赁合同纠纷

西安市莲湖区人民法院

（2014）莲民初字第02600号

当事人信息

原告牛xx，女，汉族。

委托代理人张宇鹏，男，汉族（系原告之夫）。

委托代理人关益，陕西维恩律师事务所律师。

被告牛xx，女，汉族。

委托代理人高宝红，北京市康达（西安）律师事务所律师。

审理经过        

原告牛xx诉被告牛xx租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛xx之委托代理人张宇鹏、关益、被告牛xx及其委托代理人高宝红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告牛xx诉称，2014年2月19日，经玛雅房屋中介公司介绍，被告携带由西安市莲湖区XX路XX小区XXXX号房屋所有人王学君签字的委托书，与其签订了《房屋租赁契约》，被告在该合同上签的是房主王学君名字，合同签订后，其即向被告支付了一年的租金15600元和押金1300元，被告向其出具了房租收条。其于2014年2月22日入住该房屋，并办理了宽带，缴纳了水、电、燃气费。2014年4月，房主王学君来装修卫生间时发现该房屋居住的是原告，告知原告其与被告签订的《房屋租赁合同》约定被告不得转租，也未向被告提供委托书，遂要求原告在一周内搬离，否则强行收房。其只好于2014年4月27日搬离。之后，其多次要求被告退还房租及押金并赔偿损失，但均未果。故其诉至法院，请求依法判令：1.解除原、被告签订的《房屋租赁契约》；2.被告返还原告租金15600元、押金1300元；3.被告向原告支付违约金1300元；4.被告向原告赔偿宽带费966元、搬家费500元及电费180元；5.本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告牛xx辩称，房东王学君知道其将房屋转租给原告。原告于2014年2月22日入住西安市莲湖区XX路XX小区XXXX号房屋、其收取原告一年租金及押金的情况属实，但其并不知道原告何时搬走。直至2014年5月31日派出所民警给其电话，其才知道原告搬走，其即找原告解决问题。原告诉请的宽带费及电费其并不知道原告向谁交纳，与其无关。原告已在该房屋内居住了2、3个月。原告搬走是因为房东知道原告改变了房屋结构，并让多人居住于该房屋，房东王学君不愿租给原告，并提出涨房租，原告却让其承担涨房租的费用。其将房屋交付给原告时，房屋内有其自购家具，原告搬离时应告知其，并对家具进行清点。故其并无违约行为。

本院查明

经审理查明，本案租赁房屋的房东王学君曾于2011年7月3日与戴建福签订了《房屋租赁合同》，租期为2011年7月5日至2012年7月4日。该合同约定：乙方（戴建福）未经甲方（王学君）同意擅自将该房屋转租给第三方的，甲方有权终止合同。该合同甲方法定代表人系徐莉洁、陶毅，乙方的委托代理人系本案被告牛xx。2011年7月3日收条记载：今收到牛xx交来XX小区XX号楼X单元XX室2011年7月5日-2012年元月4日半年房租7200元整及壹个月物品押金1200元整，共计8400元整。收款人系徐莉洁、陶毅。

2013年6月20日西安美的专卖店销售票据记载：购货人贺宝宝、地址XX小区XX号楼X单元XX室、价值2500元的空调一台。同日，耿镇忠强家电行销货清单记载：购货人牛xx（贺宝宝）、详细地址XX小区XX号楼X单元XX室、空调安装费及材料费共计500元。2013年9月10日收款收据记载：牛xx在西安国际港务区宏达家具店购买沙发一组、书桌一个、钢化玻璃茶几一个、小长桌一个、双人床一套、单人床一个、衣柜一套等共计6100元。2013年12月23日，招商银行自动柜员机客户凭条记载：交易金额7200元。

再查，2014年2月24日，原告牛xx（乙方）与王学君（被告牛xx甲方）签订了《房屋租赁契约》，租期为2014年2月24日至2015年2月23日。房屋现状：中等装修、空调挂机、双人床一张、单人床一张、沙发一组、茶几一个、衣柜一组、电卡、气卡各一张、门禁卡三张、钥匙两把。水、电、暖气费、煤气费均现金支付、据实结算。租金交付方式系年付，每月租金1300元，乙方在每年的前三十日内足额交付甲方。合同签订时，乙方向甲方交纳押金1300元。该合同第八条第2款约定：甲方提供的房屋不符合本合同约定，致使乙方无法正常使用时，甲方应承担一个月房租的违约金。

2014年2月19日，被告牛xx收取了原告牛xx2014年2月24日至2015年2月23日期间15600元房屋租金及1300元租房押金。2014年3月8日，原告牛xx办理西安市莲湖区红庙坡街道办XX路XX小区XX号楼XXX号房屋的陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司宽带，并支付966元宽带费用。西安市双生顺发搬家服务部壹佰元发票5张。

另查，原告牛xx2014年4月27日搬离西安市莲湖区红庙坡街道办XX路XX小区XX号楼XX号房屋后，当日房主王学君姐姐与本案原告牛xx进行了交接，对收房时房屋内物品：空调挂机、双人床一张、单人床一张、沙发一组、茶几一个、衣柜一组、电卡、气卡各一张、门禁卡三张、钥匙两把，其中电表剩余300度电，均予以确认。王学君于2014年11月21日确认上述房屋交接情况确实。

上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁契约》、房屋收条、押金收条、陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司收费-订购专用单、照片及本院庭审笔录等在卷为据。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，房东王学君要求原告牛xx搬离房屋之行为，为物权法上所有权人的基本权利，相对于王学君而言，原告牛xx属无权占有；相对于被告牛xx而言，属并未同意转租之意思表示。庭审中，被告牛xx未向法庭提供其经过出租人（房东）王学君的同意即把房屋转租给原告牛xx的证据，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，被告牛xx转租的行为实为构成根本违约，原告牛xx有权解除《房屋租赁契约》。原告主张其于2014年4月27日搬出西安市莲湖区红庙坡街道办丰禾路丰禾小区37号楼2-4-4号房屋，并提供照片及房东王学君证人证言对此予以证明，另有被告当庭认可原告联系红庙坡派出所民警于2014年4月29日首次协调处理其与原告的房屋租赁纠纷，可以相互印证原告搬离租赁房屋的时间即为2014年4月27日。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，原、被告签订的《房屋租赁契约》应在解除合同通知到达被告时解除，结合本案实际情况，也即是被告当庭认可原告联系红庙坡派出所民警于2014年4月29日首次协调处理其与原告的房屋租赁纠纷的时间予以解除。

关于原告牛xx要求被告牛xx返还其租金15600元之诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，双方应终止履行合同义务，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，被告牛xx应向原告牛xx返还2014年4月30日至2015年2月23日期间的租金系15600元÷365天×（365天－64天）=12865元。

关于原告牛xx要求被告牛xx返还其押金1300元之诉讼请求，《房屋租赁契约》第五条约定，1200元为房屋承租人（即原告牛xx）履行合同的保证金（押金），在租赁期间未发生房屋设施损坏、水电暖费用未结清等情形，由出租人（即被告牛xx）退还给承租人。本案中，原告牛xx多次联系被告进行房屋交接，被告均拒绝，原告牛xx将房屋交付于房东王学君委托人即其姐，并得到王学君认可的行为，符合合同约定的在租赁期间未发生房屋设施损坏、水电暖费用未结清等情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定，该交付房屋的行为属于采取适当措施防止损失扩大的行为。故，原告牛xx要求被告牛xx返还其押金1300元，于法有据，本院予以支持。

关于原告牛xx要求被告牛xx支付违约金1300元之诉讼请求，如上所述，被告牛xx未经同意即转租之行为为根本违约，故应承担违约责任，根据《房屋租赁契约》第八条第2款之规定，作为违约方的被告应向原告支付一个月房租即1300元作为违约金。故，原告牛xx要求被告牛xx支付违约金1300元，于法有据，本院予以支持。

关于原告牛xx要求被告牛xx赔偿宽带费966元之诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同一方解除合同，另一方应赔偿因其违约而造成的损失。本案中，原告牛xx支付了966元宽带费，其可以使用时间为2014年3月8日至2015年3月8日，故其损失为2014年4月30日至2015年2月23日之间的宽带费用即966元÷365天×（365天－65天）=794元。

关于原告牛xx要求被告牛xx赔偿搬家费500元、电费180元之诉讼请求，由于原告牛xx未向本庭提供充分有效的证据对该两项请求予以证明，故本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：

裁判结果

1、原告牛xx与被告牛xx签订的《房屋租赁契约》于2014年4月29日解除；

2、本判决生效之日起五日内，被告牛xx返还原告牛xx租金12865元、押金1300元，合计14165元；

3、本判决生效之日起五日内，被告牛xx赔偿原告牛xx宽带费794元；

4、本判决生效之日起五日内，被告牛xx支付原告牛xx违约金1300元；

5、驳回原告牛xx其余之诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费422元，由原告牛xx承担132元，被告牛xx承担290元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判人员

审判长王霞

代理审判员冯林林

代理审判员高琪

裁判日期

二〇一五年二月九日

书记员

书记员曹琦