房屋买卖合同中未约定税费承担问题

导语

近年来，国家对房地产市场的宏观调控力度日益加强，税费作为宏观调控的有效手段被广泛使用，且随着市场变动税费政策也不断发生变化，房产税费也成为二手房交易中双方日益重视的合同条款。在实际交易中，因税费问题导致双方诉至法院的纠纷也屡见不鲜。

那么如果在合同中，并未约定税费的承担问题，导致双方出现纠纷该如何处理呢？

根据相关法律法规的规定，在二手房交易过程中买卖双方未约定二手房交易税费的，应各自需要承担一定的税费，但是在实际交易过程中并不禁止买卖双方自行约定税费的承担责任。

因此，如果二手房买卖合同中有明确约定的，双方履行合同约定即可。但如果买卖合同中约定不明甚至未做约定，则应该协商并达成补充协议，如协商无果，则应该依照税务部门规定的责任和义务来确定税费承担方。

一、    二手房交易税费——个人所得税

纳税人：卖方

根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照"财产转让所得"项目征收个人所得税，税率为交易总额的1%或两次交易差额的20%。如果同时满足家庭住宅、购买时间超过5年，则可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

普通住宅未满5年或非家庭住房，个人所得税计算公式：（售房收入－购房总额－本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%）×20%；或采用另一种计算公式：地税局评估价或网签价（取价高者）×1%。

注：纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1％。

二、     二手房交易税费——契税

纳税人：买方

按规定契税应由买方缴纳。契税应纳税额根据房屋成交价格和税率计算征收。税率具体规定为：个人购买非普通住房的，按4%税率征收。个人首次购买自用普通住房和经济适用住房的，面积大于90平方米、小于140平方米按3%税率减半征收；大于140平方米的，按3%征收；个人首次购买90平方米及以下普通住房的，按1%税率征收。名下已有住房，再次购买按照3%征收。

契税计算公式：地税局评估价或网签价（取价高者）×税率（1%~4%）

普通住宅契税计算公式： 90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；

非普通住宅契税计算公式：3%，别墅契税计算方法：4%。

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠。

三、     二手房交易税费——印花税

纳税人：买卖双方

所签订的房地产买卖合同，属于"产权转移书据"征税项目，按合同所载金额万分之五计税贴花。房地产证按件贴花5元。

非住宅：交易印花税——地税局评估价或网签价（取价高者）×0.0005%，权证印花税——5元/本；

住宅（含普通、非普通）：交易印花税——免征，权证印花税——5元/本。

注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税。

四、     二手房交易税费——营业税

纳税人：卖方

根据规定，营业税的税率为5.6%。转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过2的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过2年的普通住宅免征营业税。如所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否过2年都需要全额征收营业税。

普通住宅营业税计算公式：（房产证满2年或契税完税证满2年）——免征营业税，不足2年——地税局评估价或网签价（取价高者）×5.6%；

非普通住宅营业税计算公式：提供发票——[地税局评估价或网签价（取价高者）-上手发票价]×5.6%，不提供发票——地税局评估价或网签价（取价高者）-上手发票价×5.6%；

别墅营业税计算公式：满2年——[地税局评估价或网签价（取价高者）-发票价]×5.6%，不足2年——地税局评估价或网签价（取价高者）×5.6%。

注：购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。

五、     中介费

承担方：买卖双方（有约定除外）

依据物价局相关文件规定，房产交易额在10万元（含10万元）以下的按2%收取；超过10万元至100万元金额（含100万元）的，按1%收取；超过100万元金额以上的按0.5%收取。

六、     买卖合同公证费

（大概费用，具体参见当地收费标准）

买卖合同需要公证时才须缴纳：房屋成交总×0.3%；

赠与过户公证费：40元/平米×产权证面积；

继承公证费：80元/单，放弃继承公证：80元/人。

七、     房屋产权登记费

（大概费用，具体参见当地收费标准）

住宅：50元（买方承担，每增加1人加10元，买家为单位的80元）

非住宅：550元/宗

八、     交易服务费

（大概费用，具体参见当地收费标准）

收费标准：建筑面积3元/㎡

注：买卖双方需同时支付，一宗交易服务费为：2×建筑面积×3元/㎡

九、     公摊费用

只征收"房改房"交易对象，其他免征

成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）

成交价/总面积×分摊面积×20%（10楼以上）

十、     土地出让金

普通住宅除以下情况外，免征

①房改房——地税局评估价或网签价（取价高者）×1%

②安居房——未注明使用年限的按地税局评估价或网签价（取价高者）×1%

③集资房——地税局评估价或网签价（取价高者）×5%

非普通住宅与非住宅：未注明使用年限的按地税局评估价或网签价（取价高者）×1%

十一、 测绘费

（大概费用，具体参见当地收费标准）

面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元。

一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。

十二、 调档费

（大概费用，具体参见当地收费标准）

20元。

十三、 房屋评估费

（大概费用，具体参见当地收费标准）

按评估额×0.5%缴纳。

十四、 风险提示

综上所述，在签订二手房买卖合同之时，一定要注意房屋买卖合同中是否有约定税费的负担问题，房产交易的价格比较高，自然应征税费就会高。为了不做这个冤大头，一定要仔细审查合同中有关于交易税费的负担问题。合同审查是买卖合同中最重要的环节，没有仔细审查，容易给自己留下法律上隐患，置自己于不利的境地。