房屋买卖纠纷：居间合同三问

在房屋买卖交易的过程中，中介机构通常会和买卖双方签订居间协议。居间协议一般都是由中介方提前拟定好的，在必要时提供给买卖双方进行签字，而很多买卖双方在签订过程中经常会遇到这样一项条款：“买卖双方签订买卖合同即表明居间成功，中介方可以据此要求买卖双方支付中介费或者佣金。”

一问： 该条款是否属于格式条款？

《合同法》第39条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

居间协议通常是由中介方在协议签订之前已经拟定好的文本，且在签订过程中并未和买卖双方协商过，尤其对于买卖合同成立即表明居间成功的条款，中介方不会选择和买卖双方协商该条款的内容。因此，该条款属于格式条款。

二问：该条款是否有违公平原则？

是否明显加重买卖双方责任，同时免除中介方的责任呢？从房屋买卖的交易惯例来看，中介方的居间责任应当不仅限于居间斡旋，促成买卖双方签订买卖合同，还应当包括协助双方签署正式买卖合同并网上备案、办理产权过户、促成房屋交付手续等诸多义务。

《合同法》对于居间合同的法律规定折射出居间方收取费用的前提是提供居间服务，而该条款的约定明显违背了法律规定和交易规定，排除了自身责任，加重了买卖双方的责任，同时有违公平原则。

三问：该条款效力该如何认定？

《合同法》第40条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

由此看出，居间协议中作出买卖合同成立即表明居间成功并收取报酬的约定属于格式条款，明显违背公平原则，加重对方责任，应当被认定为无效条款。