房屋买卖中损害赔偿的边界

主要内容：

《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 房屋买卖中损害赔偿要以合同的可预见性原则为边界。

《合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”房屋买卖中，守约方不得就扩大的损失向违约方主张损害赔偿。

守约方有防止损失扩大的义务。如在房屋买卖中，如果卖房人违约，买房人可以就房价上涨的损失向卖房人主张赔偿。但是，如果买房人没有及时主张权利（如行使合同解除权并主张损害赔偿）导致了损失的扩大，不得就扩大的损失主张损害赔偿。即买房人在确定房屋买卖合同不能继续履行，不能实现合同目的时即应当及时行使合同解除权，解除合同并向违约方主张损害赔偿。如果买房人怠于行使合同解除权，则不得就其应当行使合同解除权之日后房价上涨的损失主张损害赔偿。

合同的可预见性原则在居间合同中体现的比较充分。即房屋买卖双方签订居间协议时能够预测到的如果自己违约，会给对方造成的损失最多不超过定金的数额。因此，在居间合同中，违约方承担责任的边界就是定金。

附：俞某粉、赵某华等与陈某宏、陈某林房屋买卖合同纠纷案

案情简介：俞某粉系赵某强、赵某华的母亲。俞某粉丈夫系赵某安（于2014年12月15日去世）。陈某宏系陈某林的女儿。陈某宏于2003年3月15日以转让方式取得上海市杨浦区长阳路XXX号XXX室（以下简称“系争房屋”）房屋产权。2003年6月15日，陈某林以陈某宏名义，与赵某安签订《房屋转卖合同书》，约定：1、陈某宏将长阳路XXX号XXX室69.11平方二室一厅住房出售给赵某安，售价为人民币（以下币种均为人民币）叁拾万元，因赵某安支付房款有困难，陈某宏同意赵某安先付壹拾伍万元先装修入住，待原住宅拆迁后即将余款壹拾伍万元付清。赵某安同意在所有房款付清三年后再办过户手续，同时在这期间赵某安争取早日付清房款；2、赵某安付清壹拾伍万元付款后，陈某宏即将房屋交给赵某安入住，并将房产证交给赵某安保管。待合同期满再交陈某宏办房产过户手续；3、该合同是双方永久性房屋买卖，双方都不得反悔或违约，如有问题必须事先双方协商解决；该合同书落款处，甲方签名“陈某林、陈某宏”，“陈某宏”的签名系陈某林代签。2003年6月12日，陈某林出具《收据》，主要内容：兹有陈某林收到购房款（长阳路XXX号XXX室）人民币壹拾伍万元正。2003年9月22日起，赵某安及俞某粉居住于该房屋至今，并支付该房的水、电、电话费，并支付该房的物业费。2004年8月2日，陈某宏申请补领系争房屋产权证。2014年1月6日，原审法院作出（2013）杨民四（民）初字第2257号民事判决。该判决中陈某宏主张赵某安迁出长阳路XXX号XXX室；赵某安支付2003年10月至实际迁出日止房屋使用费333，450元（按每月2，850元计），该判决“本院认为：……陈某宏是系争房屋登记产权人，并按月归还该房上的抵押贷款，是房屋的合法权利人。虽然赵某安与陈某林、陈某宏就系争房屋签订《房屋转卖合同书》，但该合同上陈某宏署名系陈某林代签，且未有证据证明该行为已得到陈某宏的事先授权或事后追认。现陈某宏明确表示不愿意将系争房屋出售给赵某安，故《房屋转卖合同书》无法继续履行。虽然赵某安支付部分房款且多年来居住于该房，但该房并未过户至其名下，赵某安并非系争房屋合法权利人。故陈某宏诉请要求赵某安迁出该房，于法有据，本院应予支持。陈某宏作为房屋产权人，多年来疏于管理房屋，赵某安居住于该房近十年，并支付房屋的物业服务费等相关费用，鉴于此，陈某宏要求赵某安支付房屋使用费的诉请缺乏相应依据，本院难以支持。至于因《房屋转卖合同书》无法履行而产生的问题，赵某安应另行主张。陈某林经本院依法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利与义务，由此产生的不利后果应由其承担。”该判决判令：“赵某安迁出上海市杨浦区长阳路XXX号XXX室房屋，并将该房归还陈某宏；陈某宏的其余诉讼请求，不予支持。”该案判决后，赵某安、陈某宏均不服判决，提起上诉。2014年8月18日，上海市第二中级人民法院以（2014）沪二中民二（民）终字第615号作出：“驳回上诉，维持原判。”终审民事判决。2015年5月26日，原审法院委托上海仁丰房地产经纪有限公司对上述房屋进行询价，该公司询价结果为：2013年7月市场价格1，400，000元，2015年5月市场价格1，700，000元。

裁判原文节选：

一审【案号：上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第1233号】陈某林代陈某宏与赵某安签订《房屋转卖合同》，将陈某宏名下的长阳路XXX号XXX室房屋出售给赵某安，并收取赵某安房款150，000元。陈某林代陈某宏签字行为事先未有陈某宏授权，且陈某宏在事后又未予以追认，该合同对陈某宏不发生法律效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。依此规定，上述合同无法继续履行，该合同应予以解除。陈某林、陈某宏关于上述合同应认定无效的辩解，不予采纳。因陈某林违约，导致合同解除，且由于陈某林收取了部分房款，故应由陈某林向赵某安继承人俞某粉、赵某华、赵某强返还房款，并承担已付房款的利息。俞某粉、赵某华、赵某强要求陈某宏承担返还房款的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于俞某粉、赵某华、赵某强主张赔偿房屋增值损失850，000元问题，赵某安明知上述合同的标的物系陈某宏所有房屋，在未得到陈某宏确认同意情况下，与陈某林签订了合同，其对该房屋交易可能发生的风险应当有清醒的预判。在合同签订后，赵某安没有在法定期限内催告陈某宏予以追认，也没有依法行使要求陈某林承担继续履行、赔偿损失等违约责任或者解除该合同的权利。现俞某粉、赵某华、赵某强在合同签订12年后按照现在市场价格主张赔偿房屋增值损失，但若赵某安在签订合同后及时行使权利则该损失并非必然发生。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，俞某粉、赵某华、赵某强主张的房屋增值损失不符合法律规定。而且法律又规定当事人一方违约后，对方当事人应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上，俞某粉、赵某华、赵某强主张陈某林、陈某宏承担房屋增值损失的请求，缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百十三条、第一百十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院作出判决如下：一、陈某林以陈某宏名义于2003年6月15日与赵某安就上海市长阳路XXX号XXX室签订《房屋转卖合同书》解除；二、陈某林应于判决生效之日起十日内返还俞某粉、赵某华、赵某强房款人民币150，000元及利息（该利息以人民币150，000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2003年6月12日起计至判决确定给付之日止）；三、驳回俞某粉、赵某华、赵某强其余诉讼请求。

二审【案号：上海市第二中级人民法院 （2015）沪二中民二（民）终字第2216号】本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据查明的事实，在前案审理中，原审法院就（2014）沪二中民二（民）终字第615号一案作出判决后，赵某安方即以陈某林代陈某宏与其签订《房屋转卖合同书》的行为系表见代理为由提起上诉，二审法院对此观点未予采纳，故陈某林代陈某宏签约是否构成表见代理，生效判决已有定论。房屋买卖涉及金额巨大，属重大民事行为，赵某安方作为具有完全民事行为能力的购房者，在签订过程中应尽到谨慎义务，故其在明知系争房屋产权人为陈某宏，而签约人陈某林并不具有任何委托手续的情况下，在签约后未能于合理期限内催告陈某宏对陈某林的代签行为予以追认，显然未能尽到一般的谨慎义务，同时也有悖常理。鉴于系争房屋的购房者长期未能采取必要措施致使损失扩大，依法不得就此扩大损失向合同相对方主张。故三上诉人在合同签订12年后按照现有市场价格主张赔偿房屋的增值损失，于法无据。原审法院认为，该赔偿主张已超过了合同相对方在订立合同时可以预见范围的观点，本院亦予以认可。据此，原审法院对三上诉人主张两被上诉人承担系争房屋增值损失的请求不予支持，并无不当。综上，故上诉人的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13，800元，由上诉人俞某粉、赵某华、赵某强负担。本判决为终审判决。