案例分析 | 受疫情影响开不了业，房租该怎么算？

近期疫情起伏不定，对于受波及的房屋租赁合同履行，特别是对商场、宾馆、餐饮等行业影响较大，而房屋租赁合同属于长期性合同，不是说解除就能解除的，这样一来二去形成了纠纷。

那么在疫情期间遭遇房屋租赁纠纷到底该如何化解呢？这里万典律师通过案例为大家分析！

一年前，吴某承租了原告吕女士在某区某广场底层商业楼及公寓一间，用于经营酒店公寓，双方签订租赁合同，约定房租费用每月1700元，按季度缴费。

为配合疫情防控，春节前吴某关闭了酒店公寓至今，未按合同约定时间在2月底支付一季度房租，并以疫情不可抗力致酒店公寓不能正常营业为由，要求房东吕女士给与减免45天房租。

房东吕女士则认为吴某以疫情为借口要求减免租金不合理，两次寄送房租催缴函，吴某某均无任何回复拒不支付房租，一气之下将吴某诉至法院，要求其支付一季度租金5100元。

某区法院调解团队前期进行双方调解工作，沟通中发现吕女士并非是一点都不愿让，主要是被告的强硬态度让她很心烦。在明确了矛盾点后，特邀调解员联合对双方当事人耐心做工作，经耐心释法明理，双方当事人同意做出退让，达成了减半收取租金的方案，租客吴某当庭过付租金，房东吕女士撤诉。

那么因为疫情原因能否要求房东减免租金呢？

这里万典律师指出：在民事诉讼中，各方处于平等、自主的主体地位，才能保证交易的平等。因此，直接从法律层面强制规定出租方必须减免承租方租金，不符合逻辑与情理。在诉讼实践中，法院是否支持承租方减免租金的主张，也非一概而论，而是需要根据房屋性质、影响程度、损失情况以及双方举证等因素进行多方考量。

实际上，针对疫情产生的影响，目前有部分城市出台了针对国有经营性用房租金减免的政策，并且得到了多个国企的积极响应和配合。部分民企亦出台了针对中小企业的包括但不限于减免、延迟缴纳租金的帮扶措施。

因此，建议承租人可以先确定承租商铺性质，并查询当地有无相关租金减免政策，再看自己是否符合减免条件；若不满足减免租金的条件，则可以根据自己的实际受损情况，与出租方洽商租金减免问题。同时，应注意相关证据的收集与留存，以备日后可能进行的诉讼所用。

那么如果因隔离无法搬家算违约吗？

这里万典律师指出：根据《民法典》第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。双方均可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

疫情期间，若出租人已经明确表示要求解除合同，但承租人因为防控措施确实无法搬离，应属于不可抗力，可以部分或全部免除责任。但不搬离的同时，也应参照此前合同约定或双方协商，由承租方向出租方支付使用费。

当前疫情期间，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

《民法典》第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。具体到房屋租赁合同，导致合同无法履行的原因可能有很多，只有因疫情及防控措施直接导致无法履行合同义务或合同不能履行的，才可以不可抗力作为抗辩理由。

不论承租方或出租方，在疫情的影响之下均承受了极大的生活与经营压力。租客不能理所当然地要求房东减免房租，房东也不宜不分青红皂白地驱赶房客。承租方与出租方并非矛盾的两极，而是利益共同体，只有双方友好协商，才能携手共渡难关。