项目转让合同纠纷（一）

1、在合作项目90%房产已销售完成情况下，可认定合作方已具备净利润结算条件;对于未销售的房产，可采取审计或双方认可的方式结算净利润

【案情简介】2005年10月，东海县人民政府与万艺公司签订《西双湖开发协议书》，委托万艺公司自主或寻求合作伙伴共同对西双湖景区进行整体规划和开发。同年11月，万艺公司竞得西双湖风景区地块的国有土地使用权。2006年12月，万艺公司与至联公司就合作开发西双湖相关房地产项目事宜签订《合同书》，双方约定万艺公司将西双湖景区的涉案地块转让给至联公司进行房地产项目开发，至联公司于该项目开发回收投资款后将土地款支付给万艺公司，并承诺于该项目开发完成后将该项目净利润的10%支付给万艺公司。2007年，万艺公司将涉案土地转让给至联公司，至联公司在涉案地块上开发建设了“水印康庭”小区项目。后万向公司向法院起诉，请求判令至联公司支付“水印康庭”小区项目净利润的10%。一、二审法院均认为，万艺公司举证“水印康庭”小区的住宅销售已达90%以上，但根据企业的实际经营情况，确定项目净利润尚需对工程项目收入、成本、税金等费用情况进行决算，鉴于“水印康廷”小区项目尚未销售完毕，不具备项目利润决算的条件，万艺公司主张支付净利润10%的条件尚未成就，其可待“水印康庭”小区房屋销售全部结束，销售金额确定，决算清楚利润后再行主张权利，故万艺公司的诉讼请求不予支持。后万艺公司向最高院申请再审。

【最高法院认为】本案争议焦点为由至联公司开发的“水印康廷”项目的净利润是否具备结算条件。“水印康廷”项目现已实际开发完成，至联公司应当将净利润的10%支付给万艺公司，理由如下：其一，根据双方签订时的意思表示，涉案地块项目开发完成后，至联公司即应当支付相应利润，该项目已实际开发完成，双方具备合同约定的结算条件。其二，“水印康廷”项目已基本完成销售，应当结算项目净利润，并支付给万艺公司。根据万艺公司提交的相关证据，“水印康廷”项目截止起诉时，已销售完成约90%的房产，对此至联公司亦并不否认，双方并无争议。在项目90%房产已销售完成的情况下，项目净利润基本已完成，剩余净利润亦可通过审计等方式算出，不存在净利润无法计算的情形。原审判决认为在尚存10%房产未销售的情况下，不能进行净利润的结算，显然未准确理解双方合同约定以及建设工程项目结算的特点，应当予以纠正。其三，原审判决认为应当待全部房产售出后再计算净利润的逻辑显失公平，不利于保障当事人合法权益。通常而言，项目净利润的结算当然是在全部房产销售完毕后更为准确，但目前双方产生纠纷，如至联公司故意将剩余部分房产不予出售，按照原审判决逻辑，则万艺公司无法主张其10%的净利润分成。因此，在涉案地块“水印康廷”项目实际已开发完成，且已销售完成90%的情况下，双方已具备净利润结算的条件。鉴于项目仍有部分房产未销售，对此应当就项目净利润进行审计。对此，本院认为“水印康庭”项目应当进行净利润的结算，可采取审计或双方认可的方式结算净利润，或者万艺公司对于已完成部分的相对应净利润具有主张支付的权利。

【案例索引】(2017)最高法民申2539号民事裁定书，香港万艺策划设计投资有限公司与吴超瑛项目转让合同纠纷案。