南通市弘运园业主委员会诉南通弘运房屋开发有限公司返还请求权案

【案情】

　　原告（被上诉人）：南通市弘运园业主委员会（以下简称弘运园业委会）。

　　被告（上诉人）：南通弘运房屋开发有限公司（以下简称弘运公司）。

　　被告：南通弘日房地产有限公司（以下简称弘日公司）。

　　南通市弘运园小区由弘日公司、弘运公司先后开发建设。1998年5月，南通市物业管理处与弘运公司、南通市弘运园物业有限公司签订了住宅小区管理合同，其中约定：住宅小区内按规划统一建设的公建配套房屋，弘运公司应向市房管局办理产权移交手续，由市房管局委托物业管理公司经营管理。同年10月，弘日公司经南通市国土规划局批准，在该小区建设公建配套房屋二层，面积467平方米，作为居委会及物业服务用房。之后，该公建配套房屋按规划建成，房屋的第二层北首大小两间移交作为居委会用房。次年，弘运公司将该配套用房的一60平方米房屋以7.2万元的价格卖出，并为买房人申领了房产证。

　　2004年，弘运房产公司、弘运园业委会签订一份关于弘运园小区维修基金和配套用房移交协议书，约定弘运园小区的共用部位、设备的维修基金所有权属于业委会，弘运房产公司移交两间配套用房给小区业委会，面积65.85平方米；另移交43平方米的临时建筑给业委会。此后，弘运房产公司出具移交说明，并移交产权。

　　2008年，弘运园业委会发现公建配套用房实际面积为467平方米，随即向南通市物价局查询弘运园小区物业服务用房资料。该局回函答复，根据对弘运园商品房价格的批复，该小区配套费标准为：1994年为80元/平方米，1998年为120元/平方米。包括附属公共配套设施费和公共基础设施费，是房价的一部分。其中，公建配套用房的土地、拆迁费用已分摊至房价。

　　此后，弘运园业委会多次就配套用房的整体移交问题与弘运公司协商，但无结果，弘运园业委会将弘运公司、弘日公司起诉至崇川区法院，要求判令弘运公司退还占用的全部物业服务用房，并返还卖房款7.2万元及利息。

　　另查明，弘日公司于2011年3月7日被吊销营业执照，但未办理注销手续。诉讼中，一审法院依法向弘运公司、弘日公司的共同法定代表人胡永生送达了开庭传票等法律文书。

　　弘运公司辩称，本案应当是合同撤销之诉，原告与被告2004年12月14日就弘运园小区的维修基金和配套用房签订移交协议。即使原告在签订移交协议时对物业服务用房的面积存在重大误解，也应当在知道或应当知道之日起一年内提出，但原告2008年发现后，并未在法定期限内提出，故其丧失了撤销权。本案发生在物权法出台之前，不应当适用物权法认定物业服务用房的产权属性，且弘运公司于2004年已经将物业服务用房移交给弘运园业委会。

　　【审判】

　　江苏省南通市崇川区人民法院经审理认为，本案是一起开发商与业主因住宅小区公建配套房屋产权争议产生的纠纷。我国物权法明确规定，建筑区划内的公用设施、物业服务用房属于业主共有。而根据建设规划，本案所涉公建配套及物业服务用房，建筑面积为467平方米，建设规模为二层，用途为居委会及物业服务用房。事实上，该建筑物确系按建设规划建成的公建配套房屋，其相关费用也已计入弘运园小区商品房的成本。弘日公司、弘运公司与弘运园业委会签订的关于弘运园小区维修基金和配套用房移交协议明确约定：弘运公司、弘日公司应当向弘运园业委会移交公用配套用房，这进一步印证了公建配套房屋的所有权应当归弘运园小区全体业主。移交协议书并未对公建配套房屋的总面积进行确认，同时也没有明确表明未移交的其他公用配套用房的所有权归属或弘运园业委会放弃该部分公用配套用房的所有权。因此，弘运园业委会对尚有未交付的本属于自己所有的剩余公建配套房屋，可行使物权请求权。

　　崇川法院判决：弘运公司、弘日公司归还未移交的公建配套用房，并返还卖房款7.2万元及利息。

　　宣判后，被告弘运公司不服一审判决，提起上诉。

　　江苏省南通市中级人民法院经审理认为，物权是法律赋予业主的一项排他性权利，享有物权的业主可以享有物上请求权。本案诉争房屋系弘日公司开发弘运园小区的配套设施，从弘日公司的申请、相关职能部门的批复及物价部门对该房屋造价组成的核定，均能认定弘运园小区全体业主对案涉房屋享有物权。弘运公司、弘日公司与弘运园业委会签订的关于弘运园小区维修基金和配套用房移交协议约定了交付弘运园业委会的房屋间数与面积，但并未明确对其余物业服务用房应如何处置，弘运园业委会亦没有放弃该物权，即便弘运园业委会对小区管理用房的总数产生重大误解，但因其未表示放弃，其潜在的利益仍然存在，不能产生行使撤销权的除斥期间。故本案中弘运园业委会对案涉房屋仍享有物的请求权，不存在拋弃物权的法律后果。

　　南通法院判决：驳回上诉，维持原判。

（来自：中国司法案例网）