棚户区改造流程及如何获取合理补偿

棚户区改造流程及如何获取合理补偿

棚户区改造在房屋征收中是比较常见的，同时也是牵动亿万老百姓安居的重大工程，而每一次的政策变动和相关部门的重大调整，都能对棚改中的广大被拆迁户产生重大影响。那么，什么是棚户区改造，棚户区改造的流程又是怎样的呢？如果棚户区改造的补偿太少，被拆迁人应如何合理争取提高补偿呢？

棚户区一般就是指环境比较脏、比较乱、居住密度比较大、交通不便利、使用年限久、使用功能不完善等区域。棚户区改造是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项“暖心工程”，“民心工程”。国家也希望通过棚户区改造的方式来有效的提高和改善困难群众的住房条件和生活质量，推进城镇化建设、促进各地经济发展。那么在2020年棚户区改造时，应该要注意哪些问题呢？

棚户区改造的范围

棚户区改造主要是对危旧房屋进行的工程建设，主要有四种类型：一、城市棚户区改造；二、国有工矿棚户区改造；三、国有林区棚户区改造；四、国有垦区危房改造。市、县人民政府应当结合当地实际，合理界定棚户区具体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。

棚户区改造的流程

棚户区改造可能涉及到集体土地和国有土地两种性质的土地，对于不同性质土地上的棚户区改造，适用的征收流程也不一样。

1、国有土地上棚户区改造

国有土地上房屋的征收流程主要参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》，主要包括以下程序：

（1）征收部门对于此次征收的公益性以及征收的必要性召开论证会进行论证；

（2）征收部门对于征收范围内的房屋进行实地调查；

（3）对征收补偿方案组织论证，并向公众征求意见；

（4）进行社会稳定风险评估，制作评估报告；

（5）落实征收补偿费用，在讨论房屋征收决定时该费用应当足额到位、专户储存、专款专用。

2、集体土地上棚户区改造

（1）发布预征地公告。由市、县级国土资源部门发布，公告内容包括拟征地用途、位置、面积、补偿方式、安置途径等；

（2）征地调查。市、县级国土资源部门对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行实地调查，并与土地所有权人、使用权人三方共同确认调查结果；

（3）发布征地公告。由市、县级国土资源部门公告批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等；

（4）拟订征地补偿安置方案。由市、县级国土资源部门拟订征地补偿安置方案并予以公告，方案内容包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项；

（5）确定征地补偿安置方案并实施该方案。

棚户区改造的补偿方式

一般对于国有土地上的棚户区改造，房屋补偿应当由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。补偿可以参考就近区位类似结构的商品房的价格。补偿方式通常分为货币补偿和产权调换两种：货币补偿包括被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、外迁补助费、其他补助费等；产权置换一般是拆一还一，在同等区位中，能做到1:1进行房屋置换就算是合理补偿。这两种拆迁补偿方式，被拆迁人可以自由选择。集体土地上房屋的棚户区拆迁补偿，通常也是分为货币补偿和产权调换两种方式。如果棚改区域是农村集体土地，但该片区处于城市规划区范围之内，则也可以参考国有土地上房屋的征收补偿标准进行补偿。产权调换也可以参照国有土地上房屋征收产权置换的标准。

如果在棚户区改造过程中发现补偿不够合理，被拆迁人应如何合理争取提高补偿呢？

一、要保留好房屋土地相关证件原件，不要随意交付房屋的权属证明原件等材料。

二、不要一味拖延等待，延误最佳维权时机，相反，我们被拆迁人应抓住每一次谈判协商的机会，争取合理补偿。

三、不要草率签订补偿协议。

四、积极学习与拆迁相关的法律知识，必要时应当及时联系专业拆迁律师咨询建议，结合自家实际情况积极维权，争取公平合理的补偿。

万典律师提醒您：在棚户区改造过程中被征收人在与政府及开发商的博弈中往往处于弱势地位， 但无论是棚户区改造还是其他项目的征收都涉及到自身利益，因此，对于自己的房屋被列入了棚户区改造项目存有异议，或者对补偿不满意的被征收人，一定不要着急盲目的签字，以免利益受损，应尽快联系专业律师，启动法律程序维护自己的合法权益，积极争取合理的补偿。