以房屋质量瑕疵为由拒收房屋的违约认定

案情摘要

原告吴莲平诉称，2011年6月30日，原、被告签订上海市商品房预售合同一份，约定原告向被告购买由被告开发的位于上海市浦东新区航头镇航鹤路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋），房屋建筑面积为188．98平方米，总价人民币（以下币种同）495万元。合同同时约定，被告于2012年6月30日前将系争房屋交付原告，被告逾期交房按日万分之二承担违约责任。合同签订后，原告依约支付全部房价款。2012年6月底，原告准备收房时，发现房屋存在墙面破裂、渗水迹象，故未收房，被告也未再通知原告收房。期间，原告发现同小区内众多业主均出现房屋渗漏问题久拖不决，无法彻底解决的现象。2012年10月22日，被告出具“长泰东郊御园检修善后处理方案”，承诺对存在渗漏问题的房屋进行全面检修，质保期从房屋维修后交付之日起计算五年。2013年4月期间，被告将包括原告房屋在内的小区内多栋房屋的屋顶掀除后进行了大面积的漏水修复工程。之后，被告虽陆续通知业主收房，但原告一直未收到任何收房通知。原告认为，被告未在合同约定的时间内向原告交付符合满足居住使用条件的房屋。2013年4月，被告开始对包括系争房屋在内的小区内漏水的房屋进行大范围修理，但一直未通知原告收房，被告延期交房，已给原告造成了巨大的损失。故被告应按日万分之二的标准承担逾期交房的违约金。且原告对房屋漏水是否已完全修复的情况尚不明确，原告保留向被告追偿自2013年5月28日之后违约及赔偿的权利。故原告起诉，要求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金326，700元（以合同约定房价495万元为基数，按日万分之二标准计算，自2012年7月1日起，暂算至2013年5月27日止）；2、本案案件受理费由被告承担。 被告上海豪全房地产开发有限公司辩称，被告已经按照合同约定交付了房屋，但原告以房屋质量有瑕疵为由，拒收房屋，房屋质量有瑕疵，被告应承担修复责任，但原告不能拒收房屋。因此被告不同意原告所有诉请，不同意承担逾期交房违约责任，请求驳回原告诉请。 经审理查明：2011年6月30日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价款为4，950，000元。合同第十条约定，该房屋的交付必须取得了《住宅交付使用许可证》；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2012年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。第十一条约定，被告定于2012年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第十二条约定，被告如未在合同第十一条约定期限内将系争房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之_计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过_天，原告有权单方面解除本合同。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件，被告应在交付之日前5天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告在收到该通知之日起10天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告符合合同约定的交付条件并发出交付通知书后的十天。补充条款第八条“该房屋的交付中”第1款约定，该房屋的交付条件以合同第十条约定为准。合同第十条关于被告承诺取得大产证的约定并非该房屋的交付条件，而是在房屋交付之后被告应该履行的义务。合同第十三条中的“合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件”指《住宅交付使用许可证》；第3款约定，在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成被告延期交房，但被告应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定；第4款约定，除本合同另有约定外，若原告因本条第3款的情形或者其他事由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由原告自行承担。原告经被告按本合同第十五条之约定书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收交付手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，被告对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格；同时，该房屋的风险责任也自催告书约定的验收交接之第二日（“风险转移日”）起转移由原告承担，该房屋的保修期限也从该日起算。原告自风险转移日起的次月起承担相应的物业管理费用等。第7款约定，对十二条补充：双方确认，如被告未在本合同第十一条约定期限内将系争房屋交付原告，双方将按下列约定进行处理：（1）逾期在90天内（包括第90天）的，原告无权解除合同，但原告有权要求被告支付违约金，违约金按原告已支付房价款日万分之二计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。（2）逾期超过90天（不包括90天）的，原告有权选择解除本合同。但双方明确无论原告是否选择解除本合同，在该情况下，被告只需要向原告支付90天的违约金（违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算），而无需向原告支付第90天后的逾期违约金以及任何其他性质的赔偿。第十九条约定，被告将按照合同第一页中原告的联系方式即住址为上海市浦东新区北蔡镇同福村吴家宅XXX号与原告进行联系并邮寄任何书面文件，根据合同约定进行的通知、答复等，特快专递的，以收件方签收日为送达时间，收件方不签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第三日为送达日，挂号邮寄的，同城以信件发出后的第三日为送达日，异地以信件发出后的第七日为送达日。之后，原告依约支付预售合同约定的全部房价款4，950，000元。 2012年5月3日，被告取得豪全花园《建设工程竣工验收备案证书》。2012年6月20日，被告取得系争房屋的沪房管（浦东）交付许（2012）第028-1号《上海市新建住宅交付使用许可证》。2012年9月29日，被告取得系争房屋沪房地浦字（2012）第268104号上海市房地产权证。2012年6月22日，被告向原告发送《房屋交付通知书》称，“您所购买的上海市浦东新区航鹤路XXX弄XXX号，已通过政府有关部门的验收，符合《房屋预售合同》约定的交房条件，我司将于2012年6月30日前交房，为了避免您在办理收楼手续时长时间等候，请您于以下的时间内前来办理房屋交付手续。办理房屋交付时间与地点：2012年6月28日--2012年6月30日上午10：00-12：00，下午13：30-16：30，具体时间请您提前与售楼处电话预约，地点：上海市浦东新区航鹤路78弄……”。之后原告在2012年6月底即至系争房屋进行验收办理收房手续，但因房屋存在墙面裂缝、渗水等问题未收房。2012年7月15日，被告向原告预留在预售合同上的地址“上海市浦东新区北蔡镇同福村吴家宅XXX号”及“上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室”地址发送催告函，表示被告已如约通知原告办理房屋交付手续，但原告至今尚未办理，故通知于2012年7月20日至2012年8月5日前往航鹤路XXX弄XXX号、XXX号（物业服务中心）办理交付手续等。2012年10月22日，被告方曾出具《长泰东郊御园检修善后处理方案（征求意见稿）》，提出了关于房屋维修及后续处理的意见。2012年11月5日，系争房屋所在小区业主代表与长甲地产公司代表以及金桥开发区管委会信访办代表在浦东新区川桥路XXX号达成《会议纪要》，“1、上海长甲置业有限公司（含上海豪全房地产开发有限公司）在2012年11月10之前公布漏水房屋（长泰东郊御园）的维修方案，维修方案参考《长泰东郊御园检修善后处理方案（业主反馈意见稿）》；2、上海长甲置业有限公司（含上海豪全房地产开发有限公司）应在2012年12月31日之前全部修完，全部房屋即在此之前合格交付长泰东郊御园业主；3、上海长甲置业有限公司（含上海豪全房地产开发有限公司）对于长泰东郊御园业主提出的赔偿要求予以考虑，应依法给予赔偿，具体赔偿方案于2012年11月12日上午由业主选派五位业主代表在长甲集团会议室双方协商。”2013年5月23日，上海长宜物业管理有限公司向原告发送《通知书》，通知原告“您所反映的问题，我们已完成全部修缮工作，特通知您请于2013年5月30日前来验收并办理相关事宜。”2013年6月5日，经被告委托，上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具《长泰东郊御园一期48#别墅（门牌号560～570）主体结构工程质量和完损现状检测报告》，结论为：（1）48#别墅为地下一层、地上三层现浇钢筋混凝土异形柱框架结构，楼屋面板采用现浇板，屋面板为坡屋面。（2）抽样检测表明，48#别墅结构布置、承重体系情况、轴线尺寸、层高、截面尺寸基本满足设计要求；房屋的实测混凝土强度均达到设计强度等级；别墅梁和柱等主要结构构件受力主筋的规格与设计要求相符，楼板板底钢筋规格和间距基本满足设计要求，别墅无明显的倾斜和不均匀沉降。通过对房屋多方面的工程结构质量检测结果进行综合分析可知，48#别墅的主体结构（混凝土梁板柱等）工程质量总体上符合要求。（3）48#别墅原有的渗漏经维修后在现场检测时未发现明显的渗漏痕迹。（4）本报告的渗漏检测结果反映的是房屋检测时的状况，建议有关方做好后续工作，保障该维修成果的有效性。 审理中，被告向本院表示就本案实际情况，愿意按照每月3，000元租金标准补偿原告11个月租金损失并额外按照每月3，000元的标准补偿原告11个月损失；并愿意补偿原告11个月的物业费6，600元，由被告直接向相关物业公司支付。 以上事实由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、房屋交付通知书、建设工程竣工验收备案证书、上海市新建住宅交付使用许可证、沪房地浦字（2012）第268104号上海市房地产权证、催告函及邮寄凭证、通知书、长泰东郊御园一期48#别墅（门牌号560～570）主体结构工程质量和完损现状检测报告、会议纪要、长泰东郊御园检修善后处理方案等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。

争议焦点

被告行为是否构成违约

裁判要点

原、被告之间就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。原告依约支付房款，被告亦应按照合同约定履行交付房屋义务。被告在系争房屋符合合同约定的交付条件后，即及时地向原告发送《房屋交付通知书》，表示将按合同约定时间交付房屋，要求原告办理交房手续。之后原告虽依通知进行验房，但却以房屋存在裂缝、渗漏水等原因未接收房屋。现房屋主要质量问题是渗漏水，被告对该质量问题采用搭设脚手架等方式进行修复系其按约承担保修责任，原告亦无其他证据证明系争房屋存在质量问题已严重影响正常经营使用。之后被告依约向原告发送催告函，要求原告办理房屋交付手续，但原告仍未前往办理相关的交付手续，根据双方合同约定被告按本合同第十五条之约定书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收交付手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，被告对房屋的交付责任已完全履行完毕，且该房屋符合合同约定的条件，验收合格。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，本院难以支持。被告自愿补偿原告相应损失并以代原告向相关物业公司支付物业费形式补偿原告物业费，并无不当，本院亦予准许。

适用法律

《中华人民共和国合同法》第六条,《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国合同法》第六十条

（来自：中国司法案例网）