重庆南岸胜诉案例：一纸危房鉴定，强拆岂能秒变合法？

原告：陈XX

委托代理人：姜泉 北京万典律师事务所律师

被告：重庆市南岸房屋管理局

委托代理人：张XX  刘XX

被告：重庆市南岸区房屋征收中心

委托代理人：付XX

陈先生系重庆市南岸区XX街道居民，在该区拥有合法国有土地上房屋。2016年9月30日，南岸区房屋管理局发布《关于XX路棚户区改造自治式征收项目公告》，同时发布了征收补偿方案。陈先生的房屋位于征收范围以内。

2016年10月，重庆XX房地产估价资产评估有限公司接受房管局的委托对陈先生所有的房屋进行评估并出具了评估报告，显示未发现不良危害。结果11月22日，街道办事处出具房屋安全鉴定委托书和报告，结论为D级危房，要求住户限期搬离。2017年12月1日，房屋被街道办强制拆除，并非法限制陈先生的人身自由企图顺利拆除房屋。

陈先生为此非常气愤，补偿没拿到，房屋到成危房了！真是哑巴吃黄连——有苦说不出。于是，陈先生等人到处打听哪个律所办理征地拆迁案水平高，后找到北京万典律师事务所，经过一番交谈，决定委托姜泉律师代理本案。律师介入后，发现本案有不少的违法之处：

1.剥夺被征收人选择评估机构的权利。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。 而房屋评估报告显示：估价委托人为重庆市南岸区房屋管理局，这显然违反评估机构选定的办法，极有可能导致估价偏低，严重影响被征收人的利益。

2. 以危促拆，企图规避征收程序。房屋评估报告显示：地质状况和其他危害未发现不良危害。估价对象所在区域水电气通讯道路等基础设施齐备。而之后的危房鉴定报告显示为D级危房，显然前后矛盾。

为此，律师认为本案比较复杂，单纯靠一种方法取胜太冒险，于是，从多角度提出代理意见：

1.被告不具备征收国有土地上房屋的法定职权。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条，由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。虽然被告声称对涉案地块房屋进行自治式征收，但是被告并不具备国有土地上房屋征收的权利，其所谓自治式征收，也无非是给自己违法征行为收找借口，并且企图规避合法的国有土地上房屋征收程序和要求。

2.被告违反法定征收程序。被告征收目的不符合公共利益且达不到法律规定的“确需”比例原则，且未依法作出房屋征收决定。被告征收之前没有进行相应的社会稳定风险评估。本次房屋征收前，征收补偿费用未能足额到位、专户存储、专款专用；征收补偿标准低于周边房屋类似房地产市场价值。这也充分体现了其制定补偿方案不征求公众意见，自行决定而造成的与事实、与法律的严重矛盾。涉案房屋拆除之前，未依法选定评估机构，亦未依法评估。

3.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条，被告在未向人民法院申请强制执行的情况，直接拆除原告合法房屋，没有职权依据，严重违法。

被告房屋征收中心认为：房屋系危房整治拆除，不具有房屋使用安全管理职责，也未实施过拆除行为。被告房屋管理局认为：不存在相应的征收规划，主张是自治式征收。

法院认为：南岸区房管局发布征收公告和补偿方案，南岸区征收中心为征收实施单位，原告的房屋是在征收过程中被拆除的，被告虽辩称房屋系危房由其他行政机关拆除，但未能举证证明。认定系被告拆除了房屋，被告未能达成征收协议，无权拆除房屋。判决两被告强拆房屋行为违法。